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XXXXX总部项目整体定位及物业发展建议P1目录一、项目背景四、项目定位二、市场研究五、规划排布六、物业建议七、经济测算三、案例借鉴P2目录一、项目背景四、项目定位二、市场研究五、规划排布六、物业建议七、经济测算三、案例借鉴P3全国经济中心城市与国际化城市定位更强化深圳的城市角色，促进深圳城市地位升级与经济长远发展宏观环境城市定位经济发展窗口与改革示范区：《珠江三角洲地区发展改革规划纲要》提出：“深圳市要继续发挥经济特区的窗口、试验田和示范区作用，增强科技研发、高端服务功能，强化全国经济中心城市和国家创新型城市的地位，建设中国特色社会主义示范市和国际化城市。”全国经济中心城市与国际化城市：《深圳市城市总体规划》（2010-2020）提出：深圳是我国的经济特区，全国性经济中心城市和国际化城市。发展目标是依托华南，立足珠三角，加强深港合作，共同构建世界级都市圈。深圳市P4深圳商务市场的“西进”、前海战略、南山总部规划，将促进产业与金融的融合，后海金融中心将发挥更大作用宏观环境城市发展格局地王金融中心中心区高端商务圈中心西区商务圈科技园高新企业商务圈南山核心商务圈本项目前海深港合作区后海金融总部区罗湖中心福田中心科技园大前海中心留仙洞总部基地深圳湾超级总部基地深圳商务市场的“西进运动”将促进传统企业的西迁，而前海的国家战略规划及金融创新，终将促进大前海甚至南山区域的繁荣，而后海金融中心规划将在区域规划中占据重要的作用与地位。P57786.798201.329581.5111505.5312950.0812.10%10.70%12%10%10%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%0.02000.04000.06000.08000.010000.012000.014000.020082009201020112012国民生产总值（亿元）增长速度深圳整体经济保持平稳较快的发展，第三产业对经济的贡献不断增大，将进一步拉动商务办公需求的增长2008年-2012年，深圳GDP每年均能保持10%以上的高增长态势，经济发展状况良好；2008年-2012年，深圳第三产业占GDP总量比重不断增加，2012年第三产业占GDP总量比重达55.7%。20082009201020112012第三产业51%53.20%52.40%53.50%55.70%第二产业48.90%46.70%47.50%46.44%44.25%第一产业0.10%0.10%0.10%0.06%0.05%48.90%46.70%47.50%46.44%44.25%51%53.20%52.40%53.50%55.70%0%20%40%60%80%100%单位：亿元宏观环境城市经济深圳GDP发展情况深圳第三产业构成P6深圳金融产业持续高速增长，占全市GDP比重不断升高，成为全市经济的重要支柱产业2008年-2012年，深圳金融产业每年均能保持15%及以上的高增长态势，超过深圳市GDP增长速度，金融产业增长强劲；2008年-2012年，深圳金融产业占GDP总量比重不断增加，2012年金融产业占GDP总量比重达14.1%，成为全市经济的重要支柱产业。宏观环境金融产业深圳金融产业产值及增长率情况金融产业占GDP比重P7969.361110.621300.581563.631819.1926.614.617.120.216.3051015202530050010001500200020082009201020112012金融产值增长率（％）年份金融产值GDP所占比重（％）2008969.367786.7912.520091110.628201.3213.520101300.589581.5113.620111563.6311505.5313.620121819.1912950.0814.1单位：亿元P8南山未来将形成5大总部区，将成为深圳总部最密集、商务办公最活跃的区域，深圳新的CBD聚集地宏观环境区域格局1P9后海中心区位于香港－后海－前海轴带中心，前海深港合作区建设与香港政治环境影响，将促进港企向深圳转移；后海先于前海区建成，将对港企发挥截流或过渡作用宏观环境区域格局2参照香港中环模式，将后海打造成为集生活、办公、商业、文化、体育、娱乐为一体的综合海傍新城，建设总部聚集的第三金融商务区后海规划发展定位后海区位：由滨海大道、沙河西路、东滨路以及后海滨路围合而成，总用地面积2.26平方公里，包括深圳湾体育中心0.3平方公里，内湾公园0.7平方公里；后海定位：2004年后海开始填海作业并进行区域的规划设计，借鉴上海陆家嘴CBD、悉尼CBD、新宿CBD等国内外CBD案例，提出后海中心区的城市角色，打造未来深圳城市的滨水生活、办公、商业、文化、体育、娱乐高度聚集，以滨海环境特征为主，有完善公共服务系统的特征鲜明的海傍新城；发展目标：建设成为深圳超级总部聚集区和全市第三金融商务区。—前南山区委书记叶民辉P10后海中心区充分考虑周边建筑及区域特征，将商业用地、绿地、体育用地进行有机组合，且进行高度分区及节点控制，完善了区域的建筑形象后海规划功能布局后海中心城市结构：城市中心功能+核心绿地+体育功能；三大功能板块通过开放的空间形成以内湖为核心面湖向海的空间结构；后海中心城市形象：城市中心功能从东向西进行高度分区，提高滨水公共界面的丰富度，并通过节点项目限高控制，提升区域的建筑形态。深圳湾体育中心深圳湾内湖公园中心路绿道创业路绿道50m及以下100m及以下150m及以下深圳湾内湖公园深圳湾体育公园中心路绿道P11本项目建筑限高分区线以公共交通优先原则，提供多种公共交通系统，实现高效接驳换乘；采用机动车单线循环与地下交通，提升通行能力；倡导绿色交通，与深圳湾区形成自行车道系统后海规划交通规划公共交通系统地铁：2号线、11号线、前南线、石岩线；有轨电车公交车观光轻轨自行车网络提倡绿色交通，对接深圳湾；机动交通网络单向循环、地下交通系统2号线11号线前南线石岩线有轨电车观光轻轨自行车道单向机动车道P12本项目后海城市中心设计注重地块的高强度集约开发并强化地块功能复合，提升地块间地下或地上空间的联系后海规划开发特征高度集约开发后海中心区可开发用地87.4万平米，建筑总体量472万平米，净容积率达到5.4；用地单元划分以100*100m为单元，实现土地高效利用；多元功能复合后海城市中心区以满足人们交流、工作、生活、娱乐等多种需求，实现用地功能的复合化，非单一物业类型，而是多种物业类型的合理组合；地块间相互联系不仅对地块的容积率、建筑限高进行规定，且在地块设计指引中规定了地块间的地上、地下连接方式，形成地块间垂直的交通联系。•项目南侧的航天科技广场项目占地面积12618平米，容积率12.08，12万平米写字楼、3万平米商业；且在北侧塔楼与南侧裙楼商业设有2层连廊；•这种多功能设计与建筑地上或地下连廊设计在后海规划中到处可见，增强建筑间的互动，提高空间的利用率。32m裙楼车行出入口人行出入口空中通廊P13图例后海在建项目有16个，已进入快速建设期，随着项目竣工入市，后海商务氛围将逐渐形成后海现状项目建设情况华润总部航天科技广场卓越后海大成基金深圳湾一号天虹总部海王星辰新百丽中海油阿里巴巴中建钢构喜之郎海信南方中铁南方天佶湾广场鹏润达广场序号项目工程进度1航天科技广场主体工程2卓越后海金融中心主体工程3鹏润达广场地下室工程4大成基金土方工程5天佶湾国际广场土方工程6华润总部地下室工程7中海油地下室工程8海信南方前期勘测9中铁南方主体竣工10中建钢构土方工程11喜之郎前期勘测12阿里巴巴地下室工程13深圳湾一号一期在售，二期土方工程14天虹总部主体工程15海王星辰土方工程16百丽大厦地下室工程后海模型示意图后海在建项目工程进度表P14小结二、商务格局发展利好于南山，后海区域将承担更重要角色−−深圳定位为全国经济中心城市与国际化城市，且深圳前海国家战略规划及金融改革创新，促进南山呈多点开花的办公格局，将代表着深圳未来的商务主流。三、后海区域精细化规划，将成为深圳最高端的总部新区−−后海将参照香港中环模式，提出傍海新城的发展目标，加强地块多功能组合及地块间功能互动，且进行多种公共交通方式，立体交通体系构建，促进后海形成自成一体的高端总部区。一、深圳金融产业快速发展，将利于后海金融企业聚集−−深圳金融产业发展迅速，2012年金融产业占到深圳国民生产总值的14.1%，金融产业壮大将有利于金融产业链形成，利于后海吸引金融产业类客户。SummaryP15启示：放大后海区域发展利好，抓住后海金融区建设特色，主要发展金融及关联客户。后海金融总部区本项目科苑大道项目位于后海金融总部区门户位置，也是连接后海金融总部区与高新填海六区枢纽，能够起到区域形象展示与金融传导作用滨海大道项目本体区位分析滨海路后深圳科技馆新址用地门户位置：位于滨海大道头排，是深圳到机场的主要干道，距机场只需30分钟，是从市区进入后海中心的主入口，昭示性地位凸出；形象昭示：具备形成整个后海金融总部区的身份标志，对整个区域的形象昭示具有重要意义；纽带作用：作为两大总部基地的纽带，能够更好的发挥金融资本与产业资本融合作用。高新园填海六区P16本项目未来周边将有4条地铁线路，公共交通十分便捷，处于后海中心连接城市主干道的出入口，存在一定交通压力公共交通：项目1KM范围内将规划有4条地铁线，5个地铁站点，特别是后海站将是2号线、11号线、前南线三条地铁线的综合换乘枢纽，科苑立交公交站距本项目仅50m；车行交通：后海中心内部道路实行单向交通系统，存在一定程度的交通绕行，由滨海大道西-东向车流、后海滨路南-北向车流、海德三道东-西线车流进入性较好，地块位于城市主干道的入口处，未来可能会存在较大交通压力。项目本体交通分析区域交通分析交通进入性分析滨海大道海滨路后停车场P17车行动线地下车库出入口本项目周边拥有商业文化中心、高档居住区、深圳湾体育中心、内湾公园及深圳湾滨海公园，周边区域发展成熟，有利于项目后期的招商后海金融总部区是深圳唯一的滨海总部区，属于深圳湾15公里滨海休闲带的中部，项目1km范围圈内拥有稀缺的海湾资源和生态景观；周边已形成较完善的公共配套、居住及商业氛围；代表南山区域最高商务水平的南山商业文化中心，目前售价在4.5万/㎡左右，租金介于150-180元/㎡·月，市场需求较旺盛，高端写字楼产品市场认知度高，代表项目有海岸城东、西座，天利中央一期、二期；项目本体配套资源P18高档居住区高新区软件基地商业文化中心区居住区办公商业区本项目文体休闲区深圳湾海岸城天利中央广场西侧受立交桥遮挡、南侧昭示性较差，且西南侧与航天科技广场存在较严重对视，东侧昭示性最好，北侧景观视野最佳项目本体四至分析④⑤航天科技广场⑦卓越后海滨海大道①②③④⑤⑥⑦北侧：滨海大道及规划的深圳科技馆新址，无遮挡，视野开阔，景观较好；南侧：航天科技广场，①号为A塔楼高224.8m，⑤号为B塔楼高129m，⑥号为停车场用地，⑦号为卓越后海，高184m；西南侧存在对视，南侧及东南侧视野一般，南侧人流较大；西侧：后海滨路与滨海海滨立交，受滨海立交及道路绿化带一定程度遮挡；东侧：紧邻秀丽变电站，高25m，②号地块限高50m，③号地块限高150m；视线好，景观一般，受秀丽变电站一定影响。①秀丽变电站滨海大道后海滨路滨海海滨立交P19②③未开工地块⑥停车场本项目应充分考虑绿地的开发利用且适当拔升建筑高度，提高建筑形象感与整体开发价值项目四至北临滨海大道，南靠航天科技广场，西至后海滨海立交，东至秀丽变电站占地面积4197.4㎡建筑面积38000㎡，其中商业面积4500㎡，办公面积33500㎡绿地面积1500㎡建筑限高≤150m用地性质商业性服务设施用地用地年限40年总部自用企业五矿证券、五矿期货、全盛保险、五矿香港、五矿建设、五矿信托、总公司驻深企业等项目本体地块指标地块红线范围内北侧与西侧为绿地，占地面积1