房地产估价报告模板

房地产估价报告模板××市××区××广场×号××大厦房地产估价报告项目名称：位于××市××区××广场×号的××大厦委托人：××大厦酒店有限公司估价机构：××房地产估价公司估价人员：××××××估价作业日期：二00八年十二月1日至二00八年十一月六日估价报告编号：××××××目录一、致委托人函……………………………………第×页二、估价师声明……………………………………第×页三、估价的假设和限制条件………………………第×页四、估价结果报告…………………………………第×页五、估价技术报告…………………………………第×页六、附件……………………………………………第×页致委托人函××大厦酒店有限公司：受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于××市××区××广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖亿贰仟万圆整。××房地产估价公司法定代表人：×××二○○四年十一月六日估价师声明我们郑重声明：⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。⑶我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。⑸我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。⑹没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。⑺委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。⑻本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。⑼本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)相关规定。⑽未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章××房地产估价公司二○○四年十一月六日估价的假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：⑴合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体前提如下：①估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提。②估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登记。故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原因导致建筑面积变化时，应对估价结果进行调整。③估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为40年，至2038年9月19日结束，报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。⑵最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。⑶估价时点假设。即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应对本估价结论进行必要的调整。⑷公开市场假设。即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。⑸报告使用限制条件如下：①本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的——房地产转让下使用，不得做其他用途。②本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。③估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。⑹其他假设与限制条件。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：①估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。②本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。关于位于××市××区××广场×号××大厦的估价结果报告(编号：××××××)㈠委托人：××大厦酒店有限公司，法定代表人为××，住所为××市××区××广场×号。㈡估价机构：××房地产估价公司，法定代表人为×××，住所为××市××区××街×号，房地产价格评估资格等级为一级，证书编号为“建房估证字［2003］××号”。㈢估价对象估价对象为位于××市××区××广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及A、B两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房；A座地上7层～51层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间；B座地上7层～29层，设计功能为半智能写字间。估价对象总建筑面积为140274.34㎡，占用土地面积为7593.66㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为40年，至2038年9月19日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。㈣估价目的：为估价对象转让提供公开市场价格参考。㈤估价时点：2004年10月29日。㈥价值定义：根据《房地产估价规范》第6.2.2关于“房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准”的规定，本报告评估估价对象于估价时点状态下的公开市场价格。㈦估价依据：⑴房地产价格评估委托协议书；⑵《国有土地使用权证》证书编号：××××××；⑶《施工许可证》，证书编号：××××××；⑷《中华人民共和国土地管理法》；⑸《中华人民共和国城市房地产管理法》；⑹国家及地方的有关法律、法规；⑺《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；⑻估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料；；⑼委托人提供的工程施工图纸等相关资料。㈧估价原则：本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。⑴合法原则。遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。⑵最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。⑶替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。⑷估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。㈨估价方法：根据估价对象的特点，本报告将采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估。㈩估价结果：本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定估价对象在符合报告中的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖亿贰仟万圆整。(十一)估价人员：×××××××(十二)估价作业日期：二○○四年十月二十九日至二○○年十一月六日(十三)估价报告应用的有效期：估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半年。××房地产估价公司二○○四年十一月六日关于位于××市××区××广场×号××大厦的估价技术报告估价对象为位于××市××区××广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及A、B两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房；A座地上7层～51层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间；B座地上7层～29层，设计功能为半智能写字间。估价对象总建筑面积为140274.34㎡，占用土地面积为7593.66㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为40年，至2038年9月19日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。根据委托人要求的估价目的，本报告评估××大厦于二○○四年十月二十九日估价时点停止施工状态的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。针对××大厦的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的因素主要有以下方面。㈠实物状况分析⑴××大厦主要技术经济指标说明根据委托人提供的经批准的××大厦施工图纸，该大厦的主要技术经济指标说明如下：⒈总用地面积7593.66㎡其中：酒店部分用地面积3963.87㎡写字间部分用地面积3629.79㎡⒉土地使用期限1998年9月20日至2038年9月19日⒊建筑占地面积5300.83㎡⒋总建筑面积140274.34㎡⒌建筑层数：地下部分-4F~-1F写字间部分A座7F~13FB座7F~29F酒店客房部分A座14F~51F⒍建筑容积率1:18.47⒎建筑覆盖率69.81%⒏绿化率9.22%⒐建筑总高A座总高200.80mB座总高112.45m⒑总用水量2162m3/日复用水量310m3/日实际用水量1852m3/日⒒空调冷量3715RT⒓过热蒸汽量12.209MW⒔设备总容量10167KVA变压器安装容量9300KVA发电机1120KVA和400KVA各一台⑵××大厦整体设计方案说明依据“××大厦整体设计方案”，建成后的××大厦要达到如下标准：⒈总平面布置××大厦依原地势设计，充分利用有效的用地面积，保证退后××路道路红线10m、××广场12m的规划要求。根据用地形状，建筑物长轴与××街平行，且沿××街方向布置商场以及半智能型写字间，五星级酒店和智能型写字间则正对××广场。⒉建筑立面造型根据规划设计要求，××大厦建筑采用欧洲新古典建筑风格，强调裙房的细部刻划，注重色彩配合、材质选择和比例的划分，在整体风格上显得浑厚、庄重。塔身部分线条简洁、流畅，塔顶向塔身的过渡自然，强调建筑轮廓线条完美。对酒店主入口采用弧形金属棚架，大片弧形幕墙，使酒店大堂的中庭与××广场有机地融合起来；智能型写字间入口设计为半开敞的大台阶，与酒店入口相映衬，××街一侧的商场入口布置广告灯饰。⒊绿化及景观根据规划设计要求，建筑用地红线内，临××广场一侧及沿××街、××街一侧尽量布置绿化面积，绿化风格与大厦的欧洲新古典风格相适应。酒店入口轴线正对的绿地上设置铜合金雕塑标志，环绕酒店大堂设置五根不锈钢旗杆，夜间辅以立面泛光照明，形成鲜明、生动、清新的外部空间环境。⒋建筑功能分布①地下部分估价对象地下部分设四层地下室，主要为地下停车场(227个车位)