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房产税改革热点•房产税改革面临的障碍•房产税改革的功能定位•房产税改革效应分析•房产税征税范围的界定•房产税计税依据的确定房产税征税范围的界定房产税-起源和发展欧洲：窗户税、灶税、烟囱税房产税中国：廛布、间架税、房捐房产税征税范围的界定建国过我国房产税的沿革:•新中国成立后，政务院发布《全国税政实施要则》将房产税列为开征的14个税种之一。1950年•政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1951年•简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税。1973年房产税征税范围的界定建国过我国房产税的沿革:•改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1984年•发布了《房产税暂行条例》，规定对内资企业和个人统一征收房产税，城市房地产税仅对外资企业和外籍个人征收。1986年•《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《房产税暂行条例》缴纳房产税2008年房产税征税范围的界定•针对企业的现行房产税制度：一个简要梳理房产税征税范围•房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区•城市是指国务院批准设立的市，具体区域为市区、郊区和市辖县县城；•县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地；•建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；•工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。房产税征税范围的界定•针对企业的现行房产税制度：一个简要梳理房产税的纳税人的确定：•1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税•2、产权出典的，由承典人纳税。•3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。•4、纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。房产税征税范围的界定•针对企业的现行房产税制度：一个简要梳理房产税的现行税收优惠政策1.《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第008号）2.《财政部关于对军队房产征免房产税的通知》（[87]财税字第032号）《财政部税务总局关于对武警部队房产征免房产税的通知》（[87]财税地字第012号）3.根据《财政部税务总局关于对煤炭工业部所属防排水抢救站征免房产税、车船使用税的通知》（[87]财税地字第007号）4.根据《财政部税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的通知》（[87]财税地字第021号）5.根据《财政部税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的补充通知》（[87]财税地字第029号）6.根据《财政部税务总局关于对房管部门经租的居民住房暂缓征收房产税的通知》（[87]财税地字第030号）房产税征税范围的界定国外房产税实践美国：在美国，房产税是指将土地和房屋合并在一起直接征收的财产税除对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，其他不动产均需征税，以保证税收来源的稳定。英国：英国对不动产保有环节课征的房地产税种，包括住房财产税和营业房屋税两种。其住房财产税有非常详细的免税范围，如只由学生、未成年人、外交人员或残疾人居住的房产是完全免税的，空置的住宅也有最长6个月的免税期，等等加拿大：在一些省和地区，附着于房屋及土地上的机器、设备及其他固定物也被列入房地产税的征税对象；有的省还将电力、通讯、天然气和石油管线等线性财产纳入征税范围。免税范围涉及政府自用的房地产、学校、公立医院、墓地或教堂房产税征税范围的界定•针对企业的现行房产税制度：有待改进的地方现行房产税征税范围中有待改进的地方•课税范围过窄•免税范围过宽房产税征税范围的界定•针对企业的现行房产税制度：有待改进的地方•我国现行的房产税暂行条例是1986年颁布的，当时我国城镇居民居住的主要都是福利公房，私有住房很少，而目前随着人均收入的提高和住房制度的改革，城镇私有住房的比例大幅度上升，且大量先富起来的高收入者还拥有一套以上的住房。房产作为私人的重要财产，一般是私人收入的沉淀。•因此，房产的价值反映了纳税人的财富水平和负税能力。但由于现行房产税的免税规定，个人拥有的房屋不论数量多少、价值几何，只要不是用于营业目的均不需缴税，违背了税收量能负担的原则，也损害了房产税对私人财富的调节功能。房产税征税范围的界定当前房产税改革上海+重庆•上海•2011年1月27日，上海市人民政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。自2011年1月28日起，开展对部分个人住房征收房产税试点。•征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）•税率：•适用税率暂定为0.6%。•应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。[4]房产税征税范围的界定当前房产税改革上海+重庆•重庆•重庆于2011年1月28日正式启动改革试点工作。•征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税。•税率：•对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；•对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；•4倍以上，按1.2%的税率征税房产税征税范围的界定•房产税改革，界定征税范围时应考虑的问题•理论上，房产税的课税对象、税基和税源是不一致的，课税对象是房产的存量，税基是房产的评估价值，税源则是纳税人的收入流量。房地产作为居民生活必需品，在三者相偏离的情况下，必须遵循纳税水平与收入水平、税负能力的对称性原理来确定减免扣除项目。一方面，要按照民生原则，保障居民“住有所居”的居住权，尽可能小地影响拥有合理住房的居民生活；另一方面，依据房产资源的占用程度，体现量能负担的公平原则。房产税征税范围的界定•房产税改革，界定征税范围时应考虑的问题•对于住宅•一是应科学确定当地居民基本生活性住房的标准。在我国目前房产价值评估机制不健全的情况下，可根据人均住房标准面积设计一个合理的起征点，以保证一个家庭最基本的住房面积需要。随着房产评估机制的完善，再把面积标准和价值标准结合起来制定起征点。房产税征税范围的界定•房产税改革，界定征税范围时应考虑的问题•对于住宅•二是对家庭人均收入低于当地生活水准或房产价值在一定标准以下的城镇居民应实行减免税政策，对于孤老、残疾等社会弱势群体拥有的生活惟一住房应给予免税政策。房产税征税范围的界定•房产税改革，界定征税范围时应考虑的问题•对于住宅•三是对贫困地区农民自有的普通非经营用的自用住房暂免征税，但对在农村建造的豪宅、别墅不属于免税范围。房产税征税范围的界定•一些看法•中央政府简政放权政策已定，“不该管的坚决不管”、“该归市场的归市场”必将成为实际的行动。由此不难预料，房地产市场“限购”、“限贷”等行政手段将难以持续，引导房地产市场健康发展还得靠经济手段，房产税就是其中一个最为重要的选项。为了使房产税能够平稳地走上我国市场经济的大舞台，我们有必要精心设计、合理操作，先行做好试点工作。试点工作做得好、做到位，房产税未来所起的作用才会越大、越积极！