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【摘要】土地储备是政府有效控制城市土地开发利用的一种常用手段，有利于解决城市化进程中的一些困难并能够科学规划城市发展。目前，我国土地储备制度仍然处于初级阶段土地储备融资渠道相对单一不够完善。本文首先对土地储备制度的进行了介绍；其次对财政拨款、举借贷款、预收土地款等土地储备制度融资方式的加以权衡，并在此基础上分析了当前我国土地储备制度融资方式存在的缺点和不足；再次对不同城市的土地储备制度的研究具体反映出中国当前土地储备制度融资方式存在的问题；最后提出了拓宽土地储备制度融资新途径。【关键词】土地储备制度；融资方式；问题；途径【Abstract】Landreserveisthegovernmenttocontrolurbanlandexploitationofacommonlyusedmethod,tosolvesomedifficultiesintheprocessofurbanizationandscientificplanningtourbandevelopment.Atpresent,ourcountrylandreservesystemisstillinitsinfancylandreservethefinancingchannelsrelativesinglearenotperfect.Thispaperfirsttothelandreservesystemareintroduced;Nexttofinancialallocation,borrowedloans,depositoflandandlandreservesystemofthefinancingwaytobalance,andbasedonthis,analyzedthecurrentsituationofChina'slandreservesystemfinancingmodeexistingshortcomingsandtheinsufficiency;OnceagainaboutthedifferentofthecitylandreservesystemresearchspecificreflectChina'scurrentlandreservesystemfinancingwayexistingproblems;Finallyproposedthedevelopmentlandreservesystemfinancingnewways.【Keywords】Landreservesystem；Financingmethod；Problemway目录引言.......................................................................1一、土地储备制度的起源.....................................................2二、土地储备制度理论基础...................................................2（一）土地储备评价理论.................................................3（二）土地供需理论.....................................................3（三）可持续发展理论...................................................3三、目前我国常用的土地储备制度融资方式.....................................4（一）财政拨款.........................................................4（二）举借贷款.........................................................5（三）预收土地款.......................................................6四、不同城市土地储备制度融资方式的比较分析.................................6（一）兰州市土地储备制度融资方式分析...................................6（二）岳阳市土地储备制度融资方式分析...................................9（三）浦东土地储备制度融资方式分析....................................11（四）雅安市雨城区土地储备制度融资方式分析............................14五、拓宽土地储备制度融资新途径............................................17六、结论..................................................................18参考文献..................................................................191引言土地储备是政府有关部门按照法律程序，运用市场机制，根据土地利用总体规划和城市规划，对通过回收、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理机制或行为[1]。土地储备制度起源于国外，经过一百多年的发展，已较为完善。我国的土地储备制度是在借鉴国外土地储备制度的运作方式，并结合我国具体情况的基础上建立起来的，建立的起因和目标与国外土地储备制度的设立和发展存在较大差距。我国的土地储备制度，是土地使用制度改革和深化的产物，是政府适应社会主义市场经济发展而进行的土地资源配置的制度创新，是城市土地配置机制和管理体制的重大改革，是政府经营城市的核心和关键。我国城市土地储备制度自上个世纪末在沪杭地区最早出现，随着国务院2001年4月在《关于加强国有土地资产管理的通知》中对该制度的首肯，全国大部分城市很快就开始了模仿和推行。我国建立城市土地储备制度的初衷，归根到底在于解决城市存量土地利用管理混乱问题，这一问题是我国旧有土地使用制度留下的一个恶疾。20世纪90年代以前，我国长期实行无偿、无期限行政划拨的城市土地供给体制，甚至工商企业的经营性用地也以行政划拨的方式无偿供给。虽然自1990年后逐步确立并推行有偿、有期限的土地使用权出让制度，严格限制划拨用地的范围，但并未改变城市存量土地大量由各种企、事业单位控制的既存格局。随着我国土地制度改革以及国有企业改革的不断深化，解决这些存量土地的利用问题日益显现出现实的迫切性。随着这些调控政策的出台，利用城市存量土地成为城市政府增加建设用地供给和地方财政收入的重要渠道。目前，中国土地储备融资渠道相对单一，已成为制约土地储备的瓶颈。而现在国内大量的存量资金缺乏多样化的投资渠道，这为拓宽储备土地融资渠道提供了市场基础。根据人民银行数据统计，截至2007年8月末，金融机构本外币各项存款余额为38.97万亿元，同比增长15.76%；金融机构人民币各项存款余额37.74万亿元，同比增长16.52%。从中可以看出，我国社会有大量的储蓄存款寻找投资渠道，只要宣传得当，组织措施有力，拓宽土地储备的融资渠道完全是可行的。本文首先在借鉴国内经验的基础上，分析了国内土地储备制度的特点，分析了国内土地储备制度产生的背景和依据，介绍我国几种常用土地储备制度融资方式及其风险。又围绕不同城市土地储备制度融资方式进行研究。最后提出了拓展土地储备制度融资方式。2一、土地储备制度的起源土地储备最早起源于1896年的荷兰，主要在荷兰的阿姆斯特丹、鹿特丹等地区率先试行[2]。到20世纪初期，土地储备制度开始在欧洲大陆普及，比利时、以色列、匈牙利、西班牙等国家也成立各自的土地储备中心和机构，开始实行土地储备制度。20世纪中期，土地储备制度来到了美洲大陆，澳大利亚加拿大等国家也开始实行这个制度的行为。由于各国家的经济制度、土地所有制、土地管理制度以及历史、文化、宗教等方面的差异，国家对推行土地储备政策的目的也各不相同。土地储备制度实施的成果方面，各国都将土地制度的实施与本国国情紧密结合，都取得了不小的成功，尤其是在北欧国家瑞典、荷兰，土地储备制度经过多年的发展，为广大的城市居民创造了高品质的居住环境，有效控制了土地价格的上涨速度，并且储备了足够平衡市场的土地，对市场的规范发展起到了有效的调控作用。[3]同时，土地储备制度的实施过程中也存在着许多问题，例如，对于储备土地以外的土地，土地储备产生了负作用，助长了一些土地投机行为政府对于储备土地的低效利用，使土地储备制度没有发挥应有的作用，甚至干扰了土地市场的正常运行，这些都是我国开展土地储备制度所必需考虑的问题。1982年深圳特区首次向土地使用者收取城市土地使用费用，标志着我国正式进入了城市使用制度改革。我国第一个成熟的土地储备制度出现在杭州，截至2005年2月，全国已设立土地收购储备机构1700余家，累计收购土地面积230多万亩。我国实行土地储备制度时间不长，各种配套机制和法规尚处制定和探索阶段，整体机制运行尚不规范，尤其是机构资金来源方面，受到各方制约较多，发展滞缓。土地储备制度从形式上看是以土地为标的的储备制度，但究其实质为资源储备以及资金储备，土地作为资源，获得土地就必须付出资金，因此土地储备机构的资本来源、资本循环、资本增值是整体制度的核心环节。二、土地储备制度理论基础我国土地储备制度从开始地方试点发展至今时间并不长，怎样规范和发展我国土地储备制度任重而道远。为使我国土地储备制度的发展更加科学、明确，通过研究土地储备的相关理论，增加对土地储备的理论指导是十分重要的。本文归纳的土地储备制度理论基础主要包括土地储备评价理论、土地供需理论、可持续发展理论。3（一）土地储备评价理论土地储备工作现阶段比较重视实际操作，往往忽视了对城市化过程中占据重要地位的房地产业的发展趋势和市场风险防范的理论研究。土地收购储备的资金渠道不够多元化，储备风险比较集中于银行业和房地产业。现阶段由于城市房地产行业的繁荣发展，土地需求逐年增加，但如果房地产行业发展遇到困境，土地储备机构土地收益下降，资金链断流，可能导致土地储备机构陷入困境。[4]国家和地方政府尚未颁布与之相配套的法律、法规，相关政策也缺乏明确性和广泛应用性，使土地储备的运作存在诸多的风险因素。防患于未然，增强土地储备的风险意识，健全和完善土地储备运作的风险控制机制，避免风险的产生或尽量降低风险的损害。因此建立土地储备评价制度对土地储备工作降低风险，促进土地储备制度健康、有序发展是十分重要的。土地储备的内容丰富而复杂，基于土地储备内容的土地储备评价制度可以分为“土地储备风险评价、潜力评价、实施评价、项目评价、计划评价与规划评价等几个方面。”（二）土地供需理论土地资源的合理配置在市场经济的情况下，主要通过市场调节供给来实现。理论是现代资源合理配置的重要理论基础。土地作为一种稀缺资源，其供给在的市场经济条件下显得尤为珍贵。由于土地资源的重要性，人们不能没有节制的乱占土地，将农用地改为建设用地。土地的供给必须是适当的、合理的。随着人口的逐年增加和社会经济的不断发展以及城市化进程的加快，人们对耕地和建设用地的需求都在急剧增加。如何在土地总量有限的的情况下，充分利用好土地资源，实现土地的供需平衡，是关系到人类生存与发展的关键。[5]土地储备制度应该以土地供需平衡理论为依据:首先，将城市存量土地和新增土地全部纳入城市储备土地，实现土地的垄断供应；其次，再根据土地市场的需要，采取招标、拍卖、出让等方式，将城市储备的土地投放土地市场，土地需求者通过市场获取土地。土地供需理论是土地储备的最基本的理论基础之一（三）可持续发展理论可持续发展理论可以说是城市可持续发展的核心理论，而土地储备制度是城市发展的重