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1二零一五年十二月华夏幸福与宏泰发展的模式分析2总结：华夏幸福与宏泰发展的模式存在诸多异同点对比项华夏幸福宏泰发展土地一级开发收益模式110%土地一级开发成本返还（即10%固定收益）100%土地一级开发成本返还+一定比例土地出让净收益（100%或80%）土地出让计划参与程度在固安等大北京区域园区参与土地出让计划参与程度大招商服务收益模式上年度新增落地投资额的45%税收*时间渐变系数-管委会的运营成本是否成立合资项目公司否（项目公司（如三浦威特）为华夏全资子公司）否（盛世建设）对入园企业补贴力度根据产业项目投资强度，按照20%、50%和100%三个级别将土地款返还补贴力度较大，最高限额为本年度土地出让收益的35%菜单式服务无菜单、全链条，土地整理、基础设施和公共设施建设、产业发展服务（招商引资及企业服务）、规划咨询服务、运营服务菜单式服务：产业研究、土地开发整理及基础设施建设、招商引资、园区运营四项服务孵化器情况“精益式孵化”，与太库科技分工协作，实现了前端全球优质创新项目和后端产业落地的全流程服务“整合式孵化”，“研发在外部、孵化在廊坊”备注：以下主要以华夏幸福固安工业园和宏泰龙河高新区为研究案例3华夏幸福：中国领先的产业新城运营商，资产规模已突破1200亿元，在全国20余个区域投资开发运营超过30个项目业务布局：目前公司的事业版图主要布局于京津冀、长江经济带和沈阳都市圈，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川等地，在全国20余个区域投资开发运营超过30个项目。此外，2014年3月在美国硅谷设立华夏幸福硅谷高科技孵化器。4华夏幸福：独特的产业新城业务模式（“园区运营+地产开发”模式）园区运营方面，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、园区规划、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。华夏幸福在这个过程中利用园区规划的话语权优势在园区及其周边进行大规模的房地产开发。华夏幸福与当地政府签订排他性协议，拿地成本极低。5华夏幸福：产业新城业务包含产业新城和创新中心两条产品线产业新城：在城市主城区之外，以产业为先导、以城市为依托，建设新城区推动地方产业转型升级。创新中心：在一线城市副中心或中小城市核心区，以现代服务业和生产性服务业为核心，具有完善的城市生活功能配套的总部产业商务办公区域。固安工业园、大厂园区、怀来园区等如华夏幸福创新中心（紧邻北京南四环，丰台科技园的核心位置）市中心城市副中心城郊城市外围特殊资源条件区域AB创新中心产业新城6华夏幸福收益模式：土地一级开发成本的10%固定收益，招商服务收益为新增落地投资额的45%土地一级开发收益模式：土地开发采用PPP模式，华夏先垫资整理，地方政府在一级开发费用返还基础上再提成10%，即10%固定收益（备注：土地一级开发费用包括土地整理费用、基建费用等）业务类型委托内容结算方式支付方式一级开发收益土地整理主要参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定、组织、监导、跟进以政府部门为主体进行集体土地征转补偿以及形成建设用地的相关工作，并承担土地征转过程中的土地整理成本上一年度土地整理费（含税，以审计结算为准）加成10%一次性支付或分期支付，但分期不超过3年基础设施建设在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等、建设场站等项目，由具备相关工程建设资质的施工单位承担前述各个工程项目的施工任务基础设施建设费（含税，以审计结算为准）加成10%一次性支付或分期支付,但分期不超过3年招商服务对委托区域内工业园区进行宣传、推广、进行招商引资项目的洽谈，以及对入园企业提供“全程无忧式管家服务”，协助企业快速实现生产运营上一年度新增落地投资额的45%一次性支付或分期支付，但分期不超过5年。但是有时会延期或者以土地作价抵偿，导致应收账款较高招商服务的收益模式：招入企业落地投资额的45%（备注：主要在大北京区域的较早期项目，长三角项目无此项奖励或比例没有这么高）7成立项目公司SPV：地方政府与华夏幸福签订排他性的特许经营协议，设立项目公司作为投资及开发主体（华夏全资公司）固安县政府PPP合作协议华夏幸福三浦威特园区开发有限公司(SPV)产业新城建设运营一体化服务方案固安工业园区规划计划批复项目审批与监管资金监管注册资本金与投资直接投资土地整理规划设计基建招商引资运营维护华夏在固安、大厂等大北京区域园区参与土地出让计划，在拟入驻客户的选址、土地出让时序、土地出让价格、招拍挂条件等方面掌握主动权，政府配合企业落地8园区大多参照固安模式，采取产业地产一二级联动开发方式，获取整个链条上的每部分收益。根据入园项目投资强度，给予一定的土地款返还孵化及后期产业服务维护税收返还土地整理基础建设房地产开发销售招商引资（落地投资额45%返还）运营服务110%土地一级开发成本返还（即10%固定收益）投资开发房地产项目，实现销售并获取现金回流实现将“短期一次性”房地产开发先进转变为“长期、可持续园区经营”项目补贴：以固安工业园为例，产业项目投资强度达到每亩350、500、600万元，分别按照20%、50%和100%三个级别将土地款返还给入园企业根据入园企业的纳税额，华夏与政府进行一定比例的税收分成9孵化器（“精益式孵化”模式）：与太库科技分工协作，实现了前端全球优质创新项目和后端产业落地的全流程服务华夏幸福核心战略伙伴，整合优化全球资源，全球范围内进行网络连锁式孵化，为华夏幸福各地的园区提供“即插即用的B2B创新服务解决方案”，打通“孵化-加速-产业化-产业服务”的价值链条2015年5月开业，目前在北京、上海、深圳、美国硅谷、以色列特拉维夫、韩国首尔、德国柏林等都开设了公司，全球员工85人智慧生活、医疗健康、新材料、绿色建筑、有机农业、航天科技、清洁能源、文化创意、精密制造等领域体验中心、创业学院、认证中心、研究中心、出品中心、天使中心、互联中心等七大服务中心；参与从公司成立、融资对接、团队扩张到产品上市、品牌宣传、孵化成功整个过程“幸福系”中纯轻资产孵化器；会员制，无租金，只需服务费（1200元/月，如入孵6个月后获得融资，服务费降至600元/月），导师、推广、培训、融资等服务需要额外的专项评估费用太库科技简介涉及产业服务中心全球布局盈利模式10宏泰，是中国大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商中的先行者之一，开发项目规划总面积90平方公里发展历程：形成阶段：1995-2005年发展阶段：2005-2010年成熟阶段：2010年以后起步阶段做房地产开发，而房地产开发主要集中在河北境内三个城市，廊坊、唐山、承德，通过十年的房地产开发，在河北境内树立起宏泰的品牌做园区的开发和运营。开发及建设廊坊龙河高新技术产业区、富仕康廊坊资讯产业製造基地项目廊坊普洛斯仓储有限公司项目及红星美凯龙国际家居广场项目提出产业市镇这样一个新的定位建设电子信息产业园、开发滁州示范园区等。2014年香港主板上市宏泰正在与河北省廊坊市、张家口市、石家庄栾城、保定定兴、安徽省滁州市地方政府就7个产业市镇项目的开发进行合作，项目规划总面积约90平方公里。主要项目有龙河高新区、龙河商务区、广阳园区、滁州园区、张家口市新区宏泰产业园。开发项目：第一阶段：产业市镇的初期规划，与地方政府、第三方国际规划公司进行讨论、合作，最终获得政府对于产业市镇规划的审批。第二阶段：一是进行基础设施的投资与建设，并伴有配套设施；二是进行招商引资工作。第三阶段：协助当地政府将土地通过招拍挂流程出让于龙头企业第四阶段：为入驻的龙头企业提供入园的一系列增值咨询服务，并对产业市镇进行运营和管理。业务流程：11宏泰的主要产业项目基本情况龙河高新区龙河商务区广阳园区滁州园区张家口市新区宏泰产业园面积和现况规划面积28平方公里；已进入积极发展阶段规划面积9.5平方公里；已开始土地整理及兴建基础设施规划面积15平方公里；已签订具约束力的协议规划面积15平方公里；已开始招商引资活动规划占地2361亩产业定位新一代信息技术、高端装备制造、现代服务和物业开发度假旅游及设施、商务总部及文化产业（待落实）规划中新材料、新能源、装备制造、现代服务及绿色食品（待落实）（初步）高新技术、可再生能源总部经济产业园区服务范围规划、设计、产业定位、土地平整、兴建基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务规划、设计、产业定位、土地平整、兴建基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务规划、设计、产业定位、土地平整、兴建基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务招商引资以“生态、现代、活力”为理念，打造“特色产业区，生态宜居城”，“北方滨水生态新区”、“科教、经济、文化、商贸中心”、“张家口市现代服务业核心集聚区”12土地一级开发收益模式：100%土地一级开发成本返还+一定比例的土地出让净收益中国宏泰的土地一级开发收益主要分为两部分土地一级开发净收益的一定比例分成：工业、物流、仓库或基础设施用地为100%；住宅、商业、旅游、娱乐、文化或服务用地为80%。土地一级开发成本100%返还：包括征地、拆迁费用，土地整理费用、前期费用等这种土地一级开发收益模式是非固定的，土地出让净收益的高低决定了宏泰此部分收益的多少；此种收益模式有利于宏泰对土地出让的控制，有利于自己获得土地，进入到土地二级开发，策略上可进可退；土地收益分成在法律上是不合法合规的，被禁止的；宏泰是通过与政府签订委托合同，以土地净收益为依据，通过收取服务费的形式获得这部分收益，以此规避法律风险。13土地出让计划参与度：宏泰对土地出让计划起着主导作用，而政府主要负责行政审批流程，增强了对土地出让的控制权中国宏泰拟土地获得者政府宏泰作为拟土地获得者与政府之间沟通的桥梁，控制征地拆迁及土地整理进度，协调政府解决遇到的困难和问题土地出让价格的高低关系到宏泰土地一级开发收益，在此种绩效驱动下，宏泰主导土地出让时间、出让价格的制定。此种策略对宏泰非常有利，在制定较高土地出让价格的情况下，好的地块自己参与摘牌，对外来竞争者设置了较高的条件；即使外来竞争者获得土地，自己也可分享大部分土地出让净收益。14菜单式服务：根据园区的发展阶段和政府的需要，有选择性的输出服务区域产业研究•从市场的角度判断项目所在的区域•从区域的禀赋和空间角度，决定适合做什么产业土地开发整理及基础设施建设•在政府投融资平台高债务及融资受限的背景下，宏泰利用自身资金优势，参与土地开发整理和基础设施建设招商引资服务•通过招商策划、宣传推广，为园区引进高质量的产业园区运营服务•提供园区物业管理、融资、人力、安保等等一系列服务菜单式服务：宏泰根据园区的发展阶段和政府的需要有选择性的输出服务，包含产业研究、土地开发整理及基础设施建设、招商引资、园区运营四项服务。例如，安徽滁州园区只帮政府做招商引资服务。15招商服务收益模式：宏泰招商服务收益主要来自于政府收取的园区企业税收收入以龙河高新区为例，安次区政府向宏泰支付的服务费用计算公式为：服务费=D*E-FDEF是龙和高新区项目内的企业在某一年度所缴纳的税款由安次区政府所保留的部分，并扣减相应的税项优惠是一个随着年份而渐变的百分比系数。例如，从2008年至协议到期，E由60%到40%按照每5年5%的幅度依次递减是某一年度龙河高新区管委会的营运成本，如员工薪酬、行政开支、维护等运营成本由宏泰承担。在此种收益模式下，引进企业越多、质量越高，缴税额度越高，宏泰的收益就越多；虽然政府让渡部分土地开发收益和税收收入，但此模式有利于园区的高速高质量发展。16宏泰通过对入园企业的一系列评估，以当年一部分土地出让收益来对企业进行补贴补贴总额控制•以龙河高新区项目为例，每年的补贴不得超过龙河高新区当年土地出让金总额的35%对入园企业进行评估•宏泰对企业进行补贴时，会综合评估企业经营的增长潜力、产能、研发能力等情况。17政府与宏泰并未成立合资项目公司，而是政府通过购买服务的形式进行合作开发，政府与宏泰分工明确、各司其职龙河高新区管委会•对龙河高新区实行统一领导和管理•负责园区的总体规划•负责