重庆房地产市场分析

报告框架•1、宏观环境分析1.1重庆市宏观市场分析1.2重庆市土地市场分析•2、分物业市场分析2.1高档住宅市场分析2.2优质商业市场分析2.3甲级写字楼市场分析2.4五星级酒店市场分析2.5主题乐园（案例分析）01.1重庆市宏观市场分析•1.1.1重庆市宏观政策分析•1.1.2重庆市宏观经济分析•1.1.3重庆市宏观规划分析•1.1.4重点片区规划分析12重庆是“成渝经济圈”的重要组成部分，是城乡统筹发展重点布局的直辖市、未来长江上游地区的经济中心•重庆地处中国西南部，毗邻川陕黔湘鄂五省。辖区面积8.24万平方千米，下辖40个行政区县，包括渝北、渝中、大渡口、江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、北碚、巴南9个主城区，总人口3253.32万人；2009年GDP达到6529亿元人民币，人均GDP跨过3000美元大关。•重庆是国家城乡统筹发展重点布局的直辖市。借助直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，依靠“一圈两翼”（１小时经济圈，渝东北翼和渝东南翼）战略，正着力推进统筹城乡改革、内陆开放高地和“五个重庆”（宜居、畅通、森林、平安和健康重庆）建设；•重庆已跻身五大国家中心城市；继上海浦东新区、天津滨海新区之后，重庆设立成为中国第三个“新特区”——两江新区。根据中央“314总部署”，力争在2020年左右建设成为中国长江上游的经济中心。•重庆是长江上游地区唯一集水、陆、空资源的中西部综合交通枢纽。拥有成渝铁路、渝黔铁路、襄渝铁路、渝怀铁路、遂渝铁路（西部地区第一条高速铁路）五条电气化铁路干线。江北国际机场是全国十大机场之一。在建襄渝铁路复线、兰渝铁路等。成渝、渝万城际铁路、渝黔新线即将动工。规划有渝郑、渝昆、渝鲁等客运专线。四川省湖北省贵州省陕西省湖南省渝北区渝中区南岸区九龙坡区巴南区大渡口区江北区潼南县合川区铜梁县大足县永川区江津区綦江县南川区万盛区武隆县长寿区梁平县涪陵区丰都县垫江县忠县开县石柱县城口县巫溪县云阳县奉节县巫山县万洲区彭水县黔江区酉阳县秀山县双桥区荣昌县壁山县北碚区沙坪坝区重庆市重庆地处中国西三角经济圈的枢纽位置重庆都市区，是重庆市的政治、贸易和商业核心区，占全市约50％的GDP。3都市区是重庆直辖市的市域中心城市，是全市的政治、经济、文化中心，总面积5473平方公里。都市区包括渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区。各区概况渝中区：传统商业中心，是全市政治、经济、信息、商贸中心江北区：西南地区最大的步行商业街所在地。其江北嘴是CBD组成部分。南坪：规划发展5条商业步行街；发展潜力巨大。杨家坪：工业区，重要的交通枢纽。沙坪坝：文化区。北碚区：重庆的后花园。重庆的地位：近年一直处于备受关注、政策频发的时期，城市地位也随着城市定位的更新实现跃升4时间城市定位1997中央直辖市2007年6月“国家统筹城乡综合配套改革试验区”2007年8月中国目前唯一的城乡商贸统筹发展试点区2007年9月我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽2008年11月我国内陆地区首个保税港区2010年2月五大国家中心城市之一2010年5月两江新区成立，保税港区通过重庆重庆的任务：是中国改革开放从沿海向内陆的深入推进的代言，体现国家意志的核心空间5成渝：全面繁荣的标志改革开放30年是中国海岸线从南到北逐渐开发的30年未来将是从沿海向内陆延伸的新时代京津冀：强盛的象征长三角：崛起的标志珠三角：复苏的起点三大沿海增长极的成功使中国进入了世界大国行列，但也使得发展差距逐步拉大，统筹协调上升为核心问题。成渝作为中部核心城市集群，具有承东启西的功能，且都是西部发达城市，在承接东部甚至国外产业转移方面，均是第一梯队，是国家经济发展的第四增长极。重庆的定位：直辖十年发展，重庆已基本具备承接国家机遇，实现更高理想的优质与条件，国家也有了更新更高的要求——重庆发展路线图更加明晰6直辖重庆：中西部地区唯一的直辖市。区位重庆：依托长江，联结东西的西南门户，引领沿海与内陆联动开发开放新格局。机遇重庆：成为全国统筹城乡综合配套改革试验区、两路寸滩保税港区、国家中心城市、两江新区，在促进区域协调发展和推进改革开放大局中具有重要的战略地位，使重庆的重要性上升到区域和国家层面。重庆定位《314战略部署》2007年3月西部地区的重要增长极长江上游地区的经济中心城乡统筹发展的直辖市《重庆城乡总体规划》2007年9月我国重要的中心城市之一西南地区综合交通枢纽长江上游的经济中心国家重要的现代制造业基地国家历史文化名称《全国城镇体系规划》2010年2月重庆首次与北京、上海、天津、广州一起，提升为五大国家中心城市之一国家中心城市定位——重庆房地产业的影响7重庆入选国家中心城市意义非常重大，关系到未来国家深度开发西部的战略，而国家中心城市这个头衔将帮助重庆在新一轮西部大开发中获得国家政策资源的重点倾斜。备注：1、国家中心城市考察的七大指标：综合经济能力、科技创新能力、国际竞争能力、辐射带动能力、交通通达能力、信息交流能力、可持续发展能力等7大指标。2、《全国城镇体系规划》中的城市总体规划期限一般为二十年。城市规划影响交通规划影响产业规划影响重庆正向特大型城市转型，主城范围将由目前的不足5000平方公里增加到7000多平方公里。对房地产企业而言，新兴的“二环”区域约3千平方公里的空间，蕴含了行业发展的巨大机遇。随着大重庆交通规划的快速推进和进一步升级，正在打破重庆房地产市场区域发展不平衡、均价水平不平衡的格局，轨道交通沿线、交通瓶颈封锁区域的市场价值洼地明显，重庆主城开发商完全可以进入经济发展较好、人口规模较大的区县市场开发高品质住宅并获得可观收益。重庆的房地产业正成为重庆产业经济新一轮高速增长以及产业结构阶段性调整中最大的获益者。以保税港设立为契机的物流业的兴起、对沿海IT代工类产业转移的承接等，不断为重庆经济注入数以千亿的新增产值，带来大量城市新兴就业人口，都将成为房地产业的潜在客户。2010年房地产主要调控政策盘点82010年4月2日，财政部下发通知，缩小首购普通房契税优惠范围；4月13日：住建部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》；2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；4月17日：国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；4月22日：住建部发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。2010.42010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%；2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》；2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》；2010年3月23日，国资委要求78户央企退市。2010.1-32010.5-72010.8-92010年5月12日，国税总局发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》；6月3日：国家税务总局发出《关于加强土地增值税征管工作的通知》；6月4日：住建部、央行和银监会联合发文《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》；6月12日：住建部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》；7月22日，召开的中共中央政治局会议再次强调，要做好房地产市场调控工作。7月22日，召开的中共中央政治局会议再次强调，要做好房地产市场调控工作；8月5日，市国土房管局发布消息称，市国土房管局近期出台实施《关于规范商品住房销售行为的通知》；8月19日上午，国土资源部将召开房地产用地专项整治工作新闻通气会，公布全国1457宗闲置土地“黑名单”的具体处理意见；住房和城乡建设部、财政部、发改委、央行、审计署和银监会等六部委27日联合发布《关于试行住房公积金督察员制度的意见》；中央692亿专项补助资金下达发力保障房；9月30日，二次调控出台，五措施再抑房价。2010.10-1111月16号住建部下达“外资限购令”；11月，住房和城乡建设部在其官网正式公布“关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知”国家不断加强房地产市场调控；新政执行的持续与彻底，将会抉择整体市场走势。重庆新政细则主要内容：温和新政92010年5月21日，重庆新政细则出台，重庆楼市新政细则由市房管局牵头制定，共提出了四个方面的要求和具体十条调控措施。细则核心措施如下：1、重庆主城纳税人按揭将提供补助；2、重庆严禁向别墅供地；3、购买三套房首付将大幅提高；4、严厉打击开发商囤地炒地行为；重庆细则总体有保有压，温和细则成为重庆楼市保护伞。2010年8月5日，重庆市国土房管局出台实施《关于规范商品住房销售行为的通知》，进一步规范房地产市场秩序。其主要的规范内容如下：1、预售许可证只能整幢申请；2、10天内一次性须公开房源；3、每套房要公布建面价套内价；4、未取得预售许可证禁收费；该《通知》意在规范房地产销售市场，打击开发商捂盘惜售行为。2010年9月15号，重庆市财政局公布了“首套房退税”政策。在重庆主城区首次按揭的购房者，同时在主城区内缴纳个税的购房产权人，可根据其所缴纳的个人所得税额度，享受财政补贴优惠。政策解析：重庆房地产政策改革是一套“组合拳”，富有地方特色，政府意图打造房地产市场“低端有保障，中端有补贴，高端多缴税”的多层次调节体制。宏观政策小结：政策红利在未来几年内将持续释放，为未来几年重庆房地产市场的稳定发展奠定了基础10国家层面的政策性利好优势明显，城市地位不断攀升政策红利有助于拉动城市的投资效应，基础设施建设，乘数效应将逐渐显现城市整体的房地产市场前景乐观，投资、居住需求都将得逐步释放受大得宏观政策影响，重庆的城市地位将跃升新的平台，城市实力将得到稳步发展政策利好意味着短期内密集的基础设施建设上马，良好的配套设施、充足的就业机会和快速的城市发展良好的城市发展空间将激化房地产市场的发展，城市各大版块均会享受到该红利1.1重庆市宏观市场分析•1.1.1重庆市宏观政策分析•1.1.2重庆市宏观经济分析•1.1.3重庆市宏观规划分析•1.1.4重点片区规划分析11GDP——逐年上扬，经济持续向好12资料来源：重庆市统计局从2002年开始，重庆市GDP增长一直保持在10%以上。增长至2009年的6530亿元，高于全国GDP同期复和增长水平；同样，人均GDP也一直呈增长态势，与全国人均GDP平行发展。2009年，重庆保税港区正式挂牌、两江新区正式列入国家蓝图、西三角经济圈正式浮出水面；良好的政策环境下，重庆GDP提前2年完成了跨上6000亿元的近期发展目标。2010年重庆经济保持了快速发展的良好势头，“内陆开放高地”建设取得新突破，预计全年GDP增速可达17%。综合重庆市经济发展的内外环境，市综合经济研究院预计2011年重庆经济增长趋势最低15%。重庆已经成为目前我国经济增长速度最快的区域之一。200220032004200520062007200820092010*2011*2012*GDP(亿元)223325563035346839074676579465307640878610011GDP增长率(%)10.511.712.411.712.415.914.514.917.015.013.90.02.04.06.08.010.012.014.016.018.0020004000600080001000012000重庆市GDP及增长率人均GDP——平稳快速发展13房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需