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1出品单位：克而瑞信息集团·研究中心总编：丁祖昱张燕主编：孟音林波责任编辑：杨科伟马千里陈开朝陶媛谢杨春江怡珊【研究视点】政策给力供应偏低，热门城市房价应声而起2月房地产供求显著缩量，供应面积、成交面积环比下跌均超过四成，但同比来看仍高于去年同期，这一方面是由于2015年下半年以来的楼市火热仍在延续，另一方面是密集出台的楼市利好新政推动，进一步推升了购房者的心理预期。本月，楼市政策面围绕“去库存”主线，土地、市场、信贷全面发力。不过具体来看还是二线城市受益更多，目前一线城市限购政策依然保持高压严控，而二三线城市去库存新政已经全面发力，因此我们认为，2016年上半年的热点城市将更多的集中在二线城市，苏州、南京、合肥等人口导入较多、城市边界快速扩张的城市或将成为典型。【纵深解读】经济：供给中高端化成主流趋势，去库存任重道远政策：中央降首付和契税、营业税，地方加快供给变革楼市：2月整体供求环比下滑，部分二线城市成交火热房价：去库存新政密集出台，房价指数持续攀升土地：供给侧改革进一步深入，2月成交创近四年新低【图说楼市】供应：环比下跌7成，多数二、三线城市同比分化明显成交：一线降幅较大，部分城市受返乡臵业影响成交同比上涨库存：供应、成交大幅缩水，大部分城市库存降低成交结构：高档产品占比显著增长，刚需户型产品占比大幅下滑0501001501月11月21月31月41月51月61月71月81月91月11月11月11月11月11月11月11月11月11月11月21月21月21月21月21月21月21月21月21月21月31月3十…2016.22受市场传统淡季影响，2016年2月房地产供求规模显著缩量，重点城市供应量环比大跌六成，成交总量环比下滑51%，但同比来看成交仍高于去年同期，重点城市成交面积同比上涨约2成左右，这一方面是由于2015年下半年以来的楼市火热仍在延续，另一方面是密集出台的楼市利好新政推动，进一步推升了购房者的心理预期。政策方面，本月市场、土地双双发力，市场层面，去库存、稳房价新政进一步推进，2月2日，央行宣布将首套商贷首付降至二成，2月19日，三部委联合发布调低购房契税和营业税新政，2月23日教育部明确提出多校划片，意在缓解时下愈演愈烈的炒学区房现象。土地层面，中央为土储部门“减压”，地方政府继续“有供有限”。本月中央明确土地储备资金将与城建分拆，土储机构从“土地财政”中解放出来，不用再为了一时的城建资金而大肆任意拍地。海南、上海也在供给侧使力，分别停止库存消化周期超标市县的新增土地供应，限定一手住宅中小户型比例必须不低于60-70%。受行业周期影响，2月份楼市和土地市场成交量均现环比下滑，但同比来看仍不乏亮点。楼市方面，本月供应量同环比均大幅回落，但成交仍高于去年同期，库存压力也在进一步走低，具体来看，一线城市同比表现基本与去年基本持平；二、三线城市接近半数城市同比上涨，其中南京涨幅最大，达到113%，而福州、南宁、西安等城市在返乡臵业的带动下，成交量同比大幅增长。土地市场方面，2月份市场成交量跌价涨。受供给侧改革影响，2月份各线城市土地成交建筑面积持续环比回落，但由于优质地块占比增多，从成交金额指标来看依然比较理想，这一方面反映了目前土地价格仍在持续上涨，2015年以来的房地产火热仍在投资面持续，另一方面也说明目前地方政府在供地选择上更为谨慎，尽量选取符合市场需要的土地入市，以免加大库存负担。2月份，楼市政策面围绕“去库存”主线，土地、市场、信贷全面发力。不过具体来看还是二线城市受益更多，政策面上，目前一线城市限购政策依然保持高压严控，而二三线城市去库存新政已经全面发力，供应面上，目前一线城市缺乏足够的供应支持成交，而二线城市快速推进的城市建设将带来大量近郊宜居新房，因此我们认为，2016年上半年热点城市将更多的集中在二线城市，苏州、南京、合肥等人口导入较多、城市边界快速扩张的城市或将成为典型。但考虑到中央所关注的三四线城市库存压力仍未得到实质性改善，我们预计接下来倾向三四线城市的政策或将陆续出炉，经济基本面较佳的三线城市或将迎来政策利好机会。去库存新政密集出台，二线楼市淡季丌淡32016年，全球经济复苏仍充满变数，中国经济对房地产的依赖加大。当前中国经济的主要矛盾是供求严重不匹配，实体经济和房地产业亟需供给侧升级。7亿平方米待售商品房库存只是冰山一角，楼市去库存仍任重道远，今年全国房地产开发投资很可能负增长。1、世界经济继续深度调整，中国经济对房地产的依赖加大展望2016年，世界经济仍在深度调整，短期内很难摆脱低速增长状态。世界贸易低速增长，美元升值导致的资本外流，可能对包括中国在内的新兴经济体形成双重打击。十三五期间，中国仍需依靠房地产等支柱产业，充分释放内需，经济增速才有可能企稳回升。2、中高端供应严重不足，实体经济和房地产业亟需供给侧升级当前，我国经济各领域（包括房地产业）都有供求过剩趋势。从需求看，新开工房屋面积、住房销售面积均在2013年出现峰值，2015年房屋施工面积和开发投资的增速都接近于零。2015年固定资产投资增速新世纪以来首次低于社会消费品零售增速。2014年千人汽车拥有量超过100辆后，进入国际经验显示的汽车增长减速阶段，2015年汽车消费增速乏力。从供给看，我国15-59岁劳动年龄人口2012年达到峰值。2015年全国发电量出现1978年以来首次零增长，水泥产量出现1990年以来首次负增长；钢铁产量出现2000年以来首次下降。十三五期间，我国仍要持续经历去产能阵痛。但要指出的是，当前我国经济最主要的矛盾不是总量过剩，而是供求严重不匹配，主要表现为中高端供给严重缺乏，引致高能级需求被压抑或外溢。未来，实体经济（包括房地产业）中低端需求即将面临一轮残酷的淘汰，中高端需求将强劲崛起。对房企而言，持续的优化户型、建造品质、功能定位，更多的人性化设计和私人订制，才是制胜之道。3、7亿平方米库存只是冰山一角，楼市去库存任重道远商品房库存主要由三部分构成：已建成待售部分、在建未售部分以及已出让土地未建部分。截至2015年底，全国商品房待售面积71853万平方米，房屋施工面积735693万平方米，如按2015年销售速度，这两部分库存加在一起约需6年4个月才能消化。此外，还有相当的已出让土地未建库存。可见，我国待售部分的商品房库存只是冰山一角，“去库存”任务仍相当艰巨。2016年房地产开发投资增长仍不容乐观。2015年，在市场销售明显回暖的情况下，全国房地产开发投资同比仅增长1%。2016年，在着力“去库存”的情况下，除一线城市和少数二线城市外，绝大多数城市的房地产开发投资同比增幅会继续回落，全国很可能负增长。供给中高端化成主流趋势，去库存任重道远42月份，中央连放两个大招——降低非一线城市的首付比例，分类降低一线城市和非一线城市的契税和营业税税率。地方方面，海南、上海在供给侧使力，分别停止库存消化周期超标市县的新增土地供应，限定一手住宅中小户型比例必须不低于60-70%；山东、辽宁、江西等闪电中央落地新政。中央层面，短期而言，最重要的救市政策有两个：一个是2月2日发布的不限购城市首套商贷首付最低20%、二套商贷首付最低30%政策。新政把握住了救市的关键，踩得时点很到位，受益最大的是二、三线城市。另一个是2月19日发布的调低购房契税和营业税新政。新政取消了首套契税的普通住宅限制，大幅调低非限购的二套契税，还取消了非限购城市满2年的营业税非普通住宅限制，各线城市均受益，但收益最大的还是二线城市。今年以来，楼市、地市行情开始由一线向二线转移，在首付和税收新政支持下，二线楼市有望接棒一线楼市起飞。另有三个政策将对房地产业中长期发展产生影响：一是2月25日住建部提出，今后原则上不再建设封闭住宅小区、已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。今后，开发商的项目定位和设计估计要大幅调整。二是2月23日财政部提出，各地必须清理压缩现有土地储备机构、进一步规范土地储备行为、合理确定土地储备总体规模，旨在通过规范土地储备，从源头上为去库存减压。三是2月23日教育部明确提出，在教育资源配臵不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片，意在缓解时下愈演愈烈的炒学区房现象。地方层面，海南和上海均根据自身实际加快供给侧变革。其中，海南省实行“两个暂停”，即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓）及产权式酒店用地审批；暂停新建商品住宅项目规划报建审批。通过停止超标市县的土地供应，加快房地产去库存速度。上海出台新规，要求今后一手住宅中小户型比例至少60-70%以上，旨在不增加用地的前提下，通过控制户型来增加供应，缓解供需矛盾，减轻房价上涨压力。此外，广州率先推出“跨区首套”契税优惠政策，但一日后叫停，山东省于次日宣布实行“跨区首套”政策，也算一个亮点。2月份，大部分省份和城市的救市政策侧重在落地中央政策。其中，山东、辽宁、江西闪电落地新契税和营业税政策。山西、内蒙古、云南、南京等主要是落实以前的中央政策，包括：支持农民工进城购房；强化公积金支持住房消费作用；打通商品房和保障房通道；提高棚户区改造货币化安臵的比例；推动房地产开发企业兼并重组；积极支持房企转型，发展跨界房地产；引导房地产开发企业适当降低房价；加快推进房地产用地的结构调整，等等。中央降首付和契税、营业税，地方加快供给变革0501001501月11月21月31月41月51月61月71月81月91月11月11月11月11月11月11月11月11月11月11月21月21月21月21月21月21月21月21月21月21月31月3十…52015年2月，受春节传统淡季影响，重点城市商品住宅继续延续1月下降态势，供销环比大降，部分城市房地产市场基本处休眠状态。从城市能级来看，供应方面，各线重点城市商品住宅供应环比大降，二、三线城市同比涨跌分化明显；成交方面，一线城市环比跌幅更为明显。供销齐降下，部分城市库存有所下降，总体库存压力未明显增加。1、供应：环比下跌6成，多数二、三线城市同比分化明显2月适逢春节，市场整体进入楼市“休眠期”，重点城市商品住宅供应环比继续大幅下降60%，降幅较1月进一步扩大。分城市能级来看，一线城市降幅明显，上海、广州同环比均下滑，北京、深圳则环比大跌但同比依旧上涨，深圳同比涨幅达到192%，而深圳2月供应仅11万平方米，较1月份下滑84%。二、三线城市来看，26个城市供应全部下跌，整体供应量较上月下降60%，武汉、成都、重庆跌幅较小，均在30%左右；同比来看，有9个城市供应量较去年同期上涨，但整体与去年同期减少三成。其中大连、南宁较为抢眼，同比涨幅较高。2月商品住宅供应量主要是受到春节淡季的传统因素影响，较其他月份大幅下滑；另外，去年12月政府提出要求降价，使得部分开发商在提前完成业绩之后，并不着急加大推盘力度，因此，观望情绪较重，特别是春节过后，去年基本面较好的城市，如北京、上海等,由于市场热度仍在持续，房价仍保持快速上涨势头，因此，开发商也有意捂盘。总的来说，今年前两个月供应处在相对低位臵，对于大部分三、四线城市来说，短期来看，减少供应可以有效的缓解去库存风险，但对于原本就供不应求的一线或者部分二线城市来说，供小于求的矛盾进一步加剧，或将推动房价持续攀高。预计一季度过后，整个市场供应会逐步恢复正常，尤其是两会对于房地产大方向的提及，将成为大多数房企战略布局的风向标。2月整体供求环比下滑，部分二线城市成交火热6表：2016年2月全国30重点城市商品住宅供应表（单位：万平方米，%）能级城市2月供应量环比同比能级城市2月供应量环比同比一线北京10-83%40%二三线海口15-85%44%上海19-57%-68%长沙12-85%-88%广州28-64%-67%大连10-7%176%深圳11-84%192%长春10-63%19%合计67-73%-56%宁波9-31%-43%二三线武汉104-31%16%郑州9-51%-63%重庆75-30%-47%东莞8-90%-77%成都60-31%25%福州6-5