葫芦岛市场初步调查

葫芦岛房地产市场初步研究一、城市研究葫芦岛市地处辽宁省西南部，葫芦岛市位于辽宁省西南部，东与锦州为临，西与山海关毗连，南临渤海湾，北与朝阳市接壤。南北垂直最大跨度约133千米，东西垂直最大跨度约150千米，总面积10375.72平方千米。与大连、营口、秦皇岛、青岛等市构成环渤海经济圈，扼关内外之咽喉，是中国东北的西大门，为山海关外第一市。地理位置葫芦岛是辽宁省下辖的一个地级市，原名锦西（1994年10月更名为现名），是京沈线上重要的城市之一。葫芦岛是半岛，伸向辽东湾内，因头小尾大，中部稍狭，状如葫芦而得名。葫芦岛市地处辽宁省西南部，矿产资源颇丰富，拥有铅、锌、铜、钼等矿产。同时是一个工业城市，有化工厂，锌厂和造船厂。此地的渤海造船厂生产了中国的第一艘核潜艇，所以，它也是重要的潜艇基地。市下所辖县级市绥中是中国第一位宇航员杨利伟的出生地。葫芦岛地区地处沿海，海岸线达261公里，居辽宁省第二位。在新一轮城市规划中葫芦岛市被辽宁省省政府部署建设成为辽宁西部城市群区域性金融城市和重要港口城市，成为迅速推进辽西沿海经济区新的增长点。另外，葫芦岛市还是2013年中华人民共和国第十二届全国运动会协办城市协办男排比赛项目人口：280.4万（2007年）面积：10302平方公里,下辖龙港区、连山区、南票区及绥中、建昌两个县，以及不设区的兴城市。最新的城市规划，葫芦岛市确立了“一核一带，三心三轴”的城镇空间结构。一核：规划形成包括葫芦岛城区、兴城城区的组合型中心城市，成为市域的核心城市。规划人口120万人，其中葫芦岛市区85万人、兴城市35万人。一带：京沈铁路、秦沈高速铁路、京沈高速公路、102国道组成的辽西走廊通道沿线，高桥、塔山、葫芦岛市区、兴城、曹庄、沙后所组成的东北-西南走向的狭长地带。三心：现状产业发展条件较好、有一定规模、面临较大发展机遇的城镇，包括南票、绥中、建昌，作为市域的片区中心城市。三轴：两条城市功能辐射轴和一条城市功能联系轴。两条城市功能辐射轴为核心城市至建昌的功能辐射轴和核心城市至南票的功能辐射轴。一条城市功能联系轴为绥中--建昌城镇功能联系轴。葫芦岛是联接东北和华北地区的总要城市，地理位置十分重要，是京沈高速、国道102等多条国家级重点公路必经之地，同时也是东北三省铁路、海运、航空等重要物流交通中心交通运输发展规划龙湾海滨北港工业区商务园市中心（连湾新区）连山区（老城区）都市核心区范围内进行城市功能的综合协调，特别注重与兴城的功能互补和发展整合，包括以下3个主要方面：南北拓展：向南重点发展龙湾海滨，建成为都市核心区内的重点休闲商务和旅游度假区；向北则重点依托正在建设中的葫芦岛港口，结合正在进行中的填海工程推动临港产业园区的发展建设。东西优化：重点优化城东“龙港老城区”和城西“连山老城区”。（城东，外迁和推动改造区内污染和经营较差的中小企业，大力推动生态建设；城西，逐步外迁包括水泥厂在内的严重污染企业，继续提升生活居住的综合环境品质。）整体推进：龙湾海滨，重点发展成为市级对外休闲商务和旅游中心；连山区，继续发展和强化市级商业中心的定位；龙港，重点优化生活环境质量，且与北港填海区有机协调，大力发展港口及临港经济；龙湾新区，进一步建设完善城市行政中心服务职能，打造高品质的城市居住生活新城区；连湾，推进新城区建设，建设发展城市商贸中心职能。总体布局市级旅游度假商务和文化公共中心北港工业区商务园市级行政及商贸中心市级商业服务公共中心总体布局结构从空间上来看，以龙湾大街和锦葫路内部骨架道路，联系城市分布为几个主要组团，连湾地区将逐渐成为葫芦岛城市的中心地理位置。归纳为四心五基十片：四心：主要包括龙湾新区承载的市级行政公共中心，连湾新区承载的市级商贸公共中心，连山老城区承载的市级商业服务公共中心，龙湾海滨的市级旅游度假商务和文化公共中心。五基：专指葫芦岛城市应当重点推动的五大产业发展基地。主要包括船厂、港口、临港、锦西石化和专利技术园区。十片：在沈山铁路西侧，自北向南依次为东城片区、连山片区、石化片区、专利园片区；沈山铁路东侧，自北向南依次为北港片区、连湾片区、龙湾片区和东窑（龙湾海滨）片区，此外还有位于东侧的龙港片区和船厂片区。这十大片区同时也是四心和五基城市重大功能中心或基地发展的重要承载地域。人口概况2002-2009年葫芦岛城市人均可支配收入变化趋势（元）050001000015000200000510152025城区居民人均可支配收入（元）67357062777185799795120091394215305增长率（﹪）7.54.91010.414.222.616.19.8200220032004200520062007200820092002-2009年葫芦岛总人口变化趋势（万人）26527027528028500.20.40.60.811.2人口数(万）270.9271.4273273.3275.7278.7280.4282.3增长率（﹪）0.40.210.5590.2810.7141.10.610.6620022003200420052006200720082009城乡居民生活继续改善。全年在岗职工平均工资24564元，增长17.1%城乡居民人均储蓄余额16438元，增长15.5%城镇居民人均可支配收入15305元，增长9.8%城镇居民人均消费支出10051元，增长11.5%；城乡居民住房条件继续改善，年末城镇居民人均住房总建筑面积达27.5平方米，农村居民人均居住面积达26.7平方米。人口继续坚持低速增长。2009年末全市人口总户数96.1万户，总人口282.3万人，比上年增长6.6‰；全年人口出生率为9.6‰，人口死亡率为5.4‰，人口自然增长率为4.2‰国民生产总值2002-2008年，葫芦岛市国民生产总值及增长率每年以14%的点数递增，2009年增长速度略有下降。2009年，葫芦岛当地人均GPD指数达到17327元，在辽宁省中2002-2009年葫芦岛GDP总量与增长速度（亿元）010020030040050060002468101214161820国内生产总值（亿元）206.1240293.4299.5348.1419.6457.8486.9增长率（﹪）1215.81813.814.1151410.5200220032004200520062007200820092002-2009年葫芦岛人均GDP与增长速度（元）050001000015000200000510152025人均GDP(元）76338857107771227512680151381637417327增长率（﹪）11.61621.113.915.719.48.25.8200220032004200520062007200820092009年辽宁各市GDP排名1大连4410亿15%2沈阳4350亿14.1%3鞍山1915亿18.5%4营口820亿19%5锦州790亿16%6盘锦685亿4%7抚顺707亿12%8本溪680亿18.6%9辽阳658亿16%10丹东655亿16.2%11铁岭653亿18%12葫芦岛468.9亿13朝阳520亿14阜新270亿2002-2009年葫芦岛固定资产投资情况分析（亿元）05010015020025030035005101520253035404550固定资产投资（亿元）5763.476.9102.4122.9156.7218.8317.1增长率（﹪）10.411.221.331.920.327.639.644.9200220032004200520062007200820092002-2009年葫芦岛房地产投资完成情况（亿元）0204060-40-20020406080房地产开发投资（亿元）14.620.214.613.315.224.63140.7同比±（﹪）13.438.1-27.7-13.314.761.42631.620022003200420052006200720082009城市建设情况2002-2009年葫芦岛市固定资产投资保持了高速增长势头。2009年全市全社会固定资产投资完成317.1亿元，比上年增长44.9%。从图表可以看出，不同于固定资产投资的持续高速增长，2002-2009年葫芦岛市场房地产投资增长速度波动比较明显，在整个固定资产投资中所占的比重也有限。2009年，葫芦房地产开发投资完成40.7亿元，比08年增长31.6%。2002-2009年葫芦岛社会消费品零售额变化情况（亿元）0501001502002500510152025社会消费品零售总额(亿元）71.578.689.5102116.7137.1167.8198.4增长率（﹪）10.412.513.91414.417.522.418.2200220032004200520062007200820092002-2009年葫芦岛城市人均消费支出变化趋势（元）02000400060008000100001200002468101214161820城区居民人均消费性支出（元）452253485691669575498239901210051增长率（﹪）6.318.311.717.612.810.38.211.5200220032004200520062007200820092009年葫芦岛社会消费品构成（亿元）40%12%2%28%13%3%2%汽车食品、饮料、烟酒类化妆品服装、鞋帽、针纺织品家用电器和音像器材金银珠宝文化办公用品城市建设情况二、房地产市场2002-2009年葫芦岛房地产开发及销售情况（万平米）050100150200250300350新开工面积（万平米)166.4119.797.287.1224竣工面积（万平米)21.6137.365.67673.9192.1172.6142销售面积（万平米)5680.574.958.698.6136.7142.2287.220022003200420052006200720082009整体开发情况连城区：老城中心区。距离海滨相对比较远，片区项目多以配套成熟为卖点。龙港区：近葫芦岛港。三面临海，海景资源丰富。是政府重点打造的区域，是城市的发展热点。兴城区：原兴城市，根据最新的城市规划，兴城市现为葫芦岛的“一区”。主要项目分布在市区政府以东区域至兴海大道，“海景+温泉”资源丰富。龙湾CBD市中心北港工业区锦州湾中心区兴城区连城区龙港区葫芦岛海景项目主要分布在“龙港区”和“兴城区”两大板块主要房地产板块市场板块山城露园丽景国际阳光新城宝岛花园水岸帝景万隆·碧波花园首创象墅凌云金域华城清华苑富尔财富广场丽人公寓创元家园天马·水木清华玉皇佳苑青青家园百莲花园乾源山庄龙港区在售项目分布凯旋城距离海边较远的项目老龙港板块龙湾新区板块龙湾海滨（CBD）板块怡心苑翠海公寓望海花园翠海蓝山龙湾花园靠近海边的在销项目靠近海边的售毕项目龙港区的房地产又可以进一步分为三个主要板块：老龙港板块、市中心板块、龙湾海滨（龙湾CBD）板块。老龙港板块：以原龙港镇为中心，依托葫芦岛港发展起来。但是，由于该片区主要为工厂、码头等，目前居住环境比较差，因此，虽然近海却并无海景优势可言，因此，与非海景项目想比，初步了解，价格从2800-3200元/平米不等（新盘），低于部分距离港口相对较远的早期项目二手房成交价（报价为3500-4000元/平米）。龙湾新区板块：距离海边比较远的““龙湾新区”板块，以连湾镇为中心发展起来，是葫芦岛市场新兴的行政与商贸中心，以成熟完善之配套取胜，是全市房价最高的区域单价最高的区域。目前在售项目单价从3000-6000元/平米不等，依地段及品质之不同而有不同，从初步调查的情况来看，近80%项目的单价集中于3500-4500元/平米，少量项目成价在4500-5000元/平米及以上。龙湾海滨（CBD）板块：以新规划的龙湾CBD为中心，是政府重点打造的“市级旅游度假商务和文化公共中心”。据初步调查，目前该区域无在售楼盘，其早期项目二手房价格从3000-4500元/平米不等。但是，由于其临