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广州酒店式公寓市场调查酒店式公寓市场调查广州酒店式公寓的现状广州酒店式公寓市场同北京、上海、深圳等城市相比，发展滞后。酒店式公寓的概念虽然体现在市场中，但没有形成一定的规模，经营手段比较单一。近几年，由于CBD区域的逐渐成熟，会展业的国际化，密切相关的酒店和酒店式公寓在近几年时间中得以快速发展。随着广州国际大都市的发展趋势延伸，这将给广州的酒店式公寓带来巨大的市场空间。3广州公寓的发展大致分两个阶段：第一阶段：上世纪90年代为“服务式公寓”的起步阶段。多集中在旧交易会（流花路）、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。代表之一：富城花苑。第二阶段：2000年至今“商务＋服务公寓”发展阶段。主要集中在天河北、珠江新城CBD中心区。代表之一：新大厦。会展业促生了广州的公寓产业，随之而来广州对外贸易的升级，驻穗跨国公司高级外籍雇员、港澳台商务人士、本土高级管理人员的增多，再次刺激了广州地产服务式公寓的活跃。广州酒店式公寓的发展始末马赛国际公寓双城国际嘉裕礼顿阳光铂林国际新大厦富力爱丁堡E5－1珠江新城酒店式公寓分布中信公寓希尔顿阳光公寓中怡城市花园天河北酒店公寓分布名称装修户型面积租金管理费马赛国际公寓精装修（800元）单间48㎡日租：150元/天2.8元月租：2200元/月标准间63㎡日租：168元/天月租：2500元/月一室一厅73㎡日租：188元/天月租：2800元/月嘉裕·礼顿阳光精装修（2000元）单身公寓35-47㎡3000-3500元/月3.5元一房一厅55-70㎡3500-4500元/月两房－三房80-127㎡6000-元/月双城国际公寓精装修单间38－46㎡3000元/月2.8元套房65㎡4000元/月铂林国际公寓精装修平层单身公寓34㎡2500-3500元/月3.8元小复式30-60㎡4000-5000元/月新大厦精装修三房168㎡15000－25000元/月3.5元四方183㎡15000－25000元/月广州盛雅服务公寓精装修单房38日租：560元/天日租，每房每天加收15％服务费月租：12000元/月一房一厅65日租：800元/天月租：16000元/月两房一厅95－100日租：1000-1100元/天月租：18000-20000元/月三房一厅138日租：1400元/天月租：28000元/月富力爱丁堡精装修（2500元）一房一厅89㎡14500元/月5.0元一房一厅95㎡15500元/月两房一厅124㎡16500元/月两房一厅126㎡18000元/月三房一厅187㎡29000元/月广州酒店式公寓的租金调查7广州国际公寓主要三个区域的租金价格区间代表分别为：天河北中信广场160元/㎡月；珠江新城新大厦130元/㎡月；二沙岛200元/㎡月。天河板块和珠江新城是相对成熟的区域，从租金区域分析，80-130元/㎡月是个市场空白。外籍人士大多享受住房补贴，分为三个级别：五千美金～八千美金；二千美金～三千美金；一千美金～二千美金（占到70%)。广州酒店式公寓租金分析公寓名称客源类型租房习惯所需类型配套服务马赛国际公寓中高端商务人士长租小户型36㎡~78㎡单房一房一厅房间打扫／换洗用品／24小时保安双城国际商务人士留学生长租小户型40㎡~60㎡单房一房一厅商务中心／清洁房务／客衣洗烫／24小时保安新大厦日籍人士长租大户型183㎡~230㎡两房一厅三房一厅清洁卫生／商务中心／洗烫服务／会所服务／24小时保安富力爱丁堡日韩人士欧洲人士商务人士长租大户型89㎡~187㎡两房一厅三房一厅代客订餐／钟点家政／穿梭巴士／商务中心/维修服务／会所服务广州盛雅服务公寓欧美、日本等国外企员工长租大户型95㎡~138㎡一房一厅两房一厅三房一厅24小时前台接待／24小时保安监控服务／每日客房清洁／商务中心服务／保姆服务／购物服务／会议室及多功能厅广州酒店式公寓客源及需求对比北京上海深圳广州经营方式长租、短租、日租多种方式长租、短租、日租多种方式长租、短租、日租多种方式长租多、短租日租少主要房型面积一房至二房；50-100㎡为主二房至三房；70-120㎡为主一房至三房；26-90㎡为主市场规模小，未形成主力户型，项目各异，房型跨度30-200㎡主要客源类型长租：外籍、高管日租：会议、商务长租：外籍、高管日租：会议、商务长租：外籍、高管、港澳；日租：旅游、商务长租：日韩、外籍、商务租金范围12-55/㎡美元之间20-30美元为主20-40/㎡美元左右为主高档：1－1.5万元/月中档：5000-6000元/月高档：1-2万元/月中档：0.6-1万元/月低档：0.3-0.6万元/月地段CBD、领事区、专业市场区浦东、浦西中央商务区CBD福田、罗湖CBD商务区珠江新城CBD、天河北商务区广州与其他城市酒店式公寓对比房型北京（元/天）上海（元/天）深圳（元/天）杭州（元/天）广州（元/天）单房450－600380－458218－61888－16083－150一房一厅698－780498－500338－568138－190188－516两房一厅618－1680588－780238－968180－230300－550三房一厅798－26801020－2645480－1368150－280500－966广州酒店式公寓日租用对比广州酒店式公寓日租因市场不规范，导致现有日租公寓价格远低于其他城市。11类别客户类型置业用途客户性质位置选择一类集团集团高级雇员住所跨国集团，驻华办事处，领事馆CBD中心区，成熟商贸区二类商务中小型企业办公楼国内的私营业主，创业产业群（广告，IT，设计，投资咨询）CBD中心区，CBD附近区域三类SOHO居住商务创意产业群CBD中心区，CBD附近区域广州酒店式公寓70%的客户来自亚洲，包括日本、港澳、东南亚；其他的是欧美国家。广州酒店式公寓客源分析•1、日本和韩国人是广州酒店式公寓的主要客源，他们都喜欢群居，经常是同住在一个小区内，比如珠江新城的新大厦日韩占到80%，富力爱丁堡日韩占到50%等；•2、日本、韩国的外籍人士，大多是携带家属同住，所以对大户型，三房两厅有较大的需求，对周边生活配套要求较高。•3、欧美国家的人，不喜欢群居，甚至不喜欢在同一个楼层见面。•4、单身型的商务客源不介意户型，对地理位置要求较高，多要求靠近工作地点。•5、所有酒店式公寓客户普遍对软性服务的要求较高，提供酒店式服务是基本要求。12广州酒店式公寓客户需求习惯分析13方式时间优势劣势成功案例所占比例日租天租金效益高管理难度大，客源不稳定马赛国际30%短租月～半年相对租金效益高，管理难度不大。可能产生租期的空档新大厦、富力爱丁堡80%－95%长租半年～收益稳定，管理难度小。收益率较低双城国际广州酒店式公寓租赁形式分析广州公寓市场的租用现状公寓的租用基本上以长租居多。短租的问题：装修不统一开发商售完楼后不再理会导致市场不规范，租金低长租的问题：经营手段单一虽然风险不大导致平均收益低70%20%10%长租短租日租广州市酒店式公寓长短期租赁分布比例广州酒店式公寓市场的特点主动性被动性部分项目规划时明确定位为专业酒店式公寓如：（富力爱丁堡、珠江新岸公寓）因销售受阻，被迫经营成功、促进销售如：（新大厦、白云堡）16•细分市场信息不对称•许多开发商开发国际公寓，却不知道外国人究竟有何需求，也不知道去哪寻找客源；而许多专业的物业公司知道客人的需求却还在寻找合适安置的公寓物业。•租用类型少•市场表现以长租为主要经营形式，短租和日租少。导致经营手段单一，总收益低。缺乏统一规范名义上的酒店式公寓繁多，实际专业操作的少性质混杂往往不同性质物业混杂在一起。规格不一标准设施、规格、服务品质都没有统一尺度。广州酒店式公寓空白点17广州酒店式公寓个案调查18户型面积租金装修配备售价物业管理费出租率单间48㎡日租：150元/天月租：120元/天家电家私配备齐全1.2－1.3万元/㎡2.8元/㎡/月70％标准间63㎡日租：168元/天月租：140元/天一房一厅73㎡日租：188元/天月租：160元/天马赛国际公寓：说明：28层，三梯16户、分为A、B、C栋。公寓已售完，由阳光酒店式服务管理公司所购部分楼层及部分业主放盘到该公司进行统一的酒店式管理，租金已包含了所有费用，水电费全包，无需另缴。酒店是服务包含每天有专人打扫房间卫生，免费提供所需厨具，免费更换牙具毛巾等日用品。主要客源：管理公司自身连锁商务客源（厦门）存在问题：由酒店服务公司购买一部分楼层做为酒店公寓经营，房间数有限，装修不统一。19户型面积租金装修配备售价物业管理费出租率单身公寓35㎡－47㎡3000元/月－4000元家电家私配备齐全1.8－2.5万元/㎡3.5元/㎡/月暂无一房一厅55㎡－70㎡3500元/月－5500元两至三房80㎡－127㎡6000元/月－11000元嘉裕礼顿阳光：说明：23层，三座塔楼。目前该楼已售完，现正处收楼阶段，少量业主放盘到物业管理处，由管理处代租。除缴纳每月租金以外，水电费、物业管理费自缴，（也可与业主商谈）公寓目前无酒店式服务，若需其它服务均为有偿服务。物业管理：物业售完，由业主自行租赁，无统一酒店管理模式。20户型面积租金装修配备售价物业管理费出租率单间38㎡－46㎡3000元家电家私配备齐全—2.8元/㎡/月85％套房65㎡4000元双城国际公寓：说明：大厦有80套公寓拿来做酒店式管理，租金里包含了水费和煤气费用，不含电费；公寓提供接待查询等服务。提供有偿服务，若需要全部有偿服务，则在租金里一次性另加两千元。主要客源为：国内企业商务人士。存在问题：户型选择单一，房间数量较少，半年起租的限制导致短租客的流失。户型面积租金装修配备售价物业管理费出租率平层单身公寓34㎡2500－3000元/月家电家私配备齐全16000元3.8元/㎡/月（不含公摊）暂无小复式30－60㎡4000－5000元/月铂林国际公寓：说明：三栋，一梯12户。该楼现已全部售完，处于收楼阶段，由业主将物业交到物业管理中心进行租赁，由业主自行提供配备家私家电，租金价格可协商，首次租赁物业服务中心收取半月租金为中介费，除每月租金外，其它费用另行缴纳，由物业管理处提供有偿服务。存在问题：无统一装修配备，户型都为小户型，半年起租限制，可选择性较差，无酒店式服务公寓的管理。22户型面积租金装修配备售价物业管理费出租率一房一厅89㎡14500元/月家电家私配备齐全—5.0元/㎡/月50％一房一厅95㎡15500元/月两房一厅124㎡16500元/月两房一厅126㎡18000元/月三房一厅187㎡29000元/月富力爱丁堡：说明：32层，290户。提供完善的配套服务。租金里不包含水电费用，但已包含物业管理费用，每月免费提供两桶饮用水，会所提供免费游泳、桑拿、健身次卡及图书管和儿童游乐室开放。主要客源为日本人。存在问题：无短租性质，以半年起租为限制，流失短租客源。23户型面积租金装修配备售价物业管理费出租率三房168㎡15000－25000元/月家电家私配备齐全—3.8元/㎡/月（不含公摊）90％四房183㎡15000－25000元/月新大厦：说明：南北塔各30层。随楼层的高低租金的价格也有所不同，租金里包含物业管理费用、一周三次的清洁卫生、限额的水电煤气费（800元）、会所使用（小孩免费）。主要客源：以日籍人士居多。存在问题：户型面积较大，户型单一。无小户型可选择，租住混居，不便于管理。24户型面积租金装修配备售价物业管理费出租率单房38㎡日租：560元/天月租：12000元/月家电家私配备齐全——70％一房一厅65㎡日租：800元/天月租：16000元/月两房一厅95㎡日租：1000元/天月租：18000元/月两房一厅100㎡日租：1100元/天月租：20000元/月三房一厅138㎡日租：1400元/天月租：25000元/月广州盛雅服务公寓：说明：29层，175户。拥有专业酒店式管理，配套服务齐全，地理位置优越，房型选择多样。短租需租金以外另加15％服务费用。1、广州酒店式公寓的市场状况与其他成熟相比较落后，同时作为中国国际大城市也有很