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魅力中心化成就缤纷商业地产青城华府．商业街项目年度营销解决方案海量资料库下载:中国房地产广告网导言福星.青城华府承载着企业品牌扩张、成为区域标杆与商业战略升级的三大使命，即将于今年9月正式入市一个崭新的市场——青山。作为引领项目营销入市的商业街，如何迅速的扩展项目影响力，如何达成较高的价值，并能形成后期经营良好的势头，为项目整体开发将奠定重要基础。大家顾问认为：商业街的策略必须基于整体区域、整体项目的统合度，提供持续性与系统的营销解决之道。本案将基于我司定位报告与近阶段的持续市场深度研究，合理的将商业营销进行策略分解，同时，提出在商业定位、推广包装与推售策略等方面的创意思维，以达成最高价值与最优化策略的完成。营销研判PART1|项目概况|项目营销价值|项目产品分析|小节1）项目概况总建筑面积27万方商业面积高达64337平米。商业可售面积为30106平米酒店式公寓面积为34231平米。商业街：2010年可售产品为S1、S2独立体商业和G1、G2、G3住宅裙楼，面积共计17046.54平米。青城华府项目总规模27万方，商业6.4万方商业街3万123S1S22）营销价值提炼NO.3属性价值：因需而设，项目商业街将成为青山区唯一标志性休闲娱乐的中高端商业NO.4品牌价值：福星品牌致力于城市功能的完善，提出了“让城市更都市”开发理念NO.2规模价值：规模决定影响力，6.4万方商业，青山区域内规模最大区域主题商业中心NO.6资源价值：项目将携手国际商业规划、品牌伙伴与经营管理公司保驾未来火爆经营NO.5产品价值：项目以风情商业的理念，打造50平米以上组合自由的市场黄金产品NO.1地段价值：高铁、体育馆、城市副中心等城市资源形成未来青山中心区城的黄金交汇地段高铁、体育馆、城市副中心等城市资源共同形成未来青山中心区城的黄金交汇地段工业大道友谊大道二七大桥中北路延长线武汉火车站项目位于杨春湖城市副中心，扼守工业大道和友谊大道城市双动脉，距武汉火车站3000米，通达性较强。项目与53万方的武钢体育馆一路之隔，高铁、体育馆城市副中心等城市资源形成未来青山中心城的黄金交汇地段。杨春湖城市副中心NO.1地段价值6.4万方商业，青山区域内规模最大区域主题商业中心项目商业体量6.4万方，区域内规模最大的商业体规模决定了项目非社区型商业，而是区域性商业地位作为区域性商业中心，全新的地位，将奠定项目区域规模最大的区域主题商业中心价值NO.2规模价值商业街将成为青山区唯一标志性休闲娱乐的中高端商业青山商业形态较为原始，形象和档次较低，项目的面市，能填补市场的空白青山缺少休闲娱乐的集中地，项目商业街将填补这一功能空白项目将满足青山的消费需求，因需而设，成为唯一标志性休闲娱乐之地NO.3属性价值福星惠誉品牌，“让城市更都市”开发理念2010年，福星惠誉国际城、水岸国际、福星城、黄家湖项目、青城华府、汉阳项目的全面启动，形成“六盘连动”的开发格局2010年，福星惠誉提出了“让城市更都市”的开发理念，旨在完善城市功能，推动区域发展。其品牌价值将是商业成功的重要因素之一。NO.4品牌价值：风情商业，打造50平米以上自由组合的黄金产品青城华府商业面积均在50平米以上，可分割、可自由组合；商业为规划有内、外街设计，风情商业理念将引领青山；步行街设计，有利于人流的引导，产品稀缺价值突显。NO.5产品价值国际商业规划、品牌伙伴与经营管理公司保驾未来商业的价值在于经营，青城华府规划将携手国际商业公司进行担纲，将引进品牌主力商家，同时在商来后续的经营管理方面，都将聘请专业的知名公司担任，这都将是保障项目未来经营火爆的重要支撑。NO.6资源价值3）产品分析2010年项目商业街可对外销售面积为1.6万方S1独立商业：3层设计，首层5.4米，二、三层4.8米，进深24米，二、三层整层为一间，是项目销售的难点，但同时具备承载大型休闲娱乐商业的能力。S2独立商业：2层设计，首层5.1米，二层4.8米，进深16米，上下两层为一间，内、外街设计，主力产品96平米，具备较好的经营前景和投资价值。G1、G2、G3住宅裙楼商业：首层5.1米，二层3.9米，进深15-20米不等，柱网不规整，影响实用，主力产品面积在150平米以上，需采取非常规的方式进行销售。推售商业分析：共计105套，套均面积162.35平米位置层数层高面积区间套数总面积套均面积S13层首层5.4米二、三层4.8米64.8-4238.5325696.5178.02S22层首层5.1米二层4.8米40.8-136.8232249.697.81G1裙楼2层首层5.1米二层3.9米11.76-282.36222971.24135.06G2裙楼2层169.28-282.72112406.02218.73G3裙楼2层139.2-296173723.18219.01合计--11.76-4238.510517046.54162.35从青城华府预推商业情况来看，共计105套，套均面积为162.35平米，剔除S1二、三楼单套面积，套均面积为123.15平米。推售商业分析：150平米以内是主力产品，占比62.86%从预推商业产品的面积区间来看，150平米以内的产品是其主力，占比高达62.86%，但150平米以上的产品，虽然占比不高，但占到相当比重的面积。面积区间套数套数比50以内3634.29%51-100平米2220.95%100-150平米87.62%150-200平米2120.00%200-250平米76.67%250-300平米109.52%300平米以上10.95%合计105100.00%2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用fdc01.taobao.com小结青城华府项目是一个集住宅、公寓与商业街的综合性物业.通过前期报告，项目所在商业具备6大营销价值2010年，将推出商业街1.6万平方与住宅；项目商业街产品是以中小商铺为主导的产品构成了解营销本体后，我们将聚焦1.基于2010年，项目商业街的营销目标2.对于营销价值判断的权重，提出营销价值受限制条件3.通过专业经验，推论项目的难点。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用fdc01.taobao.com营销目标PART2|营销目标|受限制条件分析|项目策略难点与方向一、营销目标及理解显性目标1.顺利完成1.6万平方的顺畅销售2.促进商业街达成最高价值销售隐性目标1.商业街成为整体项目入市的亮点2.合理业态概念规划促进住宅销售3.先进的商业规划为未来商业街开街、经营奠定基础2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用fdc01.taobao.com限制一：区域概念现阶段项目尚处于城中村，距离友谊大道物理距离较近，但传统认知比较偏远；限制二：业态竞争项目处于徐东商圈与建二商圈辐射内，零售功能竞争大，同时项目3KM以日常社区低端商业为主，租金较低；三、受限制条件分析限制三：产品组合项目商业街产品存在部分进深较大、二三楼的问题，限制四：营销时机基于商业与住宅推售的时机分析，必须兼顾两者的统分推广。19本项目现状一：处于四大成熟商圈的中心，但尚未形成惯性消费认知，消费氛围有待培育和引导。受限制分析120现状二：区域内商圈均为日常生活零售型业态为主，中高档的综合功能型的区域性商圈缺乏项目所在建二商场功能退化，中间客户形成南北分流消费商场业态体量(万方)商圈特征建二商圈建二商场百货3.5以建二商场为中心，服装、零售业武商量贩超市百货0.5合计4红钢城商圈青山百货商场百货3.5以青山百货商场为中心，中百电器、工贸家电为主的商业工贸家电家电0.3中百仓储超市0.5好又多量贩店百货0.5合计4.8徐东商圈武汉销品茂购物中心18集百货、超市、专卖店为一体的多业态均衡发展、层次丰富的大型综合性商圈新世界百货商场5徐东平价百货3麦德龙超市1.3好美家建材2沃尔玛超市2合计31.3受限制分析221租金：38元/平米/月售价：14000元/平米租金：52元/平米/月售价：16000元/平米租金：32元/平米/月售价：12000元/平米租金：27元/平米/月售价：10000元/平米租金：33元/平米/月售价：13000元/平米项目周边的租金水平和售价较低，商业价值的体现度不足，对项目商业价值的体现造成影响受限制分析322产品存在销售硬伤，对项目顺利销售告成直接影响。S1独立商业二、三层4.8米，进深24米，且二、三层整层为一间，是项目销售的难点。其次G1、G2、G3住宅裙楼商业受住宅影响，柱网不规整，影响实用，且主力产品面积较大在150平米以上。受限制分析42013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用fdc01.taobao.com三、影响力因素与机遇房地产新政对商业的影响力显性向上自2010年4月新一轮的调控政策出台以来，住宅投资快速萎缩；对投资客户而言，在没有更多投资渠道下，在通货膨胀、股市不稳定的情况下，投资不动产是必然的。因而在新政调控下，商业地产反而迎来了新机。据了解，整个地产市场上，商业地产供应为住宅供应的10%，而在有限的商业空间里，商业地产已远远无法满足市场需求；买铺在规避风险、财产保值的前提下，随着土地稀缺性和通货膨胀的市场特征以及经济的快速发展，商铺价值和生财能力只会在膨胀中迅速膨胀，不断创造更多的丰厚利润。专家预测，争夺宝贵的高性价比商铺将成为2010年投资首选。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用fdc01.taobao.com四、营销策略难点提出项目商业入市在即，任何的点子方案解决不了项目的实质销售，应该科学将项目目标的达成纳入系统的营销解决思路中，创造各种创意于正确的平台，有条不紊的进行效率操盘，是项目的核心策略。问题1：如何化不利环境为机遇树立项目区域型商业中心的地位和形象？问题2：如何有效进行营销安排进行现有产品结构下最系统的操作逻辑问题3：如何实现高溢价产品利用价值传播、价格策略进行产品提升包装2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用fdc01.taobao.com营销策略PART3|核心策略|营销定位|传播策略|积客策略|租售策略|价格策略2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用fdc01.taobao.com核心策略（1）中心化举措的破局之道：树立一个先进国际都市的区域型商业印象拟定一个完整能感染消费者的魅力消费体验营造一种系统经营、资金保障的高价值物业创造一个典型主力店拉动租售的动力启动点带动一批中小性储蓄性投资者与经营者进驻适当时，利用价格策略与促销策略做一些针对性的优惠2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用fdc01.taobao.com营造经营概念，是销售火爆的核心前提之一！商业街的经营概念营造商业街的主力商家引进商业街的经营优惠措施商业街的整体包装推广商业街的经营管理模式商业街的投资回报利益商业街的使用权限分析对于项目的商业街而言：由于面世的引爆意义及与住宅的工程关系引发的口碑对商业街的后期经营开街是开盘销售时也同时重视的！重视经营，招商前置，因势利导，引爆销售核心策略（2）关键环节：营销定位|功能定位概述|业态定位概述|商业形象定位|经营理念定位|客户体系定位2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用fdc01.taobao.com29我们希望本项目能承载——引领青山从过去走出来，向城区的融合——引领一种活力、健康与充满都市风尚的生活方式——引领一种崭新的、多元化的、创新的消费潮流！2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用fdc01.taobao.com所以，我们必须中心化举措！一切从定位开始……聚合购物、美食、娱乐、休闲