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长沙商业写字楼解析前言1、长沙高端写字楼市场描述2、典型写字楼案例解析专题系列专题专题系列系列注：报告数据资料调查时间为2011年4月前言：长沙已进入城市综合体时代一．城市综合体基础解读二．城市综合体特征及价值p城市综合体是在“有机系统理念”指导下开发的高价值的建筑综合体•通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体办公酒店居住餐饮展览文娱商业会议写字楼酒店公寓高档住宅会展中心商业体都市综合体办公酒店居住餐饮展览文娱商业会议写字楼酒店公寓高档住宅会展中心商业体都市综合体功能物业类型图例功能物业类型功能物业类型图例城市综合体中可能包括的物业功能11、城市综合体基础解读、城市综合体基础解读Ø巨大的社会效应城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模，且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为一个城市的“名片”，产生巨大的社会影响。作为“城市名片”的城市综合体产生的社会效应对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作用。Ø巨大的增值潜力各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及周边区域土地的升值。p城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益11、城市综合体基础解读、城市综合体基础解读l特征1：城市综合体具备的四种基本功能使其成为一个“微型的城市”ü功能复合空间：物业类型丰富，以酒店、办公、公寓和商业为基本功能，自身可以实现完整的工作和生活配套运营体系ü空间依存、价值互补：各功能之间形成价值链，各物业空间之间通过规划形成紧密联系办公公寓酒店高档住宅商业体会展中心提升商务配套档次商务人流补充酒店功能经营管理平台商务展览需求提升商务配套档次商务人流提升商务配套档次提升生活配套档次高消费力的人流高端住房需求高品质的商业配套高消费力的人流高品质的商业配套高消费力的人流高消费力的人流商务人流提升商务配套档次办公公寓酒店高档住宅商业体会展中心提升商务配套档次商务人流补充酒店功能经营管理平台商务展览需求提升商务配套档次商务人流提升商务配套档次提升生活配套档次高消费力的人流高端住房需求高品质的商业配套高消费力的人流高品质的商业配套高消费力的人流高消费力的人流商务人流提升商务配套档次城市综合体各种功能之间的价值关系22、城市综合体的特征及价值、城市综合体的特征及价值l特征2：城市综合体开发需要对土地进行高强度、高效率的利用ü高密度、集约性：开发强度大，容积率多在10以上；建筑高度和密度均很高，人口密度大，白天及工作日商务人流密集，夜晚及周末居住、消费人流集中，各种人流形成互补ü土地使用的均衡性：不同类型、价值的土地分布不同功能的建筑；在不同时段都有两种以上的功能在运作024681012141618202224办公商业酒店公寓小时办公商业酒店酒店公寓公寓各种物业在一天24时内的主要使用时段分布22、城市综合体的特征及价值、城市综合体的特征及价值l特征3：城市综合体需要打造内部和外部交通组织的完整性ü与城市交通紧密衔接：内部交通与外部交通需要实现无缝衔接，使城市人流方便地进出ü内部交通组织：完善的立体及平面交通体系使不同功能的建筑有机结合，良好的人流动线设计提升物业的整体价值北京银泰中心区位图香港太古广场区位图“通道树型”（AccessTree）体系22、城市综合体的特征及价值、城市综合体的特征及价值通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(AccessTree)体系。l特征4：城市综合体的建筑空间应该具备统一性、连续性及标志性ü整体统一性：城市综合体各单体建筑风格的统一；综合体与周边城市环境与肌理的和谐ü空间连续性：城市综合体的有机整体性决定其在建筑空间上具备连续性，各建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系ü标志性和可识别性：出色的建筑及空间设计，使综合体成为区域的视觉焦点①新加坡新达城独特的屋顶设计②柏林索尼中心的鸟瞰图③柏林索尼中心的巨型天幕①②③22、城市综合体的特征及价值、城市综合体的特征及价值城市综合体的特征及价值总结城市综合体作为“有机功能体”，其核心理念主要表现在以下四个方面：①物业功能组合：物业功能经过选择与优化组合②土地利用方式：对土地进行高强度、高效率的利用③内外部交通组织：打造内部和外部交通联系的完整性④建筑与空间设计：建筑空间具备统一性、连续性及标志性有机整体的价值个体价值1＋个体价值2＋个体价值3＋……第一章长沙写字楼市场描述Ø一．长沙写字楼现状调查分析二．各类型写字楼的发展情况待定湖南星诚房地产有限公司芙蓉中路三段142号友谊阿波罗大厦15800湖南湘电房地产开发有限公司雨花区芙蓉中路三段547号第六都（陆都小区）待定长沙湖湘房地产开发有限公司城南东路1号城南物流商务大楼待定浏阳市华湘房地产开发有限公司雨花区大塘村大塘水库大唐综合小区5600红星实业集团有限公司雨花区韶山南路与湘府东路交汇处西南角红星现代商务中心待定湖南德思勤投资有限公司湘府东路与韶山南路交汇处德思勤城市广场待定湖南伟辉置业投资有限公司芙蓉区远大路与马王堆路交界处东南角东方芙蓉园待定湖南顺天房地产开发有限公司雨花区韶山路355号顺天国际金融中心14800湖南运达房地产开发有限公司雨花区沙湾路289号运达中央广场5300长沙洛诚房地产开发有限公司开福区华章路9号新领地公寓15000长沙南湖广场置业有限公司天心区书院路9号南湖广场（保利国际广场）待定湖南同人置业河西金星北路与普瑞大道交叉口CROSS尚公馆待定绿地地产集团长沙置业有限公司市府东岳麓大道与银杉路交汇处绿地中央广场待定方兴地产金茂投资（长沙）有限公司岳麓区河西先导区核心梅溪湖国际新城参考价格开发公司楼盘地址楼盘名称11、长沙在售写字楼项目汇总表（一）、长沙在售写字楼项目汇总表（一）待定长沙前通置业发展有限公司樟木坝新世纪家园（新世纪安居苑）待定湖南华森置业发展有限公司长沙大道一段华森大厦待定湖南达盛置业有限公司长沙市五一西路153号走马楼商贸大厦5500湖南一力股份有限公司天心区大托镇披塘村湖南一力物流园二期待定湖南湘通物业发展有限公司芙蓉区人民路、白沙路、芙蓉路交汇处湘豪大厦7000湖南金荣企业集团河西岳麓区麓谷公园金荣·央谷金座（誉峰二期）7000长沙融科智地房地产开发有限公司雨花区韶山路中段香樟路469号融科东南海小区8000长沙北辰房地产开发有限公司开福区新河三角洲北辰三角洲奥城（D3地块）4888红星实业集团有限公司雨花区中意一路农博中心（绿色食品城）待定湖南泊富地产开发有限公司开福区芙蓉北路564号泊富国际8500起湖南顺君房地产开发有限公司开福区三一大道349号君泰大厦参考价格开发公司楼盘地址楼盘名称11、长沙在售写字楼项目汇总表（二）、长沙在售写字楼项目汇总表（二）随着城市经济的发展，长沙已进入专业写字楼阶段•顺天国际财富中心•运达国际广场•中天广场•硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现•中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙；•高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；2004年~至今•顺天城SOHO•和府酒店公寓•商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强；•网络的普及使得居家办公概念得及推行；•“宜商宜住”满足了消费者对产品的需求2001~2003年•银华大厦•平和堂商务大厦•硬件设施及服务得以较好体现•企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加；1998~2000年•华侨大厦•华联大厦•配置较低；•商务形象不突出；•距真正的写字楼产品仍有距离•市场初启动；•97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程1993~1997年代表性写字楼产品特征阶段特征时间初级阶段发展阶段商住阶段专业写字楼阶段22、长沙写字楼发展史、长沙写字楼发展史长沙专业写字楼主要集中在：•五一广场商务区•芙蓉中路商务区•韶山北路商务区五一广场是长沙的传统中心，两条城市主干道在五一广场交会，众多金融机构在此建造总部楼宇，逐渐形成了长沙的金融中心；由五一广场向外辐射，在主要交通干线沿线逐渐形成了两个城市商务聚集区，即芙蓉中路与韶山北路商务区。22、长沙写字楼传统分布格局、长沙写字楼传统分布格局分布情况（一点三线）一点：火车站；三线：五一路、芙蓉路、韶山路沿线公寓式写字楼专业写字楼酒店式写字楼湖南新闻大厦金源大酒店湖南文化大厦维一国际建鸿达现代城顺天财富中心亚大时代新时空NO.1新世纪花苑城市之心凯旋国际华美欧国际五一新干线嘉顿新天地平和堂商务大厦名汇达广场联合商厦湘域中央湖南财富中心运达广场恒隆国际第一大道中天广场曼哈顿新贵通程酒店银华酒店BOBO国际佳程大酒店22、长沙写字楼传统分布格局、长沙写字楼传统分布格局楼盘名称楼盘性质出租率亚大时代专业写字楼90%恒隆商务大厦专业写字楼90%第一大道专业写字楼95%平和堂商务大厦专业写字楼98%名汇达商务楼专业写字楼90%联合商厦商住楼70%建鸿达现代城商住楼95%金源大酒店酒店式服务写字楼85%新世纪大厦S楼专业写字楼90%通程国际大酒店酒店式服务写字楼90%维一星城国际商住写字楼85%湖南文化大厦专业写字楼90%顺天国际财富中心专业写字楼98%从上表可以看出长沙写字楼出租率都比较高，基本都保持在70%-95%之间。相对而言，中档以上专业写字楼出租率都很高，而像联合商厦这样配置较低档的老写字楼空置率较高。该表中所列举写字楼物业为项目所选取的地段比较好、具备一定知名度写字楼物业。33--（（11）、）、长沙写字楼市场调研长沙写字楼市场调研——出租率出租率楼盘名称售价租金年租金(出租率按80%)年投资回报率亚大时代不卖2.0元/㎡/天584元/恒隆商务大厦4500元/㎡1.6元/㎡/天467元10.3%第一大道4774元/㎡1.5元/㎡/天438元9.1%平和堂商务大厦5400元/㎡1.6元/㎡/天467元8.6%名汇达商务楼4200元/㎡1.2元/㎡/天350元8.3%联合商厦4000元/㎡1.0元/㎡/天292元7.3%建鸿达现代城3500元/㎡1.0元/㎡/天292元8.3%金源大酒店不卖2.8元/㎡/天817元/新世纪大厦S楼5300元/㎡1.6元/㎡/天467元8.8%通程国际大酒店不卖3.8元/㎡/天1109元/维一星城国际4000元/㎡1.1元/㎡/天321元8%湖南文化大厦5200元/㎡2.0元/㎡/天584元11.2%顺天国际财富中心4900元/㎡1.6元/㎡·天467元9.5%从长沙写字楼的租金回报率来看，投资回报率在7%-11%之间。投资写字楼资金回报率还是可观的。33--（（22）、）、长沙写字楼市场调研长沙写字楼市场调研——租金售价比、投资回报率租金售价比、投资回报率1.51.1左右车站北路72号5A甲级万象企业公馆1.51块左右芙蓉中路二段337号侯家塘甲级佳天国际新城2.0以上1.1左右韶山北路39号甲级维一星城国际2.61.4芙蓉路与劳动路交汇处甲级新世纪大厦2.31.4芙蓉中路与劳动东路的东南角甲级华侨国际1.81.2左右韶山北路298号甲级汇富中心写字楼——1.1芙蓉路与展览馆路交汇处东北角甲级建鸿达现代城2（含公摊）1.2芙蓉中路和东西要道展览馆路交叉点甲级海东青大厦43块左右芙蓉路与展览馆路交叉处甲级运达国际广场2.8（含公摊）1.5甲级定王大厦2.81.6-1.8芙蓉中路368号甲级顺天财富中心2.31.3左右五一大道与韭菜园路交会处甲级华美欧国际2.321.6五一西路2号甲级第一大道2.0以上2-3块蔡锷路10号甲级恒隆国际大厦3.6（含公摊）3块左右五一大道甲级中天广场写字楼物业管理费租金水平位置级别名称33--（（33）、）、长沙写字楼市场调研长沙写字楼市场调研——租金及物业管理费租金及物业