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fdc.21ask.com中管网房地产频道新政下关于中小户型产品设计的几点思考fdc.21ask.com中管网房地产频道导语fdc.21ask.com中管网房地产频道为中小户型把脉•大力发展套型建筑面积90平米以下的中小户型是国务院宏观调控中确立的今后的我国住宅发展战略方针。可以预见，未来毋庸置疑，中小户型将成为未来的居住主流，未来市场此种产品的供应将出现一个急剧的放量，供应的增多必然导致竞争的激烈。•研究目前市场的小户型产品后我们发现，目前此类产品主要存在以下问题：缩小了面积，也缩水了舒适度精品缺失，中小户型楼盘档次感不佳社区配套等特色不足同质产品必将陷入恶性竞争！fdc.21ask.com中管网房地产频道目标市场营销——成为赢家的关键•分析了我们拟定进入的细分市场存在的问题，也为我们找到了在中小户型产品市场掌握话语权的关键——目标市场营销•即使使资金最雄厚的房地产公司，也不可能为所有类型的客户提供出使之全部满意的产品，这就需要我们在进行市场细分后，确定我们为之服务的某一个或者几个客户群体，然后研究他们目标市场营销，不单纯指产品的销售过程，它是市场细分理论发展里程中的第三个，也是最新阶段，它是指不同的客户群体不但需求差异化的产品，还需要不同的交流方式和不同的销售渠道。目标市场营销方案，是指导产品从设计到销售的全过程解决方案我们策划人要做的，就是从产品研发、到销售渠道、再到交流方式，使把控的每个环节都真正适合我们锁定的目标客户群体fdc.21ask.com中管网房地产频道中小户型解决方案探索fdc.21ask.com中管网房地产频道解决方案之一中小户型的空间畅想曲fdc.21ask.com中管网房地产频道优化空间利用，奏响中小空间的华彩乐章•小面积不应是少配置的借口，低货值更不能等于低品质。户型规模的限定正是考验创造力的前提，使我们的拥有了探索产品设计新走向的契机。•深挖新政，我们发现，新政对于我们的影响，其实质是一个居住功能定位的明确和尺度观念的更新的问题，是对以往居住习惯（特别是北方住宅）的挑战。作为建筑设计单位以及其它房地产相关单位，可以从以下几个方面入手，优化户型设计，在有限的空间内奏响中小户型的华彩乐章。fdc.21ask.com中管网房地产频道空间优化方法•经济有效的分配有限的面积，最大限度的保证空间布局的舒适性和宜居性，让中小户型更加精致：通过凸窗、落地窗等的设计在视觉上极大地扩展室内空间，并且改善室内自然通风、自然采光问题；但卧室、客厅、入门位置及开窗位置直接影响房间家具的布置，要精心设计，避免大而不适用的浪费。在阳台上做文章：如入户花园、错层阳台（也称空中花园）；用复式空间提升品质感和丰富功能分割；可以考虑采用室外公共楼梯和公共外廊的方式，以减少公摊面积适当加高层高，以增加户内空间体积。40平米也能很“阳光”fdc.21ask.com中管网房地产频道空间优化方法•将交通流线纳入公共空间，并在改善空间组合的同时，强调节点空间的塑造：功能空间的转换点通常也是居住行为的交叉点和矛盾点，更是功能设计的最精致所在。而在我们粗放式的产品中，它往往是设计的盲区，表现为空间使用的消极。日本的住宅设计能够给我们较强的启发性：日本住宅户门节点、主卧入口节点往往呈现高度的紧凑性和功能的集合性，玄关在表现入户感觉的同时，常常会连接两个功用的储藏空间、客卫、厨房前室、客厅前室和卧室区走廊。我们在中小户型设计中，要力求动线的经济有效，如入户线路应尽量短捷，走道控制在一个房开间以内，走道尽量结合餐厅、客厅等公共部位，保证采光及视线开阔。fdc.21ask.com中管网房地产频道实例赏析Ⅰ——分割带来的提升•此为北京青年汇项目某小户型•本户型较好的实现了面积的经济利用，户型紧凑实用•在卧室中，巧妙的分割出一个半房，可作书房、健身房等，有效改善了小户型功能区域分割不足的弊病，使居住更加舒适fdc.21ask.com中管网房地产频道实例赏析Ⅱ——“168”的百变魔术•此为深圳东门168项目。本项目主要设计了20m2左右的超小户型，兼设30-40m2左右的一房一厅，50-70m2的二房。•东门168在户型设计上，进引了“百变”创新，即：单身公寓、一房、二房可以相对组合、拆分、拼连，充分满足不同居住者和投资者的需求。因为在设计时就考虑到了户型之间的随意组合和拆分，特别是组合后和拆分后的门、厨房、卫生间的布置等各个细节，所以在变动后仍很实用。fdc.21ask.com中管网房地产频道“168”的百变魔术•两个单身公寓变身成为一套一室一厅户型fdc.21ask.com中管网房地产频道“168”的百变魔术•一个单身公寓和一套一室一厅变身成为一套两室一厅户型fdc.21ask.com中管网房地产频道“168”的百变魔术•一个单身公寓和一套两室一厅变身成为一套三室两厅户型fdc.21ask.com中管网房地产频道实例赏析Ⅲ——自由组合，创意空间•此为柳州祥兴青年汇项目，定位于集投资、生活、个性、居家于一体的龙城首个时尚小户型青春部落。•面积区间为30平米——70平米的一房、两房。•它在户型设计方面最大的特点是整体为全框架结构，实现了空间的随意组合。fdc.21ask.com中管网房地产频道实例赏析Ⅳ——1+12•此为某小户型装修实例。在装修时玩起了“1+1”游戏这，是比较具有创意性的小户型装修个案。•原本简单相连的两套47平方米的单身公寓，但是经过了1＋1后的效果，把相连的墙壁打通，就不仅仅是2这么简单。•可以是老少居，即彼此独立又互相照应；可以是白领SOHO，左边为颇具个性的办公空间，右边区间是居住和休息区间，共有也可以独立拥有洗手间和厨房，办公居住两不误。fdc.21ask.com中管网房地产频道解决方案之二“身材中小，“作为”不小fdc.21ask.com中管网房地产频道“身材”中小，“作为”不小——户外的广阔天地•“中小户型”带来不单居住面积变小，随之而来的还有对户外空间的高需求，这是因为：单户面积的变小也将导致社区人口密度的增高，居民对户外公共交流娱乐空间的需求量也将随之增大户内的人口密度的增大使得一部分交流、娱乐活动需要在室外空间实现fdc.21ask.com中管网房地产频道“身材”中小，“作为”不小——户外的广阔天地•如何解决上述问题，从而保障中小户型社区的整体品质呢？第一、完善户外公共空间的等级社区里不应只有商业、公共空间和私密空间，还需要设置半私密，或者是半公共空间，使空间实现自然过渡。第二、创造一个焦点空间这个焦点空间应该是具有很高的多样性和灵活性，同时他要兼容各种各样的活动，比如说老年人的、成年人的、小孩的活动，要互相兼容。进行人车分流等手段降低机动车对居民室外活动的干扰，间接扩充居民的活动范围例如丹麦有一种做法，是把小区里面的街道和社交场所、游戏场所、休息场所混合在一起，限定汽车的时速是在15公里以下，15公里是人们正常步行的速度，汽车在这种道路上不可能直线采着油门冲出去，避免对居住者造成伤害。fdc.21ask.com中管网房地产频道实例赏析Ⅰ——新里程，新探索•万科新里程项目倡导“和谐社区，自在生活；一应俱全，惬意人生”的理念，不但通过丰富室外空间的功能设置，实现社区公共空间的功能复合性，而且通过对社区外资源的有效整合和户动，使户外乃至社区外空间成为居室有限空间的有益补充，从而扩充了业主的活动领域。做法如下：社区内：设立许多邻里之间互动的空间和场所如花园、景观、小路、大堂的休息室，还设立人与人之间相交流平台设施，会所，室外健身场地等。与当地政府和社区学校联动，共建文化艺术中心（由图书馆、电子阅览室、艺术教室、培训中心、艺术礼堂等设施构成，并特聘著名艺术家进行专业指导）成为社区进行文化、艺术教育培训和交流活动的主要场所。与周边社区联动，实现会所等资源的整合共享。组织本社区居民创办互助图书馆等形式，实现社内部资源的共享。fdc.21ask.com中管网房地产频道实例赏析Ⅱ——共享的空中花园•以上户型建筑面积87～89平米，一梯三户•错位设置的公共空中花园设计是此户型的独特之处fdc.21ask.com中管网房地产频道“身材”中小，“作为”不小——科技改变生活•中小户型，特别是高层住宅的中小户型经常会受到通风、采光、居住成本较高等弊病的困扰，这也成为中小户型楼盘档次提升的瓶颈之一。•解决这一问题，除了优化户型设计，尽量避免暗卫、暗厨等外，很重要的一条途径，就是运用发展已经较为成熟的科技智能化技术，这也是打造精品中小户型楼盘，塑造产品差异化的重要途径。fdc.21ask.com中管网房地产频道•有助于改善中小户型居住环境的科技智能化技术有：节能健康高效柔和式天棚制冷采暖技术可送湿润空气的辅助新风系统有效改善辐射的LOW-E玻璃会呼吸的主动呼吸式幕墙降低能耗的太阳能综合运用系统绿色环保、使用方便的直饮水系统、中水系统……太阳能热水器太阳能板柔和式天棚制冷采暖系统工作示意图辐射调节LOW-E玻璃剖面图实例赏析Ⅰ——生态建筑科技芯fdc.21ask.com中管网房地产频道•当然，中小户型的一个很大的竞争优势就是总价比较低，那么，运用科技智能化技术会不会因为成本的升高而到时总价的提升呢？•首先，研究表明，运用生态智能化技术不会带来成本的激增：•其次，根据对客户需求的专项调研，在控制成本的前提下，优选一种或几种生态智能化技术，为项目增加了独特的卖点，实现楼盘品质的飞跃，即便价格稍高，但质优价高，消费者也乐于为此买单。低度模式：住宅节能达到国家规范标准，采用外墙保温，隔热措施，每平米造价约增加100元左右。高度模式：住宅实现高舒适度低能耗的标准，采用辐射式采暖制冷，量换式新风，高效保温外墙体系，外遮阳系统等达到欧洲节能标准。高层住宅每平米造价约增加800元左右中度模式：节能标准与舒适度介于低度与高度之间，依据不同的自然区域会有区别，每平米造价约增加400到500元。实例赏析Ⅰ——生态建筑科技芯fdc.21ask.com中管网房地产频道解决方案之三作中小户型中的“思想者”fdc.21ask.com中管网房地产频道•目标市场营销方案要求我们不但要注重产品的研发，生产，还要注重销售的渠道与沟通方式的选择。•“中小户型”的概念实质是泛泛的，它所涵盖的产品可能是面积适中紧凑的中等型产品，也可能是面积偏小白领公寓、单身公寓等类产品。针对不同产品面对的不同客群，我们要选用不同的营销推广方式和渠道，不能一概论之。•通过策划人对目标客户所喜好的传播模式的研究，对卖点的深挖抽取，并将卖点以一种形象的、可传递的方式传播开来，项目才有了“思想”，才“生动”起来，也就具备了“形象定位”。而形象定位，也是打造差异化产品的重要途径之一，是买房与卖方实现沟通从而达到认同的平台。作中小户型中的“思想者”fdc.21ask.com中管网房地产频道•开发商：北京新松房地产开发有限公司•位置：朝阳北路、青年路交汇南侧５０米•均价：５３００元／平方米•规模：总建筑面积３０多万平方米，一期１２万平方米•建筑形式：板塔结合，一期４幢板楼及５幢Ｔ型塔楼•面积区间：３８～５５平方米一居、７４～８２平方米两居、９４～１２１平方米三居的紧凑型房型（一期）•交房标准：毛坯或精装，精装标准每平方米加５８０元实例赏析Ⅰ——北京青年汇fdc.21ask.com中管网房地产频道•青年汇刚开始进行推广时，多以销售与产品的阐述为主，收效并不理想•分析原因发现，首轮推广缺少对项目形象概念的塑造，对CBD小户型概念与优势的传播并未达到应有的效果。将产品与概念完美结合，是推广所要解决的首要问题•策划人员通过进一步研究区域、产品后，将目标客群重新明晰为“在CBD工作着的年轻白领阶层”，并通过对这一群体生活习惯、工作习惯、行为习惯的深入研究，制定了如下推广策略青年汇，唤醒那只沉睡的猫fdc.21ask.com中管网房地产频道•推广目的——唤醒唤醒定位人群内心对自由生活与自我本色的渴望，唤醒他们内心深处不为人知的另一面，从而引起他们对项目的认知