搜索
房地产估价房地产价格的影响因素房地产评估的具体方法第一节房地产和房地产估价一、房地产概念土地：地球表面构成陆地部分的土壤层。广义：一地球表面为基点，上至大气层、下至地心的广阔领域。建筑物：是指土地组合的建筑成果，总体上划分为房屋和建筑物两大类。二、房地产的特性1、不可位移性。建筑物一经建成，其坐落位置、结构类型、建筑朝向都是固定不变的。房地产的特性2、功能的变异性：建筑物的功能改变在很多情况下不仅不会降低，反而会提高其使用价值。如：商业区的厂房、车间改造成商业用房，就极大地提高了这些房屋的使用价值。3、耐久性：房产使用很久，土地可永久使用。4、异质性：由于位置、环境、方向等不同，使得同一土地上的建筑物价值有所不同。5、保值增值性：需求的无限性与供给有限性之间的矛盾。三、房地产估价的概念估价目的：抵押评估、交易评估、课税评估、保险评估、财产纠纷评估、拆迁评估、企业改制、上市、破产评估。评估的基本方法：市场比较法、收益法、成本法由于影响房地产的因素很多，不能完全拘泥于某种方法。第二节房地产价格及其影响因素（一）房地产的价格成交价格理论价格评估价格基准地价房屋重置价格楼面地价（二）影响房地产的因素一般因素区域因素个别因素社会因素经济因素行政因素住宅区商业区工业区PKPK城市农村住宅工厂影响用地价格的区域因素序号影响因素影响因素的具体分析1区域自然因素区域在城镇的位置2区域社会因素常住人口及流动人口数量、社会人文环境3交通状况街道状况、道路状况与交通便捷程度4基础设施状况供水、排水、供电、供气、通讯的基础设施5商业繁华程度距离商业中心的距离、商务设施的种类、规模与聚积程度、经营类别、客流的数量与质量等。6区域行政因素区域经济政策、城镇规划限制、交通管制7区域环境因素区域环境与景观、噪音、空气污染或离污染源的临近程度。影响用地的个别因素影响因素影响因素分析的具体内容商业用地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状况、邻接道路等级、通达性、与商业中心的接近程度、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的新旧程度、土地使用年限等。住宅用地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状况、邻接道路等级、通达性、地上建筑物的新度。土地权利状况、与交通设施的距离。与商业设施和公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染的接近程度工业用地地形、地质、地势、水文条件、面积、临街状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况等。第三节市场比较法（交易案例比较法）一、基本原理以近期发生过交易的类似发地产进行比较，对这些类似房地产的价格作相应调整后确定被评估房地产的价格。关键在于交易实例的选择。一般来说，选取的可比实例应下例要求：实例所处的地区与估价对象所处的地区相同，或是同一供求范围的类似地区。可比实例的用途应与估价对象的用途相同。（居住、商业、办公、旅馆等）可比实例的建筑结构应与估价对象相同。（钢筋混凝土结构、转混结构、砖木结构等）规模应相当（建筑面积、土地面积）可比实例的交易日期与估价时点接近。可比实例的交易情况正常，为正常交易价格或可修正为正常交易价格，否则不能选为比较实例。二、建立价格比较的基础统一的付款方式统一的货币统一的面积单位统一的单价例(P90)：A：若换算为现在一次性付款，金额为：48.50150×60％50×40％50×40％1＋8％实例：统一单价：A：单价＝485000÷100＝4850B：单价＝400×8.3＝3320统一面积A：按建筑面积单价＝4850B：按建筑面积单价＝3320×1.4＝4648三、可比实例的修正（结合P96案例）（一）交易情况的修正若被估土地的交易价格为100％，则B实例的交易价格只有98％，C只有97％。（二）日期的修正－－用物价指数加以调整2002年10月物价指数为100％，则A实例的物价指数为106％（1＋1％）（三）区域因素的修正通过比较各个区域环境，进行综合打分。（四）个别因素的修正6土地使用年限的修正：1－[1/(1＋r）]K=————————1－[1/（1+r）]K：比较实例使用年期修正到待估地块使用年期的年期修正系数r：还原利率m:：待估对象的使用年期；n：为可比实例地使用年期土地使用年期修正后地价的计算公式为：土地使用年期修正后地价=比较实例价格×Kmn【例】：若选择的比较案例成交地价为1000元/平方米，对应使用年期为30年，而待评估宗地出让年期为20年，土地还原利率为8%，则年期修正为：经年期修正后的比较实例的地价1－[1/(1＋8%)20]=——————————=872（元/平方米）1－[1/（1+8%）30]四、决定最可能实现的价格经过上述的交易情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用年期修正后，就可得到在评估基准日的待估地产的若干个价格，如果交易实例选取了5个，就会有5个价格。最终的土地价格可采用平均数法来求得。【案例分析】市场法评估土地价值某城市内，有一块住宅用地2000平方米需要评估，评估基准日为2002年3月18日，该城市同类土地交易实例较多，拟用市场法评估其地价。1、比较实例的选取根据该地条件，选取了与之类似的三块成交土地作为比较实例，其具体情况如下：A地块：位于人民路南段北侧，面积2080平方米，售价1200元/平方米，交易日期为2001年11月28日。B地块：位于解放路东段北侧，电信大楼对面，面积2150平方米，售价1250元/平方米，交易日期为2002年1月18日。C地块：位于五一路北侧，市建行对面，面积1980平方米，售价1300元/平方米，交易日期为2001年10月6日。2、确定修正系数（1）交易情况修正。假定所选可比实例的交易情况均属正常，则它们均不需要敬信交易情况修正。（2）交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1%。（3）区域因素修正。根据这些地块所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则A地块为95，B地块为98，C地块为96。（4）个别因素修正。根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则A地块位98，B地块位93，C地块为90。（5）假定本例中不涉及土地容积率和土地使用权年限修正系数地计算。3、确定比准价格根据所收集到的三个可比实例，列表修正计算如下：修正系数计算表项目A地块B地块C地块实例价格（元/平方米）120012501300交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正104/100102/100105/100区域因素修正100/95100/98100/96个别因素修正100/98100/93100/90修正后价格（元/平方米）134014001580比准价格=（1340+1400+1588）÷3=1440（元/平方米）4、待估地块的评估值=1440×2000=2884000（元）四、土地评估市场法的适用性和缺陷：有类似地产的适合交易实例即可应用下列情况不适用：1、土地交易发生较少的地区2、某些交易实例很少的土地或很难成为交易对象的土地，如古建筑用地、风景名胜区土地、图书馆、体育馆、学校用地等。