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1/23房地产抵押估价报告估价项目名称：绍兴市××区××路××号××大厦房地产抵押价值评估估价委托人：××房地产有限公司估价机构:绍兴中兴房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：×××（注册号×××）×××（注册号×××）估价作业日期：201年1月日至201年月日估价报告编号：××［2010］第××号2/23目录目录致估价委托人函注册房地产估价师声明估价的假设和限制条件估价结果报告一、估价委托人二、估价机构三、估价对象分析四、估价目的五、估价时点六、价值定义七、估价依据八、估价原则九、估价方法十、估价结果十一、估价人员十二、估价作业日期十三、估价报告应用有效期限十四、变现能力分析十五、风险提示估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析二、估价对象权益状况描述与分析三、估价对象区位状况描述与分析四、市场背景描述与分析五、最高最佳使用分析六、评估方法适用性分析七、描述与分析测算过程八、估价结果确定附件一、估价委托书复印件二、估价对象位置图三、估价对象照片四、权属证明复印件五、房地产估价机构营业执照复印件六、房地产估价机构资质证书复印件七、注册房地产估价师注册证书复印件八、法定优先受偿权利等情况的书面查询资料3/23致估价委托人函绍兴市张市丝织厂有限公司：受贵公司委托，本公司估价人员对坐落于绍兴市灵芝乡张市村大溇底新溇底的估价对象进行了实地踏勤，同时调查和收集了大量的相关资料，并遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的估价原则，对其进行了评估分析与测算，撰写了本估价报告，现将估价结果及估计过程报告如下：一、估价对象：为坐落于绍兴市灵芝乡张市村大溇底新溇底厂房，建筑面积共计7255.70m2.。二、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。三、估价时点：二0一一年八月三十日四、估价作业日期：二0一一年八月三十日至二0一一年九月一日五、估价结果：估价对象在估价时点二0一一年八月三十日上的价格参考为人民币11088480元（大写：壹仟壹佰零捌万捌千肆佰捌拾整）。估价对象评估单价（元）建筑面积（m2）估价净值（元）备注绍兴市张市丝织厂有限公司座落绍兴市灵芝乡张市村大溇底新溇底房地产价值---7255.7014339444减法定优先受偿款5745663.703250964小计11088480绍兴中兴房地产估价有限责任公司二0一一年九月一日4/23估价师声明我们郑重声明：⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。⑶我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。⑸参与本次估价的注册房地产估价xxx、xxx已（或没有）于2012年1月16日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。⑹没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。⑺本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。注册房地产估价师xxx（注册号：）签字注册房地产估价师xxx（注册号：）签字5/23估价的假设和限制条件一、本次估价的假设前提⑴本估价报告以委托人提供的房地产权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情况，房地产权属无纠纷，土地使用权符合法定的转让条件为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提⑵交易双方是在公开的市场上进行交易，交易目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性；⑶本估价报告未考虑委托估价对象形成过程中的债权、债务问题，也未考虑估价委托人的资信状况；⑷本次估价以估价对象按照《房屋所有权证》、《土地使用证》记载的工业用途达到最高最佳使用并能够持续使用为假设前提；⑸根据本报告估价目的，金融机构应在充分考虑如下因素后，根据本报告估价结果合理确定贷款额：①在估价对象上设立的法定优先受偿权款额；②房地产市场价格波动风险；③短期强制处分的不确定性及变现费用；④估计对象转让时应缴纳的各项税费；⑤估价对象所有者的金融信用；二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据估价对象由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价；估价人员现场勘察时，未进行建筑物基础、房屋结构的测量和实验，本次估价假设其无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。三、估价中未考虑的因素及估价处理⑴估价结果是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，估价时没有考虑国家经济宏观政策发生变化，市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦发生变化。⑵估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价格的影响。四、本报告使用的限制条件⑴本报告仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不作它用。⑵本报告使用的有效期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价格参考，超过一年需重新进行估价。6/23⑶本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。五、其他说明7/23估价结果报告一、估价委托人估价委托人：绍兴市张市丝织厂有限公司二、估价机构估价机构名称：绍兴市中兴房地产评估有限公司地址：法定代表人：房地产评估资质级别：暂三级证书编号：有效期限：联系人：联系电话：三、估价对象1、估价对象范围（应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益）为坐落于绍兴市灵芝乡张市村大溇底新溇底绍兴市张市丝织厂有限公司厂房，房屋总层数层，所在层数层。估价对象土地面积为2404㎡，建筑面积为28238．8865㎡。2、房地产实物状况：估价对象为整个厂区七幢房屋，幢号32房屋建筑面积为25.20m2，混合结构，房屋总层数为一层，其所在层次为一层，设计用途门卫，现用途为美容美发店，单层层高3.5米左右，室内装修较好，地面地砖，乳胶漆墙面，水电卫配套设施齐全，铝合金门窗，使用及维护状况良好，系完好房，幢号33房屋建筑面积为168.50m2，混合机构，房屋总层数为一层，其所在层次为一层，设计用途为配电房，现用途小店，单层层高3.5米左右，室内一般装修，成套水电卫配套设施齐全，铝合金门窗，使用及维护状况良好，系完好房，幢号34房屋建筑面积为1782.20m2，混合机构，房屋总层数为一层，设计用途为车间，现用途超市，室内装修较好装修，地砖地面，乳胶漆墙面，层高4.2米左右，水电卫配套设施齐3、估价对象房屋所有权人为绍兴市张市丝织厂有限公司，持有房权证绍自始字第01463号《房屋所有权证》记载，房屋所有权人为绍兴市张市丝织厂有限公司，房屋坐落绍兴市灵芝乡大溇底新溇底，幢号32，混合结构，建筑面积25.20m2，总层数为一层；幢号33，混合结构，建筑面积168.50m2，总层数为一层；幢号34，混合结构，建筑面积1782.20m2，8/23总层数一层；幢号35，混合结构，建筑面积5130.80m2，总层数三层；幢号36，混合结构，建筑面积77m2，总层数一层；幢号37，砖木结构，建筑面积52m2，总层数一层；幢号38，混合结构，建筑面积20m2，总层数一层。持有绍市集用（2008）字第41号《集体土地使用证》，用途为工业用地，使用权类型租赁，使用权面积5663.70m2，终止日期为2013年9月21日。4、房地产区位状况：经实地踏勘核定，估价对象地处绍兴市灵芝乡张市村大溇底新溇底，其东至越西路，南至道路，西至张市村，北至张市村，估价对象的土地实际开发程度为五通一平，位于绍兴灵芝镇张市村，距离洋江西路500米路，位于越西路延伸段上，距绍兴市区10分钟车程，距杭绍甬高速公路绍兴出入口15分钟车程。交通便利，区位优势明显。四、估价目的为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、估价时点二0一二年一月十日。为完成估价对象实地查勘之日。（估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意）。六、价值定义估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括未缴纳的综合地价款，已抵押担保的债权数额及其他。七、估价依据1、国家法律法规；（1）、《中华人民共和国城市房地产管理法》；（2）、《中华人民共和国土地管理法》；（3）、《城市房地产转让管理规定》；（4）、《城市房地产抵押管理办法》；（5）、《中华人民共和国担保法》。2、技术标准、规程、规范（1）、《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】；9/23（2）、、《城镇土地估价规程》（国标GB/T18508-2001；（3）、《房地产抵押估价指导意见》。3、委托方提供的相关资料：（1）、《国有土地使用证》复印件；（2）、《房屋所有权证》复印件。4、估价人员现场踏勘及调查了解的相关资料。5、本估价机构掌握的房地产市场相关资料八、估价原则本次估价遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。1、遵循合法原则。合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。2、遵循最高最佳使用原则。所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。3、遵循替代原则。替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。4、遵循估价时点原则。估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观合理价格或价值。估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时点即是估价时点。5、遵循谨慎原则。在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。九、估价方法根据估价人员掌握的资料，在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量，根据《房地产估价规范》中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要估价方10/23法，所以选取市场法为第一种估价方法。市场法是在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交实例并于之比较，对实例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以次估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象属于有收益或潜在收益的房地产，选取收益法为第二种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益