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乳山市住宅、商业、酒店调研报告北京青腾•卡帕国际乳山项目组调研总论调研背景调研目的调研方案设计第一部分乳山市房地产调研第一章乳山市房地产调研总论第二章银滩区板块分析第三章乳山区板块分析第二部分乳山市商业调研第三部分乳山市酒店调研第四部分产品建议目录调研总论----委托方：山东欣业联公司北京青腾地产经纪公司•卡帕国际投资顾问公司受之重托，对贵公司位于银滩区地块项目,进行前期市场调研。我公司秉承科学、客观、认真的态度，对乳山市银滩区、乳山区的房地产项目进行了详细的调研，获得第一手资讯，取得大量数据、资料和图片，以此为基础，我们通过类比、累计、加权和专业的分析，从而指导未来地块的产品规划以及策略的制定。调研背景调研背景地块紧邻潮汐湖，距离海边沙滩约有2-3公里针对该地块的土地开发对乳山市的房地产现状进行实地的调研考察，希望实现利润的最大化。研究银滩区、乳山区房地产项目、商业、酒店的基本状况。该地区房地产供需关系的状况该地区房地产项目的竞争状况。该地区房地产的产品发展状况。该地区房地产项目的市场运作特点。从中寻求市场的切入点、差异点、突破点；为该地区市民提供更具生命力的产品，丰富该地区房地产市场，提升人们生活质量。调研目的研究区域：银滩区、乳山区方案设计：①研究方法：定量、定性研究②调查方法：现场调查、网络搜集、人员访谈、交叉调查③调查项目选定标准：具有重要影响力的项目处于相似区域特点的项目具备相应地块特点的项目在建项目和待建项目调研方案设计第一部分乳山市房地产调研第一章乳山市房地产调研总论乳山市地处胶东半岛的中心地带，是连接青岛、烟台、威海三市的中间枢纽；随着轻轨规划及胶东半岛一个小时经济圈的形成，乳山市的经济必将迎来新的契机，同时其房地产发展也将会有进一步的发展。乳山位置介绍区域分布乳山区是乳山市的老城区，有多年的发展历史，房地产及商业等有着较为完整的规划，对本案的运作起到很重要的参考作用，因此乳山区也是本次调研的重点区域之一。乳山区银滩区本次调研以银滩区和乳山区为调研区域，其中以银滩区为重点进行分析。银滩规划银滩区随着银滩AAAA级旅游度假区的规划，近两年其房地产的发展十分迅速，成为乳山市的新城区。且由于本案就处于银滩区规划范围内，因此银滩区的调研是我们的重点。板块区域项目数主要项目数开发土地面积总套数银滩区37个10约550.89万㎡约88611套乳山区7个2约65.25万㎡约3464套总计44个12约609.84万㎡约91870套房地产总体概述根据调研项目统计，银滩区开发项目及总开发面积远远高于乳山区，说明银滩区是乳山市房地产发展的热点区域。区域开发面积对比(万㎡)550.8965.25银滩区乳山区在售项目量体比较银滩区项目乳山区项目从项目总占地面积对比看，银滩区大部分的盘都在10万㎡以上，20万㎡以上的盘也有11个，而乳山区盘量少，占地面积最大的刚超过15万，可见乳山市的房地产发展重心在银滩。板块区域项目数量主要项目银滩区37个海岸明珠、海林.海岸豪庭、海韵阳光花园、宏泰阳光花园、浪花别墅、青银银海园、怡和山水人家、益天花园、中房蔚蓝海岸、望海山庄乳山区7个罗马阳光花园、西馨苑重点项目我们根据项目的户型特点、位置以及其代表性选出了部分代表性项目作为我们的重点研究对象。乳山区银滩区所有项目容积比较从项目整体容积率对比看，银滩区大部分的盘都在0.76左右，达到和超过1的项目仅有3个，但最高值则为1.49，为乳山区域容积最高值，而乳山区虽然盘量少，容积率普遍都在0.98左右，最高为1.1，可见乳山市的银滩区发展趋势趋向于人性化的生态居住。银滩区项目乳山区项目0.760.98乳山市房产产品形态90.35%4.37%2.27%2.45%0.56%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%多层小高层高层酒店式公寓别墅各类形态占比产品形态套数多层83202(其中乳山区为3464)小高层4022高层2085酒店公寓2252别墅514总计92075乳山市房地产的产品形态相对单一多层占了90%多的比例。小高层、多层、别墅等其他形态的配比相对较低。乳山区产品更为单一，100%的在销项目均为多层。乳山市价格分布2344253422002250230023502400245025002550乳山区银滩区区域均价比较(元/平)银滩区的均价要高于乳山区均价，造成本地的中低收入人群在银滩区的购买比例减少；备注：此均价是以多层均价为准进行比较；乳山市客群分析项目区域购买客群购买目的客群分布银滩区乳山区几乎都是外地客群本地客群仅占1-2%本地客群约占90%外地客群约占10%第二居所使用；投资、度假为主要的目的，在一定侧程度上二者兼有；第一居所使用；安家位主要目的，配套齐全、交通便利及价格是主要因素北京、天津、山西约占50%；内蒙、河北、东北、济南约占30%；韩国、青岛、上海、河南等约占10%；本地人约占10%。本地人约占90%，其中工业区内的韩国人以及其他投资人士也占有一定比例。乳山市客群分析目前乳山市的购房人群分为3部分：1、乳山本地客群；2、各开发区企业客群；3、外来投资或度假的客群。从地理位置看，本案与金岭工业园区相邻最近，同时金岭工业园区的经营运作最好，因此此次报告对该工业园区进行了重点研究，判断该园区企业人员是否可以成为我们项目的客群。金岭工业园区客群分析金岭工业园位于乳山市城南，在去往银滩的主干道世纪大道沿线。该园区为乳山市各工业园区经营状况最好的工业园区，入住企业最多，共有150家企业，其中外资企业为38家，以韩资和日资居多(规划了韩美工业区)，占25%；内资为为112家，占75%，以山东的企业为主，另外还包括个别江浙等地企业。工业园内的企业主要以生产制造业为主，其中服装加工有12家，食品加工业有7家，另外五金、建材加工业也占了很大的比例473311012345675-10万10-50万50-100万100-500万500-1000万1000万以上外资注册资金(美元)1521254460510152025100万以下100-199万200-299万300-399万400-499万500-999万1000万以上内资注册资金(美元)从内外资的注册资本看，大部分的企业注册资金在300-400万人民币之间，企业也具备相当一定的实力与规模。工业园区的大部分企业的高管人群的收入都不低，据了解大都在7000元以上，着说明他们有很强的购买能力。金岭工业园区客群分析金岭工业园区客群分析金岭工业园区客群内资企业高管韩国人为代表的外资高管购房为第二居所，多用于投资，看重其投资潜力主要为了在中国的第一居所，注重社区品质及产品规划是否符合其习惯达成购房这群人现在的分布：乳山区的高档社区(世纪花园、幸福花园、罗马阳光花园等)已购买了第一居所，或部分(韩国人)租住高档社区；案例：罗马阳光花园和银滩的韩国名苑和宏泰阳光花园均是从规划上考虑到了韩国人的习惯，因此才会有众多韩国人在上述社区内购房。由此可见金岭工业内会有一部分客群对我们项目有支持作用乳山、蓬莱、石岛对比分类\区域乳山(银滩)蓬莱石岛总量非常大较小适中，未来规划很多价格均价2500-2700元/㎡均价2300-2500元/㎡均价2500元/㎡产品多层为主,小高层、别墅作为补充多层、小高层为主多层、小高层为主、别墅、公寓很少客群外地客群占到90%左右外地约占到50%外地客群约占70%乳山银滩区的房地产总供应量很大，比相似城市蓬莱、石岛要大很多。从价格来看，乳山价格最高，已经超出了其他两个旅游规划较完善的城市。第二章银滩区房地产调研银滩区房地产项目分析海尚海蓝湖观海苑福台观海苑★★★★海林海岸豪庭海林阅海园★★★四季花园望海山庄★★银海花园珍珠湾花园★悦海嘉园大公海岸青银银海园万鑫阳光巴厘中房蔚蓝海岸金长城中豪庭海苑海都花苑海岸明珠山水人家益天花园海翔花园东方夏威夷银滩假日将军滨海花园海韵阳光花园如意花园海景御花园明珠海苑浪花别墅宏泰阳光花园山水花都韩国名苑海之缘海之韵龙海丽都本案银港花园平远国际城银滩区项目分布图产品形态板块区域产品形态套数银滩区多层79738小高层4022高层2085酒店公寓2252别墅514总计8861189.99%4.54%2.35%2.54%0.58%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%多层小高层高层酒店式公寓别墅各类形态占比按总套数计算，多层的产品占到总量的90%，是银滩区目前最主要的产品形态；其他项目除去别墅外占比相对平均，在较新的项目中，这些产品都有占有不同比例的规划。户型配比33.6%52%13.6%0.8%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%一居室二居室三居室四居室户型配比居室/面积面积段(㎡)主力面积段(㎡)一居室21-8040-70二居室55-11980-100三居室100-200100-120四居室120-140120-140从户型配比图来看，一居室和两居室为主力户型，共占85.6%，三居室占到13.6%，四居室更是少之又少。在银滩区房价逐渐增加的同时，户型规划趋向于小户型，保证低总价的需求。100㎡以下的户型居多，并且销售状况也较为良好。银滩别墅分析类型面积段(㎡)主力面积段(㎡)独栋250-350250-300双拼180-361200-300四联排150-250150-250叠拼100-250140-21033.6%52%13.6%0.8%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%独栋双拼四联排叠拼户型配比从别墅户型配比图来看，双拼和独栋的别墅占比最大，叠拼相对较少。从整体销售来看，大面积高总价的别墅相对难卖，反而有些小面积的叠拼别墅销售状况较好，如中房蔚蓝海岸。均价比较均价：2534元银滩区住宅均价为2534元/㎡。从图看出在银滩区管委会附近的项目价格最高，均价为2730元；原因是周边福如东海文化园、赛车场、高尔夫的规划增加了区域项目的卖点。距离海阳所镇和银滩第一批项目由于位置稍偏并且尾房较多，因此其价格较低，均价2399元原因是周边尾房较多。海阳所镇及银滩第一批项目，均价：2399元管委会附近项目，均价：2730元远离管委会项目，均价：2406元小高层价格小高层多层价格比较(元/平)335035005100400022002380390029000100020003000400050006000珍珠湾花园山水人家益天花园海韵阳光花园小高层多层从图中几个项目比较小高层的均价为3988元/㎡；小高层与多层的价差平均在1100元左右，同时最高的益天花园达到5100元/㎡，皆因其楼层观景效果好，许多项目在8层以上价格迅速飞升，甚至有些在5层开始就提升价格。公寓价格公寓与多层j价格比较(元/平)20002600025602950450040007320010002000300040005000600070008000中房蔚蓝海岸东方夏威夷浪花别墅宏泰阳光花园多层公寓从图中几个项目比较小高层得出银滩区公寓价格为4693元/㎡；宏泰阳光花园价格最高，达到7320元/㎡，原因：该公寓为精装修，家电、家具齐全，购买即可入住，因此其价位最高。与多层价差比较，价差根据社区的档次不同，价差不等，宏泰阳光价差最大达到4760元/㎡。商业价格价格(元/平)4200450065001200058001200002000400060008000100001200014000福台观海苑海岸豪庭大公海岸益天花园海岸明珠海韵阳光花园海阳所镇的商业价格在4500元/㎡；而银滩管委会附近的商业价格平均为9075元/㎡市政位置及旅游项目的规划对周边项目价格拉动巨大。别墅价格别墅价格(元/平)2500260053003300348033504200625041686500