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宁波金田置业有限公司2011年企业战略规划初步方案导读序言：战略概述第一部分：全国房地产市场分析一、宏观经济分析二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收）三、房地产市场分析四、全国房地产市场预测第二部分：宁波房地产市场分析第三部分：金田置业内部资源分析第四部分：金田置业战略分析和战略选择第五部分：金田置业战略规划目标（2011）战略问题是关系到全局的问题，即需要照顾到各个方面和各个阶段的问题。一场战争、一次战役和一场战斗都有自己的全局。——毛泽东，《中国革命的战略策略问题》公司为之活动的终点，实质是将一个公司与其环境建立联系。——“竞争战略之父”迈克尔·波特兰德观点：战略是为实现企业的经营目标，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展的全局出发而做出的较长时期的总体性的谋划和活动纲领。发展战略是企业发展道路上的指路明灯，清晰的发展战略将对未来公司的各项工作提供积极的促进和导向作用。什么是战略？对宏观调控政策的敏感性强资本密集型产业，决策失误将导致致命损失核心能力是对各种资源的占有和合理调配，必须依附于一定的战略规划之下对短期利益的过分追逐决定了房产企业的“短平快”的生存发展模式，缺乏战略指引的企业注定只停留在“地方诸侯”的层次。制定战略有利于抵制机会的“诱惑”房地产企业由关系导向、机会导向转为市场导向、战略导向是发展的必然趋势房产企业为什么更要重视战略管理？成本/价格竞争性价比竞争模式竞争品牌、战略竞争房地产开发企业竞争的四个阶段：中国房地产发展历程的简要回顾•自1987年深圳的中国土地“第一拍”至今，中国房地产市场已经走过了20年的历程。1991年1月，万科以“0002”的股票代码在深圳挂牌交易，标志着中国住宅产业化的正式启航；1993年6月启动的第一轮政策调控，以及随后以1993年到1995年间海南地产泡沫的破灭为标志，中国老一代房产人第一次从政策角度上重新思考刚刚过去的那段波澜壮阔却让人心有余悸的掘金岁月；2002年5月，国土资源部签发11号令，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，被业界称为新一轮“土地革命”的开始；始于2005年的房价狂飚，引起中国高层领导的深切关注，自2006年至今，国家在土地，金融，税收等方面先后出台多个政策，矛头直指强势上扬的城市房价……•在百度搜索中，“房产新政”可搜到相关网页约1,290,000篇；“谷歌”可搜到约1,080,000项。这还不包括以“房地产政策”，“房产调控”等其他关键词搜索的网页。由此可见这个词组在媒体上出现的频次之高和民众对此的关注之切。支付部分土地出让金申请减免配套费要求施工企业先行垫资施工提前预售，收取房款不注重产品设计、工程质量、和客户服务成本低、利润高土地实行“招拍挂”限制前期流动资金贷款严禁垫资和拖欠农民工工资严格预售许可证制度细分市场、细分客户，促销费用越来越高成本越来越高而利润率越来越低旧开发模式新开发模式新投资模式新开发模式职权分配变化组织结构变化管理制度变化工作流程变化新管理模式房产新政下，我们需要面对……有限资源收缩战略？稳定战略？固守一隅还是主动出击？激进还是稳健？产品如何定位？企业如何变革和提升？3－5年战略规划目标？……一体化？多元化发展战略？导读序言：战略概述第一部分：全国房地产市场分析一、宏观经济分析二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收）三、房地产市场分析四、全国房地产市场预测第二部分：宁波房地产市场分析第三部分：金田置业内部资源分析第四部分：金田置业战略分析和战略选择第五部分：金田置业战略规划目标（2008－2011）中国经济保持持续快速的发展2007年，国内生产总值持续稳定增长。为房地产和相关行业提供了更好的发展空间，同时房地产及相关行业的发展又对拉动内需起到了很大的促进作用。以人均指标衡量，2000年中国人均GDP为7078元，按当年汇率折算约为856美元。2006年人均GDP达到2042美元。根据“十一五”规划纲要，十一五年均增长7.5%，2011年GDP达到26.1万亿元。按目前的增长趋势，2008年突破规划数字已成定局4517.88964.418547.958478.189468.197314.8105172.3117390.213651518232120940724661926100085610901490170320420500001000001500002000002500003000001980198519901995200020012002200320042005200620072010GDP(亿元，人民币)05001000150020002500人均GDP(美元)GDP（亿元，人民币）人均gdp（美元）专家视角：人均GDP达到2000美元意味着什么？GDP反映的是国家经济实力和市场规模，人均GDP反映的则是国民的富裕程度和生活水平。从国际经验来看，当一个社会的人均GDP处于1000—3000美元的时候，正是这个社会的经济变化最剧烈的时期：民众对经济前景将普遍看好，对经济发展的信心增加，投资将会保持良好的态势。经济将从人均GDP2000美元以下的经济起飞阶段迈入2000-10000美元的加速发展阶段。世界许多国家和地区在人均ＧＤＰ达到２０００美元后，其经济往往都能继续保持较高的增长速度，而且持续时间较长；从国际经验来看，人均ＧＤＰ从１０００美元到２０００美元，再从２０００美元到３０００美元的跨越，所用的时间逐渐缩短。如，实现前一个阶段德国用了９年，而后一个阶段只用了６年，日本则分别用了6年和3年。而中国人均GDP从1000美元增长到2000美元仅仅用了3年时间（2003年到2006年）。居民的消费能力大大提高，消费结构发生变化。消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求快速增长。人均GDP800-8000美元时期，也是房地产起飞和快速发展时期，并将延续到人均GDP13000美元的水平才会出现下降。居民对服务业的需求将大幅增加，例如，舒适型旅游经济将有很大的发展空间。此外，富裕起来的居民投资需求也会加大，金融资产迅速膨胀，带动银行投资业的快速发展。固定资产投资和房地产开发投资高速增长20019229742494128406298553291837214435005556770477886041098701372393149321631783614410349846344779110154131581575921446252800200004000060000800001000001200001400001600001995199619971998199920002001200220032004200520062007固定资产投资总额房地产开发投资总额2007年，我国固定资产投资快速增长，房地产开发投资明显加快：全年全社会固定资产投资达到137239亿元，比上年增长24.8%，加快0.9个百分点；其中，城镇固定资产投资117414亿元，增长25.8%，加快1.5个百分点。在城镇投资中，第一产业投资1466亿元，比上年增长31.1%；第二产业51020亿元，增长29.0%；第三产业64928亿元，增长23.2%。分地区看，东部地区投资比上年增长21.0%，中部地区增长34.0%，西部地区增长28.2%。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，加快8.4个百分点。0%5%10%15%20%25%30%35%1998199920002001200220032004200520062007GDP增长房地产投资增长全社会固定资产投资增长房资产投资占GDP比重房地产投资占全社会固定资产投资比重房地产投资的增长超过GDP和全社会固定资产投资的增长GDP、固定资产投资、房地产投资增长比较2000-2007年中国城市化率变化趋势36.2237.739.141.842.9943.940.5335363738394041424344452000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年“十一五”期间，我国城镇化仍将快速推进：从国际经验来看，当城市化率达到３０％以前，城市化进程比较缓慢；当城市化率超过３０％而未达到６０％的时期，城市化进程出现持续加速趋势；而城市化率一旦超过６０％，城市化进程又会相对慢下来，进入平稳推进阶段。我国城镇化率１９９５年以前在３０％以下，城镇化率平均每年提升大约０．６５个百分点；１９９６年达到３０％以后，城镇化率平均每年提升１．２５个百分点左右。综合考虑各方面的影响因素，我国城镇化率达到６０％左右的时间可能会在２０２５年前后，２０１２年前后将达到５０％。（城乡人口变化的“交点”。城市人口规模越来越大于农村人口规模，出现“剪刀”效应。）住宅产业化”的进程大大加快。据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，将拉动GDP增长两个点以上，同时增加约1500万城镇人口。如果按每人住房27平方米计算（2006年末水平），将新增住宅需求4亿平方米。这还不包括家庭结构小型化、住房升级换代等因素的增量。2007年1月－2008年1月CPI指数2.20%2.70%3.30%3.00%3.40%4.40%5.60%6.50%6.20%6.50%6.90%6.50%7.10%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%2007年1月3月5月7月9月11月2008年1月2007年下半年，CPI连创新高；2008年1月份，更是创造了11年来的新高（此前，CPI曾在1996年9月创下7.4%的最高位）。其中，城市上涨6.8%，农村上涨7.7%；食品价格上涨18.2%，非食品价格上涨1.5%；消费品价格上涨8.5%，服务项目价格上涨2.6%。从月环比看，居民消费价格总水平比2007年12月上涨1.2%。CPI的持续增长，在一定程度上引发公众对物价上涨的深切关注和心理恐慌，同时也对房价高企产生了推动作用。自1995年以来，我国城镇居民人均可支配收入得到持续增长。据国家统计局最新公布的数字，2007年达到13786元。中国居民家庭恩格尔系数变化表67.758.849.147.746.245.647.245.544.357.554.239.437.937.737.137.736.734.501020304050607080197819902000200120022003200420052006农村居民城镇居民根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50%－59%为温饱，40%－50%为小康，30%－40%为富裕，低于30%为最富裕。从1985－1999年这15年间，我国农村居民一直处在温饱水平；2000年以后我国城镇、农村居民家庭恩格尔系数分别降到50％、40%以下，分别达到富裕和小康。居民收入的持续增加，恩格尔系数的稳步降低，会带动消费结构的升级和变化：消费内容不断更新。进入21世纪初的前5年，我国居民在经历了家电产品全面进入家庭的万元级消费后，已进入到一个以教育、购房、购车为主要内容的新“三大件”消费时期。生活消费由温饱型向休闲娱乐享受型发展。消费、投资更加理性和多样化。2007年末，我国居民储蓄存款余额为172534亿元，比上年末增加10967亿元。除了银行储蓄外，越来越多的居民进入股票、证券、基金、国债、期货、黄金、收藏甚至房地产等投资领域。1717.818.719.420.320.822.823.72526.12705101520253019961997199819992000200120022003200420052006我国城镇人均居住面积变化示意图我国城镇人均居住面积得到快速增长，至2006年底已经达到27平方米根据世界银行研究表明，当一国人均居住面积在达到30~35平方米之前，城镇居民将保持旺盛的居住需求，而我国距离30平方米还差3平方米，说明我国房地产仍将保持持续的发展。按照现有增速，