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SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-26841802010/4/6开启天地创造未来君安广场产权式酒店可行性分析JUNANGUANGCHANGCHANQUANSHIJIUDIANKEXINGXINGFENXISHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-2684180解决问题，永远是启创在城市房地产上的态度。SHANGHAIQICHUANGFANGDICHANJINGJIYOUXIANGONGSIHUAINANFENGONGSISHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告1经济背景分析第一部分：SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告2指标全省总计合肥淮南马鞍山芜湖铜陵安庆增加值（亿元）3987.9767.5280.15357.56464.60181.29250.09比上年增长22.627.220。715.226.418.525.3指标全省总计合肥淮南马鞍山芜湖铜陵安庆固定资产投资（亿元）88722392.4286546.14900.6282.9601.5比上年增长36.935.628.335.046.561.637.0#房地产投资（亿元）1669670.354.762.7206.846.465.3比上年增长22.518.247.9-3.737.744.12.72009年安徽省固定资产投资统计指标：2009年安徽省工业增加值统计指标：2009年，淮南市工业增加值达到280.15亿元，与2008年同期相比，增长20.7%。增长率位居全省第6。固定资产完成投资286.03亿元，其中房地产完成投资54.71亿元，同比增长20.3%和47.9%，房地产市场继续保持稳定攀升。经济背景分析SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告32004年后，淮南市GDP增速始终保持在10%以上。尽管如此，工业基础上的薄弱，正在成为淮南市城市发展最为需要突破的瓶颈。在全省总排名榜上，淮南市始终名次不高，09年排在第8位。经济背景分析淮南GDP年增幅010020030040050020022003200420052006200720080.00%4.00%8.00%12.00%16.00%20.00%淮南人均GDP增幅050001000015000200002500020022003200420052006200720080.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2009年全市GDP增幅继续保持快速爬升势头，1—9月份同比增速达到21%，这也是最近10年增速表现最快的一年。2006年后，人均GDP增幅连续4年保持的不断向好的增长态势，成为淮南经济发展有力的助推，并成为城市消费增长的基础。SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告42009年，淮南市财政收入突破75亿元，与2008年相比，增速达到41%，这也是近年来增速最快的一年。同时，全市社会消费品零售额也比2008年有大幅提升。最近5年稳定提高，总额增幅超过一倍。经济背景分析3077193743544293055648757501662005200620072008200920052006200720082009706186832766997325129187215909742009年淮南市财政收入：2009年淮南市社会消费品零售总额：2009年，淮南市财政收入、固定资产投资是2005年以来上升速度和增长幅度最大的一年。煤炭业的复苏，成为淮南市经济增长主要推力之一。与此同时，电力的上升势头依旧表现强劲，与煤炭业一起，成为淮南经济发展的两大主力军。SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告5市场环境分析第二部分：SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告6市场环境分析东部片区南部片区西部片区2010年淮南市城市发展战略：点多线长、城乡交错构成了淮南市城市发展大分离、小集中的传统构建布局，一条主干道贯穿城市中心的“国庆路情节”成就了淮南市城市建设的历史。SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告7市场环境分析2006年后，淮南市已经清醒的认识到填空式的城市发展模式是过去几年城市发展速度缓慢的主要原因。这一年淮南市正式提出南扩，这也是这个区域狭长的城市开始逐渐意识到城市发展需要更多的增容。2010年淮南市城市发展战略：SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告8市场环境分析根据淮南市片区发展规划，2010年淮南市城市建设重心突出反映在东部片区和南部片区编制发展上。尽管未来的发展重点将集中在南部片区的增容上，但仅从2010年看，东部片区依旧是发展最为成熟的片区。规划居住用地规划居住片区规划居住人口东部片区发展规划2327.63公顷550万人规划居住用地规划居住片区规划居住人口南部片区发展规划1690公顷460万人规划居住用地规划居住片区规划居住人口西部片区发展规划1072公顷535万人淮南市片区发展规划指标：随着城市布局的搭建完成，未来的田家庵将从城市主要承载板块中解脱出来，成为承担区域功能传递和辐射综合中心。SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告9市场环境分析消费项目数额（元）比例%消费性支出9612.657.91财产性支出93.370.05转移性支出2374.6214.30社会保障性支出2168.1713.06购、建房支出2348.2214.15人均总支出16595.6人均总收入16431.12009年家庭人均总收入支出（元）2009年，淮南市家庭日常消费性支出依旧排在所有消费性支出的第一位，所占比例接近家庭消费总支出的58%。随着下半年购、建房消费支出的增速，淮南市家庭消费支出逐步开始进入多元化的消费格局。2009年淮南市家庭总支出第一次超过人均总支出，在经济总量增速相对平稳的经济环境下，支出性的增加有利于拉动消费经济的增长。2009年淮南市消费市场数据统计：SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告10市场环境分析田家庵31.17%潘集20.25%谢家集14.44%大通12.56%八公山11.85%凤台8.66%南部新区1.07%15%33%23%17%12%电力企业煤炭企业其他私营企业事业单位淮南市主要消费家庭支出比例：淮南市主要消费片区消费支出比例：事业机关单位、煤炭、电力及相关辅助产业职工消费继续排在全市家庭消费的前三位，且与其他家庭消费的拉距继续保持较大差距。2009年，淮南市主要消费支出依旧集中在田家庵地区，同时在这一年，潘集地区消费支出首次超过谢家集地区，成为田家庵之后的第2消费支出主力片区，同时谢八区消费支出比例也较2008年有较大提升。SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告11房地产消费需求的增长，需要经济持续向好的支持，2010年淮南市GDP增速有望继续拉升。这对于淮南市房地产消费无疑起到了很大的助推作用，在政策面变动不大的情况下，全市房地产消费有机会迈上一个新台阶。市场环境分析因素比例政策因素31%资金因素24%投资因素11%压力因素18%导向因素6%其它因素10%6%31%10%24%11%18%淮南市房地产消费影响因素：2009年淮南市房地产消费影响因素前三位依次为政策、资金和压力因素，其中政策因素影响占31%，而盲从性的导向因素仅为6%。2009年政府一系列产业政策的出台，对于2010年房地产消费波及较广，持币观望人群预计将有增加，应引起一定程度的重视。SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告12区域投资分析第三部分：SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-2684180君安广场产权式酒店可行性分析报告13区域投资分析据淮南市统计部门相关经济指标统计显示，2010年，淮南市房地产投资环境将继续保持良好的增长态势，这也是2008年末出现小幅震荡后，连续第二年出现房地产回暖，据预测，这一利好势头，至少在2012年之前不会有大的改变。序号运行指标累计（万平米）与上年同比（%）1本年购置土地面积109.141.12完成开发土地面积23-47.23商品房屋竣工价值157072-20.64商品房屋销售额57051961.25#:住宅46712147.5序号运行指标累计（万元）与上年同比（%）1房地产开发投资54705047.92#:国有单位10502529.73#:住宅40755648.42009年淮南市房地产运行指标：2009年房地产运行指标显示，淮南市房地产投资主力依旧是商品住房，累计投资量达到近41个亿。需要关注的是，因为政策等因素的影响，2009年淮南市购置土地面积约为110万平米，较2008年末同比增长41.1%；但全年累计实际完成开发量仅为23万平米，同比下降约47.2%。SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-2684180君安广场产权