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**项目2011年*月营销工作总结北京新天地项目2012年2月营销工作总结及下月计划目录市场环境分析2012年2月营销工作总结第一部分2012年3月工作计划项目基本情况第二部分第三部分第四部分1.营销工作大事记2.销售情况3.呈文（须附附件）4.推广工作总结5.销售工作总结6.来访、成交客户分析（须附附件）2一、项目基本情况3项目位置：北京新天地位于朝阳区管庄地区杨闸环岛东北角板块：朝阳青年路北京新天地V“新世家”精装产品以“现房”价值统领“便捷交通、CBD背景、精装修品质、成熟社区”等复合价值要素，以“繁华天地，魅力都会”为主要形象展示，“即享CBD精致生活”为主要slogan，主要以网络展现项目品质，短信覆盖告知，案场户外包装引导分流意向客户，高频次现场活动配合、即时促销手段（开盘折、老带新促销）运用等，吸引市场关注，实现销售推进。一、项目基本情况物业位置：住宅、普通住宅总规模：61万平方米建筑形式：板塔结合物业费：1.98元/平方米/月主力户型：一居51-76平方米二居87-105平方米三居121-148平方米4在售楼座精装楼座毛坯楼座15313230272528一、项目基本情况实景观现房拍摄5一、项目基本情况精装修样板效果6二、市场环境分析1.2012年2月新政策72012年初，限购政策持续执行，去年调控的重压使房地产市场趋于冷静和稳定，春节后由于部分开发商以价换量，刚需客户放弃观望，楼市有明显回暖势头。二、市场环境分析2.2012年2月区域市场分析8•远洋一方为我项目贴身竞争对象，9月低价入市，直接拉低区域整体价格认知2012年2月份，成交均价17864元/㎡，成交39套。相对远洋一方，我项目单、总价格优势并不明显，客户对价格认可度较高，远洋一方89㎡三居总价与我项目72㎡一居总价持平；115㎡三居总价为247万，与我项目93㎡二居户型总价基本持平。•龙湖·长楹天街项目自持超20万平方米商业，规划建有餐饮、电影院、冰场、儿童职场，引入大量品牌旗舰店和主力店，建成后将成为北京东部最繁华的城市综合体之一。项目共有10栋楼，4栋住宅，6栋公寓，住宅2梯2户，公寓2梯7户，2012年2月，住宅成交3套，商业成交5套，成交均价44412元/㎡。住宅主力户型为140—190㎡三居、四居，精装修4000-5000元/平方米标准，2013年入住，住宅70年产权，公寓40年产权。•北京像素2012年2月，成交252套，成交均价14021元/㎡。新开南区5号楼平层毛坯房，3.2米层高，户型面积48-52平方米，地理位置优于北区地块，均价12000元/平方米，当月认购339套，签约65套；新开南区2号楼LOFT户型均价16000-19000元/平方米，总价92万起，当月认购88套，签约22套。二、市场环境分析3.重点竞争项目调研9远洋一方:9月份远洋一方持续有新地块放量，位置为项目最南侧紧邻京秦铁路，2013年底交房，产品与前期类同，推售价格低于20000元/㎡，“以价保量”为远洋一方2011年的销售策略，年度目标销售额为30亿元，9月8新销售证获得，共释放房源785套。二、市场环境分析3.重点竞争项目调研10龙湖·长楹天街：龙湖项目拥有品牌名企，商业配套，园林口碑等产品价值的号召力，新政后采取低价入市策略，10月份后主要成交办公类型产品，2012年2月份住宅成交3套，商业成交5套，成交均价44412元/㎡。二、市场环境分析3.重点竞争项目调研11北京像素：主打低单价低总价的小户型，推广密度高（户外，影院联线，短信，硬广等），因其不受限购政策影响，吸引了“纯刚需”的中低端客户和部分投资客户，成交价格在18000~20000元/㎡之间。三、营销工作总结121.营销工作大事记月份销售工作大事记营销工作大事记其他（设计、施工、物业等）1月推31号楼限量特价房20800元/㎡，同时执行“老带新优惠”赠送物业费代金券户外道旗微博维护,两书设计2月推31号楼限量特价房20800元/㎡户外道旗两书设计及调整，道旗版面计划更新3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月三、营销工作总结132.销售情况（整体概况）三、营销工作总结142.销售情况（月度明细）三、营销工作总结153.呈文附《北京新天地3月营销计划》。三、营销工作总结164.推广工作总结4.1推广策略分析广告设计：道旗更新及调整道旗：覆盖杨闸环岛、朝阳路，设置50根道旗，营造现场氛围、引导分流客户。三、营销工作总结174.推广工作总结4.2推广执行工作推进特价房销售，着重进行户外广告的推广。2月份工作：销控板31#楼更新及维修；道旗更换价格对比；春节后来访客户分析；两书设计修改及完善；短信公司比选洽谈企业巡展活动拓展三、营销工作总结184.推广工作总结4.42012年2月推广渠道分析（来访、成交）新政的影响和周边项目的低价销售及二手房影响，使得大量的客户分流，目前到访客户观望气氛较浓。在客户的认知途径主要来源于户外广告。2月份主要为户外广告。2月份来电量共532组，留电率72%，来访392组，约访率30%。2月份签约6套。三、营销工作总结195.销售工作总结5.1销售策略及组织5.1.12012年上半年销售现状、难点及重点5.1.2所采取的销售策略或工作调整5.1.3成效分析或经验借鉴难点：新政的影响和周边项目的低价销售及二手房影响，使得大量客户分流。目前到访客户观望气氛较浓。根据目前市场的竞争压力，本项目在春节后继续推动特价房销售，从而完成月度销售目标。2月份折扣为7折，折后可实现均价为20800元/㎡。3月预计实现销售15套，销售面积为1444平方米，销售金额为2787万元。实行优惠政策后，2月份认购18套，说明项目积累的一些刚需的客户去年观望了一年，在获知今年调控政策基调、措施不变的情况下，判断房价平稳或预期上升的可能性加大，所以选择购买。三、营销工作总结205.销售工作总结5.2销售指标分析三、营销工作总结216.来访、成交客户分析附《月度客户分析》。四、2012年3月工作计划223月工作计划销售计划月份销售套数销售面积销售额（万）回款额（万）31514442787—销售重点工作2月份折扣为7折，折后可实现均价为20800元/㎡。3月预计实现销售15套，销售面积为1444平方米，销售金额为2787万元。推广重点工作调控政策仍然没有松动迹象，目前本区域有远洋一方和龙湖项目的竞争对比，区域市场整体热度还在，3月份为了有效控制成本并保证31号楼特价销售效果，除户外道旗外开展企业巡展、宣讲等活动的拓展，从而提高来电量、有效来电量、来访量、约访量，确保销售任务完成。人员培训其他Thanks23