天津市写字楼市场调研报告

天津市写字楼市场调研报告2010.报告结构1.天津市宏观经济背景2.天津写字楼市场的总体情况分析3.调研案例基本情况4.调研总结1.1.1天津城市概况•地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻；市中心距海岸50公里，离首都北京120公里•中央直辖市之一•城市定位：“国际港口城市、北方经济中心和生态城市”－《天津市城市总体规划(2005━2020年)》•城市总面积为11,760平方公里，其中市区面积：178平方公里•行政区划包括15个区、3个县；分市区、近郊区、远郊县和滨海区四个区域天津市区滨海区近郊区远郊区市区和平区，河东区，河西区，南开区，河北区和红桥区近郊区东丽区，西青区，津南区，北辰区，武清区和宝坻区远郊县宁河县，静海县，蓟县滨海区塘沽区，汉沽区和大港区•背靠北京，面向渤海的优越地理位置•城市定位为北方经济中心、国际港口城市、生态城市•充足的经济发展空间•强劲的城市发展动力1.1.2天津城市人口结构•2009年底常住人口1176万人，户籍人口946.31万人。市区人口为384.57万人•整体天津人口呈现小幅增长，但天津本地人口小幅下降，人口增长主要来自于外来人口的迁入•天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人口重心继续向东南方向移动，滨海新区的人口规模快速扩大，显著快于市内六区，和平区、红桥区两地人口负增长•《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》提出，2020年常住人口控制在1350万人，城镇人口1210万人，城镇化水平达到90%。中心城区和滨海新区核心区的城镇人口规模为630万人。•天津外籍人口总数4万人，其中2万人是常住人口，以韩国人和日本人为主•就业需求和消费能力增加，推动商务和商业设施的发展•商业和商务区格局不断变化•城市化进程加快•外来人口不断增多•人口分布向城区外围扩展，滨海新区、泰达开发区人口增长加快1.1.3天津经济概况•GDP增速--16.5%2009年，天津市生产总值7500.80亿元，比上年增长16.5%。其中，第一产业增加值131.01亿元，第二产业增加值4110.54亿元，第三产业增加值3259.25亿元，分别增长3.4%、18.2%和15.1%。按常住人口计算，全市人均生产总值62403元，折合9136美元，增长11.1%。•财政收入--1805亿财政收入增长较快。全年全市财政收入达到1805亿元，增长21.1%。其中地方一般预算收入821.38亿元，增长21.6%。在实施结构性减税政策的情况下，全年税收收入1208.68亿元，增长6.6%。•固定资产投资--5006亿全社会固定资产投资突破5000亿元，增长47.1%，为近18年来最快增速。•第三产业比重的提升和外资企业在津投资的额度和数量的增加，进一步刺激了天津商务市场的发展•2006年国务院通过了《天津市城市总体规划(2005—2020年)》•总体规划突出了加快推进滨海新区开发开放这个重点，明确了“一轴两带三区”的市域空间布局，对城市的未来发展提供了依据•规划中提出的北方经济中心和生态城市这一新的城市定位进一步提升了城市的国际地位和区域经济中心的地位1.1.4天津城市规划与城市定位•天津新的定位给予城市发展一个历史性的机遇。为其经济繁荣奠定了坚实的基础•根据规划，发展总部经济得到全面提升，其复合性、多功能的商务聚集功能得以更大发挥2.天津写字楼市场的总体情况分析1.天津市宏观经济背景3.调研案例基本情况4.调研总结第二个发展阶段：1998-2003年，市场低迷阶段。2.1.1天津写字楼市场发展阶段第一个发展阶段：1993-1997年，起始阶段第三个发展阶段：2003-2010年，迅猛发展阶段。2.1.1天津写字楼发展阶段•1993-1997起始阶段•天津第一栋写字楼国际大厦1993年动工并预售，远洋大厦1997年底开始招租，泰达大厦1997年下半年招租。1997年前后是天津写字楼的高峰期，期间写字楼投资过热，甲级写字楼集中放量供应，主要产品消化以投资为主。•1997-2003市场低迷阶段•1997年后由于亚洲金融危机、写字楼增量供应过快和以价格战为主的无序化竞争，导致天津甲级写字楼较为萧条，最具有代表性的例子是：国际大厦写字楼租金从30美元/月.平米跌到12美元/月.平米。1999-2001三年间天津市仅有8万平方米写字楼落成，新增速度大大回落，市场也以消化现楼为主。直到2002年，每年仅有4万平方米的吸纳量•2003-2010迅猛发展阶段•2003年以来受益于经济景气、市政领导换届、滨海新区开发、海河改造、资本流入增加的影响，天津写字楼市行逐步回暖。购买主力金融、贸易、服务、物流等新兴产业逐步崛起，大量新兴企业迅速成长，推动写字楼市场已开始进入大力发展阶段。近年来，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的中心定位以及城市经济的总体发展，大量的新批外资企业驻扎，上外地企业的进入、本地新企业的诞生、旧企业的扩大和改善，这些都促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。2.1.2天津写字楼租金走势–受97、98年写字楼市场发展过热影响，供应量过大而需求量趋降，导致天津市写字楼租金在1998-2002年间一直呈下降趋势，直到2003年才有所缓解。目前天津市甲乙级写字楼市场月平均租金分别为81元/平方米和53元/平方米。304050607080901999200020012002200320042005F2006F2007F2008F2009F甲级乙级RMB/sqm/month2.1.3天津写字楼供应量/吸纳量/空置率走势010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000100,000199920002001200220032004E2005F2006F2007F2008F2009F0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%新供应量吸纳量空置率–天津市写字楼写字楼吸纳量和供应量在近几年保持平稳态势。从2000年以后，空置率不断下降，并有进一步下降的趋势目前空置率在22%左右。2.2.1甲级写字楼市场—供应及分布情况市场供应本市已经投放市场的甲级写字楼只有17座，其中绝大部分都分布在和平、河西两区，和平区共有甲级写字楼5座，河西区共有甲级写字楼9座，从面积上分析，和平区的甲级写字楼存量为11.8万平方米，同样的数据在河西区则达到了27.3万平方米，两区共囊括了14座甲级写字楼，合计占到甲级写字楼市场总存量的82.4%。甲级写字楼分布主要为两个路段第一：内环线南京路南面(红色区域)第二：外环线的围堤道路段(黑色区域)。其中红色区域拥有甲级写字楼10座，数量上占有天津市甲级写字楼的59%，黑色区域共有甲级写字楼4座，占天津市甲级写字楼总数的24%。2.2.2形成天津市甲级写字楼的分布集中的原因•第一：经济原因。和平区和河西区经济上一直以来都是天津市的经济中心、商贸中心。•第二：历史原因。1993年，天津市第一座甲级写字楼——国际大厦出现在了南京路上，直到今天，国际大厦依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲级写字楼，其领航作用，使得其周围的南京路段成为了天津市甲级写字楼最为密集的区域。•以上说明，商务中心对写字楼用户绝对的吸引力，有影响的写字楼能带动周围相同业态的发展。2.2.3天津甲级写字楼租金情况•天津甲级写字楼以国际大厦、津汇广场、万顺/平安大厦、信达广场为代表，综合素质较好，租金水平在3.5-6元/平方米/天左右•租售价格差异很大，出租率情况十分良好，的信达广场外，其他写字楼的租售率都在70%或70%以上，而且租售率在90%-99%之间占了多数，是总数的56%，甚至万顺国际经济贸易中心的租售率为100%，全市的甲级写字楼平均租售率达到了87.3%•在天津市区，甲级写字楼的需求大的区域还是以和平、河西为主。2.2.4天津甲级写字楼客户分析•和平–国际大厦金融、物流、货运–世贸广场贸易、电子机械–亚太大厦贸易、运输、电子科技•河西–金皇大厦贸易、装饰、运输–北方金融大厦金融、贸易、房地产、事务所–泰达大厦货运、评估、咨询–华盛广场货代、科贸、金融、工程技术、装饰–文华中心事务所、贸易、物流、广告装饰–峰汇广场贸易、金融、市政公司–天信大厦船务货运、电器化工、IT•南开–今晚大厦装饰、IT、房地产•河东–天星河畔广场货运、物流、电子、贸易•河北–远洋大厦货运、贸易、金融2.3.1乙级写字楼市场—供应及市场分布情况•天津市乙级写字楼的分布没有甲级写字楼如此集中，除了友谊路上的友谊大厦和大安大厦，其他乙级写字楼主要分布在内环线和中环线之间。•天津市区现有乙级写字楼12座，其分布主要也是在和平区和河西区两个区域，其中又为河西区最多，共有6座乙级写字楼，为天津市区乙级写字楼现实存量的50%，和平区共有4座，和平、河西两区共占有天津市区乙级写字楼现实存量的83%。2.3.2天津乙级写字楼租赁情况•和甲级写字楼比较，天津市区乙级写字楼租赁情况更胜一筹。乙级写字楼租售率均在80%以上，平均租售率为92.9%。乙级写字楼还有很大的市场前景。2.3.3客户分析—乙级写字楼•和平–河川大厦金融、货运、贸易–君悦大厦通讯、金融、市政–新华大厦房产、贸易、医药、装饰–嘉利中心装饰、广告、事务所•河西–凯旋门大厦贸易、运输、IT、事务所–合众大厦贸易、金融、事务所、房地产–恒华大厦运输、贸易、通讯–大安大厦贸易、IT、电讯–友谊大厦金融、贸易–广银大厦物流、贸易•河东–三联大厦贸易、金融、通讯•南开–天津电子科技中心IT、贸易、金融2.42010年前三季度天津写字楼租售情况写字楼租赁市场•自2008年第四季度经受金融危机影响后，天津写字楼市场曾一度呈现低迷下降的趋势。从2009年下半年起，随着全球经济回暖以及内资需求的扩张，写字楼市场逐步复苏。2010年前三季度的写字楼市场发展有两个明显特点：–首先，市场表现活跃，吸纳量持续上升。截至2010年三季度，今年市场吸纳量总计为52,741平方米，因三季度有新项目入市，空置率上升至16.3%，但与2009年第四季度比仍有3.4个百分点的下降，供求状况基本平衡；–其次，写字楼平均租金保持在平稳水平。2010年第3季度全市甲级写字楼平均成交租金为每月每平方米101.59元，最优质写字楼平均成交租金为每月每平方米122.86元。写字楼销售市场•由于受宏观政策和经济发展影响较小，成交量和成交价格仍保持稳定，与上一季度持平。环球金融中心低区部分的对外出售一方面可缓解该项目20万体量对未来租赁市场的压力，另一方面也提高了天津市销售型物业的整体水平。2.5天津写字楼市场发展趋势•未来1-3年内，天津写字楼市场将进入一个全新跨越式发展阶段，大量大型综合性、高品质的项目将投入市场。典型项目包括南京路沿线的和记黄埔世纪都会、现代城等，小白楼商圈的富丽中心、联合广场等，这些项目的特点是体量大，品质高，属于复合型综合业态项目，也更具有标志性。另外突破传统的南京路、小白楼和友谊路商务区，众多新兴区域也在陆续兴建高品质写字楼，并逐步形成初具规模的新商务区，使写字楼市场呈现多核心发展的平衡态势。•同属于老城厢区域的中粮大悦城、保利金融街大都会、富力城三期写字楼等项目也将在未来1-3年内陆续投放市场，该区域势必成为写字楼投资的新热点。与此同时，海河沿线的环球金融中心、合生国际大厦，南站商务区的嘉里中心、中信广场等。•在未来10年内，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的核心定位，以及天津城市经济的总体发展城市发展、商业发展趋势，都将吸引大量的新批外资企业驻扎、内资巨头的进入和本地企业的扩大及改善，为写字楼带来了前所未有的机遇。写字楼市场日趋市场化、国际化，新供应的写字楼品质将凸显其高端属性，由此会对市场的售价和租金产生一些影响，但预计在经过一段时间的市场认知和项目竞争后，消费者会更愿意接受高品质的项目，并为之付出更多的租金或者售价。2.6.1天津大力发展总部经济•天津以滨海新区为引擎，定位为北方经济中心。2009年天津的国内500强企业总部迅速增长