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中国.春和集团宁波江北金港大酒店改造与扩建项目全案策划报告（思路稿）前言在进行了全面、细致的市场调研后，我们对项目所处的市场环境以及项目本身条件有了较为全面和客观的认识。在结合项目与企业发展的情况下，我们认为，本篇报告的重点内容应该解决以下四大方面的问题：●项目投资与开发是否可行？●项目适合定位成什么类型的产品？●这些产品如何包装与营销？●如此定位与包装后能否达到预期开发目标？第一部分：区域发展与项目机会一、宁波经济、城市发展状况1、宁波经济发展宁波是我国长江三角洲经济圈南翼的重要中心城市，是全国副省级城市、计划单列市。宁波国民经济连续多年持续增长，国民生产总值年增长率超过8%。宁波民营经济活跃，人民生活富裕，财政收支平衡，对外贸易与港口物流发达，是理想的投资城市。宁波工业、商业发展迅速，房地产业投资继续扩大，这些都为本项目的投资与开发起到了基石性的支撑作用。（具体经济增长指标与图表由于时间关系在这里暂不详细列出）2、宁波城市发展与规划宁波城市规模不断扩大，鄞州中心区的崛起，东部新城的规划与建设，海曙、江北、江东核心区的规划与改造都使宁波城市在快速的发展与繁荣。宁波三江口商务、商业区的重要地位，三江六岸的生态建设，江北中心区域的大力改造都给本项目的投资与开发带来了巨大的发展潜力与无限机遇。（具体城市规划图表与文字表述由于时间关系在这里暂不详细列出）二、项目在宁波区域发展中的市场机会宁波经济与城市快速发展的宏观环境持续向好，工业、商业、房地产业、服务业等国民经济支柱产业发展良好，宁波全国城市综合实力排名位于前20位，投资环境与城市资本、人才等竞争力均名列全国前茅。这些都使本项目极具投资与开发价值，本项目在宁波区域发展中的机会与机遇明显存在。第二部分：企业发展与项目机会一、春和集团发展战略中国春和集团是长江三角洲区域重要的大型企业集团，以船舶制造业为龙头，轻工业、零售商业、房地产业迅速扩展，目前集团下属十多个成员企业，业务范围遍布全国及国外，集团实力雄厚，宁波作为集团的总部所在，集天时、地利、人和于一身的春和集团在宁波投资是非常理想的选择。宁波作为企业发展战略布局中的重要城市，特别是房地产业的快速发展，都非常适合春和集团在房地产行业中想要扩张的发展模式，因此，集团在宁波投资与开发此项目是非常合适的。（由于对集团的现状与发展并不十分了解，故这里暂不做详细阐述）二、项目在集团发展中的市场机会春和集团的显著实力与发展战略，即将整体上市的集团公司，即将大力进军房地产业的整体规划，都使得本项目在集团企业的发展壮大中存在优良的发展机会。春和集团在工业行业的领军，品牌势力雄厚，但在宁波房地产行业属于新星，可以说是一个“蹲着的巨人”，因此，本项目的开发也能使扩大企业在房地产领域中的知名度，对企业的多元化发展战略作出重大贡献，项目的发展与企业的发展是相辅相成的。第三部分：房地产市场发展与项目机会一、宁波房地产市场发展状况宁波房地产业自2000年复苏以来，一直在快速的发展，期间在经过04年、05年的宏观调控，市场开始逐渐理性与成熟。06年，07年宁波房地产业更是鼎盛繁荣，市场供需两旺，房地产产品品质大幅提高，房地产价格快速攀升，国内外著名房地产开发商，如万科、中海、金地、绿城等大鄂纷纷进驻，给持续向好的宁波房地产业带来了又一次的繁荣。稳定、繁荣、健康与理性的宁波房地产业为本项目的投资与开发起到了铺垫作用。（具体房地产发展指标与图表由于时间关系在这里暂不详细列出）二、项目在区域房地产市场中的发展机会宁波房地产业的大力持续发展，商品房供应旺盛，有效需求大量存在，房价快速上涨，年均涨幅全国排名前列。宁波多次被评为国内最具房地产投资价值的城市之一。但宁波做作为副省级城市，国内著名大城市，无论是在房地产开发商品、房地产价格方面都与上海、北京、广州、杭州等有一定的差距。因此，宁波房地产市场在未来仍有较大的可发展潜力，特别是项目做在城市核心地段，这对本项目的发展有巨大的推动作用，项目在区域房地产市场中存在很大的发展机会。第四部分：项目研判一、项目状况1、项目特征项目地块位于宁波江北核心地段，处于三江口传统商业、商务区内，交通便利，配套完善，出行方便，绝佳的地段优势是目前在开发的所有房地产项目都无法比拟的。项目由目前的金港大酒店及西侧的幼儿园与社会停车场的土地共同组成，新建土地用地面积8440平方米，目前规划对金港大酒店进行全面改造，并在西侧土地新建21层主楼与9层副楼及4层群楼，主楼由空中景观连廊与金港大酒店连接，并建设地下停车场。项目规划新建建筑面积47400平方米，建筑容积率5.6，加上原有酒店面积，项目总建筑面积达80506平方米。项目外观规划为椭圆柱型桶体状，通过群楼、连廊、高低落差等形式使建筑整体非常美观与新颖，是理想的高档商业、商务项目。（由于对集团收购金港大酒店的实质性问题不了解，项目的资产及资产处置问题在这里暂不详细阐述）2、周边配套项目地处三江口商业中心，距离天一广场不足2公里，交通便利，生活、居住、商务、旅游配套完善，并且有一线江景，闹中取静，与著名的老外滩国际商务区毗邻，俯视天一广场，三江口美景尽收眼底，项目地块是江北核心区内绝无仅有的风水宝地。项目周边商业设施林立，大型写字楼众多，酒店分布广泛，城市展览与文化旅游项目众多。因此，项目区位总体商业、商务、酒店氛围十分优良，项目打造高档次酒店、办公楼、商业及居住产品十分理想。（具体配套设施由于时间关系在这里暂不详细列出）二、项目SWOT分析1、优势分析2、劣势分析3、机会分析4、威胁分析（由于时间关系项目具体的SWOT分析点的在这里暂不详细列出）三、项目研判结论通过仔细的分析研究，项目最大的有时与发展机会在于其绝佳的地段与宁波房地产市场的持续向好，在于宁波项目的定位适合区域经济的发展与消费客户的需求。而项目也存在如有旧楼改造，未来宏观政策对房产调控的不确定性等劣势与风险威胁。项目总体优势大于劣势，机会优于威胁，总体可发展条件、可发展机遇、可发展潜力非常明显。并且。从项目及地块的条件与规划设计要求上看，我们认为项目基本可发展酒店、商务办公、商业娱乐及居住类的几大产品类型。第五部分、项目可性性研究结论一、项目是否可行从以上对项目在宁波城市经济发展、春和集团企业发展战略、宁波房地产市场发展及项目地块研判断四大方面的阐述与判断，我们认为项目在这几大重要的可行性评判方面，均有较好的可发展机会与发展潜力。因此，我们认为对本项目的投资与开发是可行的。（由于对集团投资此项目的资金、财务、酒店经营等方面的问题不了解，故在经济效益方面对项目的可行性判断在这里不做详细阐述，但根据经验推断，项目在经济效益方面也基本是可行的）二、项目可发展物业项目既然可行，我们就要确定项目具体可开发什么类型的房地产产品。通过对项目目前基本情况的调查了解，我们初步判断，本项目可以开发酒店（原有酒店的改造或搬迁）、写字楼、酒店式公寓（或商务公寓）、商业店铺这几大产品类型。至于展览馆、运动馆、商务会馆等产品类型由于项目目前自身规划的原因及盈利性低的问题，我们将其放到酒店或写字楼配套里统一考虑，这里就不做单独的产品设置。下面我们将重点对酒店、写字楼、酒店式公寓、商业这几大重点发展物业做详细市场研究，以判断其市场发展机会。第六部分、目标物业市场机会研判一、区域酒店市场研究1、宁波酒店市场概况宁波是全国优秀旅游城市、文化底蕴深厚，人文景观众多，旅游人数大量涌入。同时，宁波又是国内重要工商业发达城市，港口与贸易业繁荣，外来人口多，商务来往平凡。旅游业及工商业的快速发展，为宁波的酒店业繁荣奠定了基础，目前宁波各档次酒店生意均较为了理想，酒店入住率高，特别是地段、配套、交通等方便的大中型酒店。据统计，目前宁波市区内在营业的五星级或准五星级酒店有4家，四星及三星级酒店也各有不少，其主要分布在宁波传统的商业及商务中心——三江口区域，本项目作为三江口区域的核心地段，原来本身就存在较为知名的酒店品牌。因此，项目发展较高档次的星级酒店是非常理想的。2、三江口区域各星级酒店对比研究三江口区域项目酒店部分主要的竞争对象在营业的有五星级的中信大酒店、东港波特慢大酒店，四星级的宁波大酒店、文昌大酒店、凯洲大酒店，三星级的凯利大酒店、甬港饭店，在建设的有万豪五星酒店、香格里拉五星酒店等。（1）、旅游业发展对酒店业的促进十五期间宁波市旅游收入变化图2001—2005年期间宁波旅游总收入增长迅速，各年旅游增长呈现梯状攀升的趋势，各年旅游总收入数值为130.6亿元、151.4亿元、164.04亿元、205.2亿元、258.2亿元；各年增长率为12.8%、15.9%、8.4%、25.1%、25.8%，十五期间旅游收入平均年增长率为17.6%，伴随着宁波对内、对外经济的快速发展及商务、旅游环境的完善，未来宁波旅游仍然具有良好的发展前景。其中：258.2205.2164.04151.4130.612.815.98.425.125.805010015020025030020012002200320042005051015202530旅游总收入（亿元）增长率（%）2001—2005年宁波国内旅游收入变化图2001年国内旅游收入124.8亿元，增长12.4%；2002年国内旅游收入144.32亿元，增长15.6%；2003年国内旅游收入155.83亿元，增长8.0%；2004年国内旅游收入192.5亿元，增长23.5%；2005年国内旅游收入23834亿元，增长23.8%，旅游收入突破200亿大关，并处于历年增长之首。2001—2005年宁波对外旅游创汇变化图2001年旅游创汇7125万美元，增长27.5%；2002年旅游创汇8835万美元，增长24%；2003年旅游创汇9975万美元，增长12.8%；2004年旅游创汇1.53亿美元，增长25.5%；2005年旅游创汇2.5亿美元，增长62.1%，2005年可谓宁波对外商务、旅游增长最快的一年，创汇总额是十五第一年的3.5倍。238.4192.5155.83144.32124.812.415.6823.523.8050100150200250300200120022003200420050510152025国内旅游收入（亿元）增长率（%）250001530099768835712527.52412.823.562.105000100001500020000250003000020012002200320042005010203040506070旅游创汇（万美元）增长率（%）十五期间宁波国内旅游人次变化图2001—2005年宁波旅游接待国内游客规模迅速扩大，2001年接待国内游客1384万人次，增长12.5%；2002年接待国内旅游者1600万人次，增长15.6%，2003年接待国内旅客1720万人次,增长7.5%,2004年接待国内游客突破2010万人，增长16.9%；.2005年接待国内旅客2352万人次,增长17%,并名列全国21个重点旅游城市前茅，成为长三前乃至全国知名的旅游胜地。十五期间宁波接待国外旅游人次变化图伴随着宁波近年以来对外开发程度、国际知名度的提高以及对外贸易活动的日趋频繁，近年来接待国外商务旅客、观光旅客不断增加。2001年接待境外游客16.09万人次，增长30.2%；2002年全年接待境外旅游者20.54万人次，增长27.7%；2003年接待入境游客22.15万人次,增长7.8%；2004年接待入境游客32.2万人次,增长45.4%；2005年接待入境游客43.8万人次,2352201017201600138412.812.57.516.917050010001500200025002001200220032004200505101520国内旅游人次（万人）增长率（%）43.832.222.1520.5416.0930.227.77.845.436.1010203040502001200220032004200501020304050国外旅游人次（万人）增长率（%）增长36.1%。自1998年荣膺首