大同市房地产市场调研报告

二0一三年三月大同房地产市场调研报告大同之我见1、大同地理位置150KM250km大同地处山西省北端，位于京津都市群——即“大北京地区”。众所周知，山西省的重要城市大多数集中在南部，北部仅有大同，在太原对省域中部形成带动和促进作用的形势下，北部经济发展的龙头非大同莫属。大同处于北京、呼和浩特、太原构成的三角形结构中心，特别是三个城市之间的交通联系主要通过大同，因而大同是这一地区重要的交通枢纽。大同与太原形成双核效应成为北京、呼和浩特、太原三角中心，是重要的城市交通枢纽。大同之我见2、大同市交通情况铁路：京包铁路、北同薄铁路、大秦铁路等40余条支线及专用线相交于大同境内，是京、津、蒙、冀、晋五省市、自治区的重要交通枢纽，至北京的高速铁路目前正在修建之中；公路：大同环城高速、京大高速公路、大运高速公路、呼大高速公路等多条；区域周边的机场、铁路、公路组成了立体化的交通路网。大同之我见3、文化历史大同市境内现存古建筑、古墓葬、古遗址2万余处，其中国家级和省级文物保护单位60余处。素有“地下文物看陕西、地上文物看山西”之说。驰名中外的主要有北魏文成帝和平初年开凿的云冈石窟；现存的惟一的辽代木构建筑上、下华严寺；九龙壁；北岳恒山、悬空寺、灵丘觉山寺、古长城等。历史文化名称是大同标志性城市品牌。大同市正在大力开发旅游业，打造大同市极具竞争力的产业品牌。大同之我见4、资源矿产与能源的优势支撑着大同，并确定了大同在华北地区的重要位置。煤炭工业对大同市经济增长的贡献举足轻重，但煤炭生产中存在的问题也非常突出，经济发展的代价很大，经济增长方式亟待转变。大同已经向集约发展、内涵发展、绿色发展、综合高效发展、和谐文明发展的新路子迈进，从而实现从煤炭资源大市向煤炭工业大市的转变。从“开采――输出”的模式，转化为“开采――加工”的模式。依托能源工业优势，建设新的加工工业。大同是北方重镇，华北重镇，经济重镇，能源重镇。大同之我见5、大同人口及经济大同市人口数据2012年人口总数：333.97万人比上年增加：1.88万人地区分布比例城区22%矿区15%南郊区12%新荣区3%阳高县8%天镇县6%广灵县6%灵丘县7%浑源县10%左云县5%大同县6%其中：城镇户口50%农业户口50%另有外地人口约50万15%城镇居民人均住房建筑面积24.32平米农村居民人均拥有住房面积22.42平米低于城镇人均30平米、农村人均33.6平米大同近5年经济增长位于山西二线城市前列6、人均收入与消费情况全年城镇居民人均可支配收入为18915元，比上年增长14%。城镇单位在岗职工平均工资约为2900—3100元。大同市居民收入水平在山西城市较高，同时也有着较高的人均消费支出。7、固定资产投资情况全年全市房地产业开发投资完成134.18亿元，比上年增长48.1%，其中住宅投资103.4亿元，增长48.2%。全年全市房地产开发施工面积1707.9万平方米，比上年增长54.0%，其中住宅施工面积1520.4万平方米，比上年增长58.3%。竣工面积872.5万平方米，比上年增长8倍，其中住宅竣工面积812.2万平方米，比上年增长10倍。商品房屋销售面积90.2万平方米，比上年增长12.0%。►固定资产投资：2011年全年全市全社会固定资产投资完成664.91亿元，比上年增长15.3%；►其中房地产投资134.18亿元，占固定资产投资的20.18%；8、大同的发展与规划►2009年大同市进行古城区改造，旨在恢复古城墙貌，同时古城区对古城区内住宅进行拆迁，使大同房地产市场上对高品质新房有一定刚性需求。►东部御东新区是大同今后20年城市发展的主要方向，是主城区、口泉地区、文瀛湖地区“一主两副”结构形态的一副区域；►南部依靠大同经济开发区的带动，城市的经济功能逐渐南移，集中力量引导城市向南发展。大同市现有规划主要向东面发展，东进西融城市东移。坚持新城建设和旧城改造并重的方针，搞好大同御东新区建设，搞好市区道路和两大出口建设。抓紧大同机场的建设。8、大同的发展与规划大同市古城改造范围►2008月2日年大同市旧城区开始进行搬迁，旨在恢复古城风貌►大同市东、西、南、北建设四大安置新区，分别为御西岸、西环路西侧、南环路南侧、站东大街两侧、由被拆迁户自主选择新居；►拆迁办法：拆一平还一平，以旧换新，政府有限度补贴搬迁费用和超出部分面积结算9、小结1）大同作为山西第二大城市，以能源、机械加工为支柱产业，但随着产业结构的升级、城市环保要求的提高，房地产、旅游必将逐步增加其在大同GDP中的比例；2）大同规划城市东扩，已将一部分工业迁至城市东侧，形成了居住与产业的物理分离，可以逐步实现城市的净化；3）大同城中村改造的规划中，将城市古文化最大限度地展示及完善，可以充分体现其历史底蕴，增强城市品味；4）大同整个城市正在进行各城市功能的分区，同时伴随了道路的拓宽，如果按此规划建设完善，那大同将进入功能分明、规划发展的新阶段；5）大同的城市改造，多元化地发展以旅游等为龙头的服务业，使城市可持续发展；6）御东新区是大同今后20年城市发展的主要方向，此地区的房地产发展将会达到一个全新的高度。房地产市场情况1、政策情况不利因素：“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年不足20个增加到40个城市,“二三线城市也要限购”限购城市增加到近50个，且2011年年底到期的限购城市继续限购；（大同未限）3月5日两会召开，政府工作报告指出“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”，中央的态度非常明确，加强房地产市场调控的决心坚定不移，同时报告还指出“十二五”规划已明确提出要扩大房产税试点；保障房建设，2011年开工建设1000万套，2012年，开工建设700万套；势必对房地产市场造成不小冲击。房地产市场情况1、政策情况新国五条房地产市场情况1、政策情况结论：本市房地产受政策影响不大自10年房地产市场进入调整阶段以来，政府一再提高贷款利率，并限贷、限购，但对于本市房地产影响不大。1）大同的购房客群多为一次性付款或少量贷款，因此贷款利率的降低对大同购房客群影响较小；2）大同房地产企业融资多为银行贷款，且房地产信托等新型渠道并未成为城市重要融资方式，则影响不大；3）大同城市监管及税收监管并未象北京、上海等地严格，则税收未能起到较大作用；4）大同市暂不在限购城市之列，方便了本地从业的外地人员。2、市场环境——全国市场全国100城市全样本调查显示，均价从9月份开始已经连续三个月下跌，且跌幅在逐渐加大。2、市场环境——全国市场重点城市供销比（销售面积/预售面积）持续低于1，已接近或低于08年最低点，库存压力大；2011年全国商品住房用地供应计划14.06万公顷，比2010年实际增长51%，但成交量不足10年的40%。据2012年2月18日国家统计局统计，70大中城市一手房房价全线滞涨，其中有48个城市房价环比下降。2012年2月，市场首次出现了二手房价高于一手房的倒挂情况。2、市场环境——大同房地产市场►房地产开发：2012年1-11月全市房地产业开发投资完成125.92亿元，比上年增长14.50%，。►全年全市房地产开发施工面积1707.9万平方米，比上年增长54.0%，其中住宅施工面积1520.4万平方米，比上年增长58.3%。►竣工面积872.5万平方米，比上年增长8倍，其中住宅竣工面积812.2万平方米，比上年增长10倍。►商品房屋销售面积90.2万平方米，比上年增长12.0%。房地产投资增长较快，增幅接近50%，房价持续攀升，但是去化速度慢（只占竣工面积的11%）2、市场环境——大同房地产市场►从商品房销售来看，09年大同商品房销售为一个高峰，年销售近百万平米，到了10年受大市的影响，商品房销售回落；而10年又正是大同新城建设高峰期，旧城区拆迁，大量保证性住房及拆迁房的介入，使10年商品房销售有所回落。►2011年商品房的销售有所反弹，由于大同市房地产并未受政策太大影响，2012年的商品房继续攀升。►2013年房地产受新国五条影响，情况有待观察。去化速度太慢，库存压力大：2010年住宅施工960.6万㎡竣工78.5万㎡销售80.5万㎡2011年住宅施工1520.4万㎡竣工872.5万㎡销售90.2万㎡2007年2008年2009年2010年2011年2012年2、市场环境——大同房地产市场大同市保障房建设情况(万㎡)年度房产开发面积保障房面积比值2009年6438201:1.32010年11089571.2:12011年17078332:1与商品房几十万平的年销售量相比，庞大的保障房吸引了大部分的购房需求，这也是造成商品房库存积压的一个主因。注：2012年统计数据，尚未公布3、在售项目情况分析★.本案位置目前主要在售项目如下：1.华北星城2.御昌佳园3.东方名城4.千禧·大同御东画卷5.自然家园·大同府6.江鸿·铂蓝郡7.月亮湾8.太阳城9.奕都名城10.宜景·大都府11.国际丽都二期御滨园12.凯旋城13.凯德世家14.桐城中央15.华田苑府上府二期16.碧水云天颐园17.阳光绿岛18.融和家园19.紫润芳庭20.水泉湾·龙园21.同煤新苑22.御河国际·公园华府23.财富官邸24.和汇新泉湾25.华阳日月城26.温莎公馆27.荣尊堡28.观澜华府3、在售项目情况分析1）大同市场项目规模20-30余万平米大约能占50%；2）大型社区也逐步出现，如：恒大绿洲、富力城、绿地世纪城、枫林逸景都在70万平米以上；大同目前市场在售的地产项目总体面积较大，本项目销售压力大。1）市区各项目均价多在4300-5300元/平米，价格差异性较小；2）个别项目价格超过7000，基本都是别墅，暂无参考意义；3、在售项目情况分析3、在售项目情况分析以均价4900元/㎡计算在售项目的各类户型面积区间相差不大，造成整体市场产品同质化较为严重，没有特色产品；在营销过程中要通过多元化卖点放大多元需求。重点项目户型面积项目主力户型面积㎡东方名城140-180太阳城95-245国际丽都二期御滨园90-150凯德世家91-224桐城中央137-226紫润芳庭80-150、150-250水泉湾·龙园160-170日月城70-90上第LOHAS60-1503、在售项目情况分析在售项目销售去化情况：待调查。3、在售项目情况分析在售项目销售客户情况：待调查。4、大同市房地产市场分析当前，大同房地产已进入快速发展阶段，需要更加元化有特色的产品冲击市场。市场处于已过初期到达发展期阶段：无论是小区规划、户型设计、价格体系还是营销环境、营销手段，都处在向成熟方向迈进，已经开始有真正的高档楼盘出现（比如温莎公馆均价已到7000元/㎡），均价在4800-5000；整个市场主要以高层中大户型住宅建筑为主，而高层公寓建筑是市场空白；电梯多层被广大消费者认同。市场需求特点：主要以大同本地希望居住改善和升级换代的消费者占绝大多数；未来竞争激烈：包括全市范围内的在售项目、潜在供应项目、新村改造、政府安置房以及企事业单位集资建房等，总建筑面积预测在2000万平米以上，这些都将直接形成对本项目的竞争。多层——市场热销产品普通多层：由于价格较低，成为市场热销产品，没有产品特色；多层带电梯：目前市场认可度较高，代表舒适、居住升级；高层小户型公寓——市场空白高层中大户型住宅——主流产品，高档小区的标志；现代化城市形象的塑造初级到发展期阶段的房地产市场，高层在相当长时间内都会成为高档物业的代表，高层逐渐被接受，市场供应产品以高层为主，市场竞争激烈；做好差异化市场占位，应该能成为高档居住区的主要形象物业类型。市场特点主要产品形态竞争分析1、竞争个案确定原则价格原则——选择在售4000-5500元的普通住宅项目区域原则——选择项目位置在御河西岸以及御东新区的普通住宅项目距离原则——选择在项目周围2km左右范围内的普通住宅项目2、竞争个案确定通过筛