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万达广场写字楼、酒店式公寓项目策划方案TO万达置业房地产市场状况项目产品规划与分析项目目标客户分析营销推广的思路基础来源于：房地产市场状况05年楼市回顾06年楼市预测写字楼市场状况酒店式公寓市场状况竞争项目分析与研究05年楼市回顾新春过后至四月，在经历了04年的调控和春节影响后的市场，房市平稳复苏。郊区楼盘如小城春秋以3200元/平方米开盘，销售情况良好。5-7月，楼市跌入低谷，一手、二手交易量急剧下滑。5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中明确规定，国家将调整住宅转让环节的税收政策，通过征收最多占成交全款5%的高额税收达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为，造成“持币观望”状态。8月底开始，楼市开始出现缓慢复苏状态，客户以自住为主，投资者撤出市场。新推的几个楼盘，有百隆·“小城花园”、交通·“BOBO城”、雅戈尔·“东湖馨园”销售情况都比预计好，客户基本以自住为主，中小面积、高性价比楼盘再次受到市场追捧。东湖馨园”主力面积97平方米，5800元/平方米，一期开盘后去化迅速，388套房源一个月之内基本销售一空，凸现出宁波自住型需求的扎实基础。房交会为市场加了温，使不温不火的房地产市场开始逐步回暖。虽然没有往日“抢”的场面，但是一些自住型客户纷纷下单。开发商开盘定价更为合理，心态也更加平衡。房地产市场状况05年楼市回顾06年楼市预测写字楼市场状况酒店式公寓市场状况竞争项目分析与研究06年楼市发展预测供应量继续增大，市场竞争激烈：虽然市场交易量受政策影响有所下降，但是随着投资规模的增长，开发商的投资量不会立刻减少，相应地，2006年的市场供应量也会继续放大。房价更加趋于理性：06年的房价走势应当以平稳为主，部分地区有可能出现小幅的涨跌。由于市场供大与求的客观事实存在，加上近段时间政府部门强调明年继续贯彻落实房地产调控的政策措施，因此房价不会大涨。逐步形成价格体系，拉开价格差：目前宁波价格差距还不是很明显，随着城市扩展，中心地土地稀缺。市中心楼盘逐步凸显其地段优势，特别在产品上注重细节、人性化，提高档次，会与郊区高档楼盘拉开档次。市中心价格不会有太大回落。销售周期拉长，出现现房销售：准现房能让客户看到建筑的实际情况，对开发商来说，现房销售考验其资金实力。实力不强的企业有可能面临市场淘汰，而那些有土地储备、有融资能力、有良好品牌效应的强势企业则会越做越强。房地产市场状况05年楼市回顾06年楼市预测写字楼市场状况酒店式公寓市场状况竞争项目分析与研究宁波写字楼区域分布区域分布：宁波写字楼分布相对集中。据统计，宁波写字楼80%左右分布在市中心的中山路、药行街及百丈路两侧。现状的成因：主要是由于宁波市区面积相对较小，商业金融中心相对集中，而中山路、药行街及百丈路作为宁波主要的交通干道及商业金融街道，生活配套齐全，适宜于办公。发展方向：随着宁波市政府提出的“东扩西拓，南居北工”战略思路的实施，宁波的城区面积不断扩大，部分体量较小，适宜于起步阶段但又注重公司形象的中小企业入住的写字楼在中心区域外的各区都有所呈现。如鄞州区、东部新城区。写字楼配置特征目前宁波市场上租售的写字楼产品在软硬件设施上均相对较为薄弱。在硬件上，目前宁波写字楼主要存在如下不足：1）规模偏小，加上外立面装修上显得过于小气，难以提高物业本身的档次。2）电梯严重不足。3）在车位配置严重短缺。4）物业的层高及实际使用率不高。5）得房率不高。在软件服务上，目前写字楼存在更为严重的不足，主要表现在：1)物业管理不到位。2)对入住企业的专业化商务服务不够。3)中央空调的开放时间及办公时间未能更好的为客户服务。4)智能化弱电系统配置缺乏。近期宁波办公楼市场状况供应：据统计，宁波写字楼市场2004年实际供应量约为27万平方米，2005年市场上的供应量约为42万平方米（含上年结转），2005－2006年6月市场上的供应量初步估算约在126万平方米以上（含上年结转）。需求：宁波写字楼市场2004年实际需求量约为25万平方米，即便按照平均每年30%的递增速度，2005年需求量应在32万平方米，2006年实际需求量约为41万平方米。空置：依次推算，宁波写字楼市场2004年空滞量约2万平方米，2005年市场存量约10万平方米，而2006年年底时市场存量有可能非常的大，因为2006年写字楼开始集中放量。从以上数据可以反映出，未来宁波写字楼市场竞争将会更加激烈，供大于求会越发明显，市场将进入多事之秋，由于市场供应支持走高，而在宏观调控及宁波现有城市规模、商业地位没有同比增长的情况下，写字楼烂尾工程将再次出现的概率会增大，令人担忧的90年代中期的局面可能再次出现。所以2006年，写字楼市场供应量放大，且如和义大道、坤和中心、北岸财富等产品品质都很高，市场竞争将会十分激烈，写字楼市场将逐渐出现供大于求的态势，市场压力巨大。如何在竞争日趋激烈的市场中站住脚跟，是所有写字楼项目必须面对的问题。鄞州中心区办公楼市场状况现状：鄞州中心区现有写字楼主要为一些政府、金融性质的综合大楼，在售的写字楼项目仅有奥利赛大厦与麒麟大厦，且销售状况一般。从目前市场形势来可看，鄞州中心区由于办公、商务、金融等配套设施的缺乏，基本无办公市场氛围。前景：鄞州中心区写字楼市场与宁波其他三区相比整体处于相对落后的水平。但随着鄞州中心区基础设施建设力度的加大，将会有一个写字楼的快速发展期，可能就会在今、明两年出现。届时大量的写字量项目推出，如万达广场、南苑国际有五星酒店配套的写字楼，还有新中源大厦、新洲银座、爱尔尼项目等都有不同体量的办公楼。加之鄞州中心区南部商贸中心规划的出台，鄞州中心区今后将成为宁波的又一商务中心区域，写字楼项目会越来越多，这势必会带来激烈的竞争。房地产市场状况05年楼市回顾06年楼市预测写字楼市场状况酒店式公寓市场状况竞争项目分析与研究宁波近几年由于贸易及会展产业的突起，带动了酒店业的发展。据统计，目前宁波在建或规划建设的五星级酒店达10个以上。众多大型、高档次酒店的建设势必会在日后经营上存在很大的竞争，是否真正有这么大的消费群体，值得我们去反思。而新型的酒店式公寓则兼具了酒店、办公与公寓住宅的三重功能，是目前市场上比较流行的建筑产品。宁波目前已有或在售的酒店式公寓有好阳光商务公寓、中央花园酒店公寓、波特曼中心国际公寓、南苑国际酒店公寓，他们都有规模不等的酒店进行经营管理，享受酒店式的服务。目前已使用的好阳光商务公寓和中央花园酒店公寓都有不错的出租率与租金水平，而在售的如南苑国际酒店公寓也有相当好的销售成绩。今后，随着宁波大量酒店的建造，市场上将会出现更多的（如万达广场、国大雷迪森广场、宁波万豪国际等）这些依托酒店，又具有商务办公与居住类型的酒店式公寓产品，他们将更加依托自身五星级酒店的配套，打造出宁波高档酒店式公寓的新篇章。宁波酒店式公寓发展现状房地产市场状况05年楼市回顾06年楼市预测写字楼市场状况酒店式公寓市场状况竞争项目分析与研究项目竞争个案综述宁波目前已使用或规划建造的以五星级酒店为依托，兼具商业、办公、酒店式公寓的个案有波特曼中心、万豪国际、南苑国际中心、万达广场、国大雷迪森广场这五大项目。他们分别位于市中心、鄞州中心区与东部新城，应该说区位分布是比较分散的，而南苑国际中心与万达广场仅一路之隔，日后的竞争会相当激烈。据统计，这几大项目酒店式公寓的体量达10万平方米左右，办公楼的体量达25万平方米左右。这些项目中目前仅有波特曼中心已交付使用，但由于交付不久，并未形成商务、商业与居住氛围。未来几年其他项目也会相继推出与交付，且每个项目不论办公与酒店式公寓体量都是较大的，市场竞争也是相当激烈的。波特曼中心位置：东港大酒店旁发展商：东港酒店/宝业房产楼盘形态：总建面积160048平方米（其中酒店60429平方米，精装修公寓30442平方米，办公32056平方米）；一幢酒店，一幢25层公寓，一幢29层办公，公寓每层17—19户，5部进口电梯，酒店为东港波特曼大酒店，写字楼为甲级标准，于2006年1月交付使用主力面积：公寓70—80平方米，办公220平方米销售价格：2004年销售，公寓17000—18000元/平方米，办公16000元/平方米南苑国际中心位置：天童北路和鄞县大道交叉口南苑国际A栋发展商：宁波南苑置业楼盘形态：总建16.9万平方米（其中办公5万平方米，酒店式公寓2.28万平方米）。1幢50F酒店（酒店品牌为南苑五星酒店，6—13层为5A级写字楼），与26F的板式精装修公寓（2梯9户，共450户）通过走廊连接，07年交付使用面积范围：公寓45—60平方米，层高3米，写字楼单层1000－1300平方米均价：公寓均价8500元/平方米（装修成本1000元/平方米，3—5返租，年回报率6%）销售动态：公寓2005年9月23日开盘，目前销售状况较好，销售率超过95%，写字楼预计下半年推出南苑国际.酒店式公寓客户分析客户职业分析40%10%25%25%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%私营老板事业单位公务员企业单位客户年龄分析8.90%44.50%10.80%35.80%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%30岁以下30—40岁40—50岁50岁以上产品定位高档，40%的购买客户为私营企业主。这类人群购买力强，对产品档次要求高，对价格也存在一定的敏感性。购买客户的年龄分布非常集中的在30—50岁之间，比例超过80%。这类人群多为事业上的成功人士，对居住水平要求较高。海曙江东江北鄞州宁波其他区域外省市外籍人士28.50%34.24%2.10%15.69%14.34%2.28%2.85%客户来源区域分析南苑国际.酒店式公寓客户分析客户购买动机分析投资62%自住38%购买客户主要来源于海曙与江东区域，比例接近40%；鄞州本地客户也较多，达15.69%。海曙、江东与鄞州三大区域企业众多，民营经济发展迅猛，诞生了一大批有实力的私营企业老板。酒店式公寓产品定位特殊，有利于转手与租赁，因此有62%的购买客户用于投资。万豪国际商务中心位置：和义路解放桥旁发展商：宁波海城投资楼盘概况：大楼将作为宁波万豪国际酒店和国际甲级写字楼，它是宁波市“三江文化长廊”建设的核心项目，东临余姚江，南至宁波影都，西以和义路为界，北接解放桥连接线。与老外滩、天一广场形成城市的高档商务休闲区经济参数：总建62151平方米，其中办公楼面积24724平方米，共39层，办公楼为4－19层主力面积：主楼办公单层面积1400平方米左右综合分析：地块景观性强，而且地块商业优势明显，周围交通便捷，拥有良好的商务氛围，办公楼预计下班年推出国大雷迪森广场位置：国际会展中心东侧发展商：国大雷迪森置业楼盘概况：总建筑面积20多万平方米，项目主体17层，是一座商务定位结合休闲，拥有500间左右客房，国际化、智能化、生态化的白金五星级酒店。此外，还包括8万平方米与国际现代办公潮流接轨的5A智能化甲级商务写字楼综合分析：在整个建筑群中，项目将形成具有国际时尚、艺术生活、休闲文化等鲜明特色的国际精品商业走廊和休闲文化走廊。项目预计在2008年建成项目产品规划与分析项目产品规划项目产品特点项目SWOT分析项目产品规划方案A楼为酒店和写字楼部分：一共40几层，楼高140-150米，单层1800平方米，5层和18层是设备夹层/避难层，6至17层是酒店，19至39层是办公，其中19至37层是标准层，1至3层是酒店及办公配套。B楼为SOHO酒店式公寓：从3至31层，其中3至29层是标准层，单层面积1000平方米，楼高100米以内。项目产品规划与分析项目产品规划项目产品特点项目SWOT分析项目产品特点城市建筑群落：宁波万达广场绝不是一个单纯的商业或住宅项目，而是由多种不同形态的建筑产品构成的建筑综合体，其中除商业广场外还包含具有国际背景的五星级酒店、城市地标性的高品质写字楼和高级城市公寓、酒店式公寓等等