中国物业管理发展简史

中国物业管理发展简史中国物业管理发展的历程，是一个新生事物在政治的、经济的、社会的、技术的、人为的各种因素的影响与裹挟下，不断破除，不断生长，不断挣扎，不断扩张，不断成熟，不断升华的过程。它在市场化萌芽之时诞生，在政府强力下推动，在企业成长中壮大，在管理技术革新中涅槃，在社会治理下重构。综观世界物业管理发展史，没有一个国家物业管理的发展如中国这般跌宕起伏纷繁复杂。这段中国物业管理发展简史，是一个新生事物在历史时空中留下的划痕，更是一段留存在亲历者心中的永恒记忆......星火闪烁的“个体主导时代”1981年，随着深圳经济特区的建立和发展，一个占地只有2万多平米、不足700户的住宅小区——东湖丽苑，进入了人们的视野，载入了中国物业管理发展的史册。星火闪烁的“个体主导时代”这是偶然，也是必然。在改革开放大潮之下，深港两地贸易合作与往来频密，东湖丽苑是由深圳经济特区房地产公司与香港妙丽集团合作开发的深圳第一个涉外商品房小区。1981年3月10日，由深圳市编制委员会正式批准，中国内地第一家物业管理企业——深圳市物业管理公司成立，1981年9月，东湖丽苑管理处正式运作。由此，物业管理作为一种新型的房屋管理模式开始走进人们的生活，物业管理行业由此萌芽。星火闪烁的“个体主导时代”同时期的广州五羊新村、深圳招商鲸山别墅等一批项目，也实施了物业管理。物业管理的星星之火开始在深圳与广州点燃。轰轰烈烈的“政府主导时代”1988年6月10日，令人瞩目的《深圳经济特区住房制度改革方案》及与之配套的《住宅区管理细则》等出台，从制度上奠定了深圳物业管理大发展的基础。1989年7月，深圳市房管局把属下事业性质的房管所全部改组为企业性质的物业管理公司。轰轰烈烈的“政府主导时代”1989年9月13日至16日，全国城市住宅小区管理经验交流大会在大庆召开，而选择大庆的原因，一是因为其在国家发展中的地位，二是因为大庆精神。此次会议的代表来自北京、上海、天津、大连、哈尔滨、广州等14个城市，共计150人。这是第一次在全国性的会议上提及“物业管理”这一概念。轰轰烈烈的“政府主导时代”1990年7月，深圳市房产管理培训中心创办（1997年6月28日深圳房地产和物业管理进修学院成立），从此，这里成了中国物业管理行业培养物业人才的摇篮，成了中国物业管理行业的“黄博军校”。截至2015年，学院已为全国30多个省、市、自治区和港澳特别行政区培养了物业管理专业人才近40万人次。轰轰烈烈的“政府主导时代”1991年3月22日，深圳万科天景花园业主委员会成立大会暨第一次委员会议召开。经各楼栋所推选出的第一届15位业委会委员全体参加了会议，王石等万科高层也悉数到场。就此，全国第一个业主组织——深圳天景花园业主共管委员会宣告成立。万科物业在天景花园开创了“业主自治与专业服务相结合”的共管模式。这一模式后来被《深圳经济特区住宅区物业管理条例》吸纳，并在全国推广开来。轰轰烈烈的“政府主导时代”1991年4月，深圳莲花物业接管莲花二村，开始国内综合一体化管理模式的创新实践。综合一体化提出了保安、房管、清洁、绿化、设备管理、维修服务、社区文化七大服务功能的一体化，明晰了物业管理的基本内容和职责，从此，这便成了中国物业管理的标配服务内容。轰轰烈烈的“政府主导时代”1992年8月，由国家经济体制改革委员会主管、国务院房改办和深圳市住宅局、深圳市房改办联合主办的《住宅与房地产》杂志开始试刊。1995年1月，《住宅与房地产》杂志正式创刊，1995年3月24日，深圳市机构编制委员会发文批准深圳市住宅局成立《住宅与房地产》杂志社。《住宅与房地产》是全国最早创办的房改领域和物业管理领域的专业期刊。在中国房改与物业管理行业发展过程中，发挥了巨大的作用，为物业管理迅速成长为一个行业，为深圳物业管理走向全国，做出了特殊贡献。轰轰烈烈的“政府主导时代”1999年，《住宅与房地产》杂志社编辑出版了全国第一本物业管理年鉴——《深圳物业管理年鉴》；2004年，拍摄完成国内首部大型物业管理全电视情景剧式教学系列片——《物业管理是怎样炼成的》；2006年，在全国最早发起物业管理金榜评比以及中国物业管理嘉年华活动；2011年，中国物业管理行业最专业最综合的网站——《中国物业之窗》上线；2016年，首次在全国发起物业圈与业主圈联动的中国幸福社区公信榜评比活动……作为一个专业媒体，《住宅与房地产》杂志社通过多种方式，总结行业发展成就，填补行业信息空白，引领行业发展思潮，持续为行业鼓与呼。轰轰烈烈的“政府主导时代”1992年10月，建设部开始开展“全国文明住宅小区”和“全国模范文明住宅小区”考评活动。之后，建设部陆续将“文明住宅区达标考评”改为物业管理考评，并组织了全国城市物业管理优秀（示范）住宅小区（大厦、工业区）的考评。通过考评这一手段，树立了典型，发挥了榜样的作用，推动了行业迅速成长。轰轰烈烈的“政府主导时代”1993年3月，一场关乎中国物业管理命运的会议，在广州番禺召开。时任建设部房地产业司副司长的谢家瑾，在这次全国物业管理专家研讨会上发出了“什么是物业管理”“中国要不要搞物业管理”“中国应该搞什么样的物业管理”之问。正是这次会议，达成了“坚定不移地在全国推行物业管理新体制”的共识。轰轰烈烈的“政府主导时代”1993年6月28日，全国第一家物业管理行业协会——深圳市物业管理协会成立，这是我国第一个实行“业必归会”的物业管理协会。1994年12月，上海市物业管理协会成立，1995年6月，广州市物业管理行业协会成立，1997年8月天津市物业管理协会成立，1998年11月，重庆物业管理协会成立，1998年12月武汉市物业管理协会成立……截至2017年，全国正式成立的物业管理地方行业协会已达数百家。行业自律性组织的出现，为国内物业管理行业的市场化进程以及健康发展发挥了重要作用。轰轰烈烈的“政府主导时代”1994年1月10日，深圳市万厦居业公司在市住宅局组织的内部招标会上取得莲花北村的物业管理权，这是全国首次以招标形式确定一个住宅区的物业管理单位；1996年，深圳鹿丹村第一次对社会公开招投标，万科物业中标；1998年，梅林一村作为一个新建小区公开招投标……深圳在物业管理市场化方面不断尝试，不断创新实践，为全国物业管理市场化发展积累了大量的经验。轰轰烈烈的“政府主导时代”1994年3月23日，建设部33号部长令——《城市新建住宅小区管理办法》发布。这是第一部全国性物业管理部门规章，第一次在城市新建住宅小区“逐步推行社会化、专业化的管理模式”，并且指定“由物业管理公司统一实施专业化管理”。33号令在全国吹响了物业管理进军的号角。轰轰烈烈的“政府主导时代”1994年6月18日，全国第一部地方性物业管理法规——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》正式颁布实施。《条例》确立了住宅区的基本管理体制和模式，即在政府的指导下，由业主参与，实行专业化、企业化、社会化的市场化管理模式，从根本上告别了过去行政型和福利型的住宅区管理模式。《条例》的出台，标志着深圳经济特区物业管理进入了规范化、制度化、法制化的科学管理阶段。轰轰烈烈的“政府主导时代”1995年，全国第一次物业管理工作会议在青岛召开；1997年，全国第二次物业管理工作会议在大连召开。会议主题主要是交流推广全国物业管理试点、示范的经验，引导与指示每个阶段物业管理发展的方向。突飞猛进的“企业主导时代”1999年5月，全国第三次物业管理工作会议选择了在深圳召开。这次会议，实际上是一次全国范围的物业管理现场工作会以及推行市场机制的动员大会。从此，国内物业管理开始摆脱政府主导和开发商管理的模式，真正按市场规律向前发展。这次会议也为深圳物业管理企业大规模走向全国拓展市场，提供了机会。万科、中海、中航、长城、招商局、金地、国贸、莲花、万厦、科技园等，都在此次会议之后，开疆拓土，不断拓展外地市场，并在其后的数年里，深圳物业管理企业几乎占据了国内市场的半壁江山。突飞猛进的“企业主导时代”随着物业管理市场化的推进，物业管理的内涵与外延均发生了巨大的变化。物业管理由新建住宅区延伸至老旧住宅区，进而拓展至包括写字楼、工业厂房、医院、学校、后勤机关办公楼、博物馆、仓库、体育场馆、农贸市场、综合性商场、步行街、轨道交通车站等各种业态。突飞猛进的“企业主导时代”1999年，建设部出台《物业服务企业资质管理试行办法》，2001年4月30日，建设部公告第一批审核合格的一级资质物业管理企业名单，全国40家物业管理企业被评定为符合一级资质物业服务企业标准，其中深圳企业有18家。2004年3月，《物业管理企业资质管理办法》正式颁布，并分别于2007年11月26日、2015年5月4日予以修改。《办法》的出台，对监督管理物业管理活动，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平起到了一定作用。突飞猛进的“企业主导时代”2000年10月15日，中国物业管理协会成立。全国性协会的成立，在政府、企业与广大业主之间架起了桥梁，对加强行业管理，理顺各方关系，维护企业合法权益方面起到了重要作用。协会先后成立了多个专业委员会，创办了中国物业管理网站以及《中国物业管理》杂志。2017年12月29日，中国物业管理协会人力资源发展委员会在深圳房地产和物业管理进修学院正式揭牌。该委员会成立是希望从顶层设计的角度，对行业人力资源管理工作进行总体规划和全面部署，调和行业丰富的教育培训资源不平衡不充分的矛盾，着力解决制约行业发展的人才短板和瓶颈，给有领军能力的行业人才以施展的平台，给对企业发展有重大贡献的人才以发展的通道。突飞猛进的“企业主导时代”2003年2月20日，国家建设部公布2002年中国“人居环境奖”获奖名单，深圳市推行物业管理项目获得“中国人居环境范例奖”。建设部设立的“中国人居环境奖”和“中国人居环境范例奖”，由建设部每年组织评选一次，深圳市因大力推进物业管理，不断提高人居环境质量的突出成绩而获此殊荣。突飞猛进的“企业主导时代”2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，随后在全国各地展开了轰轰烈烈的《条例》宣讲活动。《条例》是我国第一部物业管理行政法规。《条例》确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规定，并明确了相应的法律责任。《条例》的颁布施行，对维护物业管理市场秩序，规范物业管理活动，保障业主和物业服务企业合法权益提供了法律保障，对于促进物业管理健康发展具有十分重要的意义。与《条例》配套的行政规章和规范性文件有《物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》、《住房专项维修资金管理办法》、《物业服务企业资质管理办法》等。鉴于各地在物业管理发展上的差异，《条例》对业主在首次业主大会会议上投票权的确定、物业管理区域的划分等问题仅作了原则性规定。突飞猛进的“企业主导时代”2007年8月26日，国务院发布第504号令，对《物业管理条例》进行了修订，将部分条款作了修改，并根据《物权法》有关规定，将原来所称的“物业管理企业”改称为“物业服务企业”。突飞猛进的“企业主导时代”2003年7月，北京市召开物业管理系统防“非典”总结表彰大会，表彰在“非典”期间，站在社区抗击“非典”斗争第一线的16万首都物业管理工作者，并表彰了在防治“非典”工作中表现突出的200多个单位。无论是冰冻还是暴雨灾害天气，无论是台风还是地震灾难现场，物业管理人员始终冲在第一线，坚守职责，守护业主安危，众多感人的瞬间与灾难一起永远铭记在人们的心中。突飞猛进的“企业主导时代”2004年1月8日，中国物业管理行业第一家独立注册的民办非企业专业理论研究机构——深圳物业管理研究所正式成立。这是由深圳房地产和物业管理进修学院、深圳市国土资源和房产管理局部分事业单位和国内多家知名物业管理企业共同创办的。突飞猛进的“企业主导时代”2005年，北京海淀和谐社区发展中心成立。该中心由原中国人民大学制度分析与公共政策研究中心社区治理课题组在海淀区民政局注册的民办非企业法人社团,是中国人民大学公共政策研究院下的一个研究机构。中心作为