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【住宅户型赠送研究】首度地产成都楼市背景介绍开发商竞争策略研究1、研究背景住宅户型赠送空间设计研究意义—成都楼市背景介绍政策威力逐步显现，成都楼市步入下行区间在持续的宏观调控和政策影响下，成都楼市在2011年经历了一次“寒流”，从2011年下半年到现在，成都楼市成交量一直在低位徘徊。在这样的大背景下，市场客群结构也发生了变化。高端改善客户和投资者渐行渐远，以首次购房或首次改善为购房目的的“刚需群体”成为市场的绝对主力。因此，以80后为主“刚需群体”成为众多开发商争抢的对象，并对此进行了针对性的产品结构调整，宣传推广和营销策划，例如：华润在年初举行了持续二个月的“首届青年房展会”；保利三月初在春熙路举行为期三天的“80后房交会”；绿地制定的“4S青年置业四星战略”；住宅户型赠送空间设计研究意义—成都楼市背景介绍抓住“刚需群体”成为了2012年成都楼市销售的“重点突破口”。住宅户型赠送空间设计研究意义—成都楼市背景介绍根据搜房网三月份最新网络调查显示，“价格”是以80后为主的刚需购房者最关注的因素。这主要是因为80后群体目前正处于事业的起步发展阶段，财富累积较少，因此对“价格”的敏感程度很高，特别是在目前低迷的市场行情下，这部分客群对降价预期非常强烈。从项目产品因素看，刚需购房者对“户型”关注度较高。这主要是受“限购、限贷”政策的影响，前两年流行的“先买小房，后换大房”的梯级置业理念逐渐被目前的“一步到位”所取代。价格，42.31%户型，5.77%住宅户型赠送空间设计研究意义—开发商策略研究开发商要想抓住目前的市场机会，抢占先机，就必须充分了解“刚需客群”的购房关注要素和需求（价格、户型），根据市场发展趋势变化，针对性地制定“企业经营策略”和“项目竞争策略”。企业经营策略项目竞争策略突破容积率限制要确保项目利润的实现要满足刚需群体对户型的功能需求，同时在价格上进行控制赠送空间设计•容积率受到土地出让条件限制，要想突破限制，就必须在户型上做文章，通过“赠送空间”设计，提高实际使用面积，达到突破容积率目的。•通过巧用“建筑面积测量规范”可使户型部分空间不计入面积或计入一半面积，得房率大大增加，户型功能有所提升，通过赠送面积平均，实得单价下降，从而控制住总价。开发商市场突破容积率限制住宅户型赠送空间设计研究意义—开发商策略研究对于开发商来说：通过赠送空间设计，提高产品附加值，突破了土地容积率限制，有助于摊薄地价，保证项目利润，从而实现既定经营目标，是当前市场环境下一种有效的“经营策略”。对于市场来说：赠送空间设计，高附加值产品不但满足刚需客群功能需求，在“实得均价”的概念下，无论是单价还是总价，均符合刚需客群对于降价的预期，使项目具有较高性价比，在市场竞争中脱颖而出。（满足功能的）产品+（预期之中的）价格成为当前市场环境下一种有效的“竞争策略”。以产品为载体，通过赠送空间设计，突破土地容积率，提高产品附加值，既有助于开发商经营目标达成，又变相降低了产品价格，增加了产品的市场竞争力。竞争策略利润保障低价促销实得价格竞争优势2、代表案例研究目前市场上代表项目赠送方式一览项目名称赠送方式赠送面积赠送率户型图华润二十四城多阳台半赠送，飘窗全赠送7-11㎡8%-12%协信中心阳台半赠送，飘窗全赠送4-13㎡4%-11%蓝光coco时代多阳台半赠送，飘窗全赠送9-10㎡13%-14%光华逸家结构板、附属构架全赠送、多阳台半赠送面积11-20㎡15%-26%塔子山一号结构板，花池全赠送，多阳台半赠送12-28㎡19%-24%蓝光coco金沙设备平台，空调机位，多阳台半赠送16-20㎡24%-30%普通赠送7%-14%华润·二十四城户型赠送空间设计要点分析我们以“M3（95㎡）户型为例进行分析。•设计要点：多阳台设计：一般中小户型阳台基本为两个。本户型除了常规的生活阳台和景观（休闲）阳台外，另设计了两个阳台，并与功能间相连，通过打通与功能间相连接的阳台使得户型在空间上实现“三房二卫”的功能要求。•面积计算记一半面积；该户型赠送面积约7㎡左右•适用范围中小户型住宅公寓改造前改造后华润二十四城户型赠送空间设计要点总结优点：•设计难度小；•限制条件少；•后期改造成本较低；•客户易接受。缺点：•赠送面积一般。该户型主要通过“多阳台”设计赠送面积，提高空间使用率，是目前市场上一种常规主流做法。中等赠送20%-26%光华逸家项目户型项目住宅户型主要分为“A（57㎡左右）精致三房”、“B（75㎡左右）舒居三房”、”C(95㎡左右)阔奢三房”三种户型。由于该项目户型附加值主要体现在A户型上,A户型也是项目主要宣传户型，因此仅对A户型进行分析。优点：•户型方正实用，采光通风俱佳‘•57㎡做成三房，空间利用率非常高；•双阳台设计，户型功能较完备。•赠送面积很多。缺点：•户型动线设置混乱，动静不分区；•户型非常紧凑，主要功能间面积狭小；•户型改造有一定难度，成本较高。A1：57㎡实得72,,赠送率26%三房两厅一卫半赠送全赠送光华逸家户型赠送空间设计要点分析我们以“A户型（57㎡左右）”为例进行分析，除了“多阳台设计”外，该户型赠送空间设计要点主要有：“结构连扳”、“附属构架”设计。•设计要点：结构连扳、附属构架设计：结构连扳：根据建筑抗震设计要求设置结构连扳，可为业主后期装饰改造，扩展为户型功能空间。附属构架：利用房屋拼接零星空间，通过预留构造梁，由业主后期进行加板装饰，改造为生活阳台或其他附属功能间。•面积计算不计面积；该户型赠送面积约15㎡左右•适用范围中小户型住宅公寓卧室为结构连扳，属于全赠送面积：①部分交房后为实体墙，需自行敲掉；②部分交房后没有墙，需自行砌筑；③部分交房后没有窗，须自行安装。①③②半赠送全赠送生活阳台为附属构架，属于全赠送面积：④部分交房后为半高矮墙，需自行敲掉；⑤部分交房底部下空，预留构造梁，须自行铺板；⑥部分交房后没有栏杆，需自行安装。④⑥⑤A1：57㎡三房两厅一卫光华逸家户型赠送空间设计要点总结优点：•赠送面积较多；•可在一定程度上进行空间组合；•空间利用率非常高，户型功能间完备；•使小户型做到大赠送，有助于提升性价比。缺点：•后期改造成本较高；•改造中对外面有一定污染，影响项目品质；•需符合报建要求，设计上有一定难度。该户型主要通过“多阳台”、“结构连扳”、“附属构架”设计赠送面积，提高空间使用率，后两种做法较为少见。塔子山一号24%的赠送率约7平米结构板赠送高赠送30%及以上赠送突破方式1：跃层赠送中铁西城项目户型项目住宅户型分为“平层B（91㎡左右）”和“跃层C（89㎡左右）、E(115㎡左右)”户型。由于该项目户型附加值主要体现在跃层户型上，因此仅对跃层户型进行分析。优点：•户型挑高6米设计，空间感丰富；•根据家庭需要可自由组合空间（增加1.5房）；•动线设置较合理，干湿分区，用水集中；•露台、飘窗设计进一步提高了户型实用价值•赠送面积非常多。缺点：•户型改造（增加1.5房）难度大，成本很高；•户型改造后二楼采光将会受到很大影响；•部分空间如二楼超大衣帽间实用价值较低，存在面积浪费。C1：89㎡四房两厅两卫89.67平米两室两厅两卫上层挑高+露台+飘窗中铁西城C1：89㎡四房两厅两卫89㎡变123㎡四房两厅两卫赠送率：40%•设计要点：室内局部挑高设计：该设计在跃层公寓或别墅中较常见，挑高部分通常位于客厅，两层挑高空间给予舒适畅朗的空间感，从而减少户型紧凑的局促感，使空间整体具有层次。同时，可根据需要对挑空部分进行隔断做成卧室或书房，由于只计算一层面积，因此该设计赠送空间非常多。•面积计算不计面积；该户型赠送面积约32.4㎡左右通过局部挑高,露台飘窗等形式可以实现约40%的赠送率中铁西城户型赠送空间设计要点总结优点：•赠送面积非常多；•空间可自由组合，户型层次感强；•居住舒适度相对较高；•有一定市场接受度。缺点：•设计限制条件多（限高）；•后期改造成本很高。该户型主要通过“室内局部挑高”设计赠送面积，提高空间使用率，是立体手法中的最主要做法。案例2：蓝光coco蜜城三室两厅双卫总价60万建筑面积：68㎡实得面积：121㎡赠送率：78%赠送手法：常规阳台赠送增加餐厅及书房空间尺度；跃层二层实现全面积赠送，赠送面积达53㎡，做为主卧及次卧使用户型动静分区明确，赠送面积大，空间尺度舒适，主卧面积20㎡，客厅开间4.5m赠送突破方向2：挑高露台万科·魅力之城魅立方——热销产品建筑面积实得面积赠送面积赠送率单价实现75㎡110㎡35㎡46%9400元/㎡魅力之城不带赠送的清水户型现销售均价：6200仅偷面积后实现的溢价为2200元/㎡，溢价率35%挑高露台研究无盖挑高阳台：高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，可设计将大露台客厅或者卧室相连。•面积计算不计面积大幅提高户型性价比，扩大主要功能间使用面积③：双层挑高阳台悬挑露台在两层露台之间，如果没有水平横梁、没有挂墙等结构体时，露台面积可以继续不计入建筑面积。阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，如果有水平镂空楼板或连接横梁，将计算一半建筑面积。赠送突破方向3：花架等搭结构板方式案例：温江——千禧河畔国际花架花架建筑面积：88㎡赠送面积：45㎡实得面积：133㎡赠送率：51%享有同样资源的改善型产品，通过花架大面积赠送，在实得单价上具有明显竞争优势花架不计算建筑面积，属于全赠送面积。实施措施：预先留好“花架”，交楼前统一布板。设置花架预留花架优点：增加业主使用空间，避开相应“露台”“空中庭园”等概念。缺点：装修需统一安排，各层影响较大。3、户型赠送空间设计常用手法研究户型赠送空间常用设计手法研究户型赠送空间其设计要点可归纳为“平面手法”和“立体手法”两大类。平面手法针对户型平面格局具有弹性设计的部分进行“可延伸”的设计变动，包括设计静态的阳台、入户花园设计，和动态的合理变更凸窗、结构连扳和内廊等。立体手法针对户型平面格局基本不变的条件下，向空间要面积，包括向地下室、露台空间、夹层、挑高空间等要面积。户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）A.普通凸窗/转角凸窗普通凸窗改造成室内空间示意实际应用广泛/功能空间有效增大卫生间转角凸窗实景卧室内转角凸窗实景资料来源：上海合生高尔夫公寓•设计要点：普通凸窗：普通凸窗在中小户型中应用较多，在90+的户型中，功能房间内大多设计大面积的凸窗（不超过2.2m），在空间上有效解决了90㎡做三房的过于紧凑的缺陷，根据设计规范，一般进深考虑控制在0.6m。卫生间转角凸窗：卫生间的净高要求低，转角凸窗的应用最为理想，通过把带窗外墙向外推移，将窗台放到与浴缸位置齐平，做成大玻璃窗，可使卫生间的空间面积感增强2-3平方米。•面积计算不计面积•适用范围普通住宅户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）B.落地凸窗空间延伸，实际窗地面与房间地面相同•设计要点：可改造的凸窗主要是将“凸窗（不超过2.2m）下部的框架结构布置在楼体外侧，则室内高出部分可以去除，从而增加房型的使用面积”。如不进行拆除，则可直接作为室内突出使用物的一部分。•面积计算不计面积；•适用范围普通住宅改造后内空间示意室外空间示意可改造“落地凸窗”室内空间模型示意2.2m户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）C.可局部拆卸内凸窗增加储物空间或直接变为标准高增加室内空间资料来源：深圳招商·城市主场•设计要点：在步入式凸窗上部分设计横梁，将部分空间隔成两层，使得凸窗层高【下层空间】不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏空间；装修期间可将横梁“拆卸”，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。其设计关键点在于凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的室内空间。•面积计算不计面积•适用范围普通住宅在“城市主场”楼书的户型平面上，在窗口位置后标注了进深有1.5米的虚线凸窗上方横梁设计为储藏空间凸窗下方为完整空间户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）D.大面积进深阳台小户型改造卧室，空中花园休闲区域，工作阳台高效利用资料来源：深圳书