物业项目管理方案

专业、高效、专注万科物业1唐河县人民法院审判庭物业管理服务方案第一章物业概况及物业服务目标一物业概况唐河县人民法院审判庭位于河西行政办公区东临凤山路，南临福州路，西临天津路，北临空地，总用地面积约48585.9平米，占地72.9亩，建筑实用地面积约38400.2平米；总建筑面积约20455平米，办公楼建筑面积约17855平米，附楼建筑面积约5340平米，餐厅宿舍及大门建筑面积2600平米；该项目建筑密度15.8%，绿化率42%；共有东、南、西出入口各一个，交通便利，环境优美，办理业务客流量大。１、主体建筑：主办公楼由1栋主体建筑2栋附楼组成。其中主办公楼1栋高12层，东西附楼各一栋2层；共有楼梯6个，电梯1部，进出大门3个，卫生间31个，主付楼间隔断门4扇，大中小型审判庭10间；2、主要设施：区域内设施设备共有强弱电井2个，烟感及喷淋水系统1套，消防栓xx个，空调系统19台／套，供水排水系统2套，化粪池2个，供电系统2套，安保及门禁系统1套，停车场4个，球场2个，景观2处，绿地3块，花园2处。二物业服务定位与达到的目标1、物业服务定位。根据提出业主的标准结合本物业设计特点及实况，我司拟提供达到国际水准的办公物业精细化管理服务。并拟出针对性的前期物业管理方案及后期补充预案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主充分享受到物业管理所带来的干净、舒适、文明、祥和的办公环境，又能保证办公区的安全和正常运行。2、管理目标。依托公司具备的先进管理观念、雄厚的技术保障、丰富的实践经验、完善的配套设施专业、高效、专注万科物业2及管理制度，抽调公司精锐骨干，以整体形象、设备管理、配套服务为重点，争取一年内取得“市级物业管理示范项目”资格。3、管理方式。施行标准化管理，物业管理涉及面广，一般业主对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，本公司从项目前期管理、进驻、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，从而使业主满意、公司信誉度得到提高。4、管理服务标准。（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。（二）定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。（三）建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。（四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。（五）物业档案、管理档案、设备设施档案齐全。（六）常规性公共服务1、房屋管理及维修养护（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。（3）空调安装统一。2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。（1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。（2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。专业、高效、专注万科物业3（3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。（4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。4、保安及车辆管理。（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。（3）车辆出入管理严格，有登记。（4）停车场停放整齐，场地整洁。（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。（6）联系群众，搞好群防群治。（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。（1）环卫设施完备。（2）实行标准化清扫保洁。（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。6、绿化管理专业、高效、专注万科物业4（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。（4）绿化完好率达到95%以上。7、室内装饰装修管理（二次装修）。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。（1）提供二次装修咨询服务。（2）所有装修人员到管理处办理出入证。８、其它服务（1）代定报刊、邮件报刊的代收代发。（2）提供维修服务并做到小修不过夜，中修三天完成。（3）安装、维护和修理各种办公电器及用品等。第二章项目部组织架构图及人员配置（一）项目部组织架构图（二）人员配置情况根据所确定的管理档次及实地考察，按物业管理面积万平方米计算,本公司项目管理处项目部1人安保部16人保洁及绿化部18人工程部4人专业、高效、专注万科物业5拟设置工作人员人。人员设置及职位负责内容：1、项目部主任兼业主联络处主任1人（负责总体工作及沟通）2、保安人员16人（负责岗亭、车辆出入、巡逻、停车场管理）3、保洁绿化人员18人（负责保洁绿化）4、工程人员4人（负责设备、设施维修、保养）注：财务人员由总公司兼任。第三章前期接管管理工作一、进驻与培训公司贯彻以人为本、业主至上的服务理念，从项目前期管理、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。前期准备。公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；进驻前一个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、前期物业管理协议；进驻前一星期安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。1.内部机构的设置与拟定人员编制2.物业管理人员的选聘和培训专业、高效、专注万科物业6开展管理工作前1个月。培训内容为：专业管理概念，礼仪及业务操作流程，紧急应变的处置，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。3.规章制度制定1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《用户手册》并在入驻时发放。2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入驻前完成。二、接管验收、移交建档1.物业的接管查验1）、设施设备及建设资料2）、相关技术资料（水电竣工图、设备的检验合格证书等）2.移交建档1）、资料移交。在房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“办公楼物业档案管理系统。签订物业管理委托合同；通过宣传使业主了解物业相关管理工作；配合业主日常办公需要，做好各阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。2）、建立管理档案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立管理档案，为今后顺利管理打好基础。三、物业接管事项说明（一）我公司一旦接受委托进行物业管理，保安、环境卫生等关系物业基本办公秩序的工作立即入场开展，各项接管工作一周内完成，以保障业主的切身利益。（二）为了高效完成接管工作，公司领导成立以李峰明总经理为首的接管验收小组（具9年物业管理工作经验）。成员包括2名工程师、1名会计师。专业、高效、专注万科物业7第五章正常管理工作一、安保、出入登记及来访人员管理1、总体安全环境管理在社区四周、车床进出口、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。2、车辆交通及道路管理楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。3、科学管理记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。二、保洁管理环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格五定管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废专业、高效、专注万科物业8弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。1、日常保洁范围工作内容频次标准备注楼道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天无遗留物、臭味2扫地板及楼梯1次/天无杂物，无积水3冲洗楼梯1次/周无杂物，无积水4擦公寓口信报箱1次/天无灰尘，无手印5擦电梯2次/天无灰尘，无手印6擦公共防盗门1次/周无灰尘7擦楼梯扶手1次/周无灰尘8擦公共天花板1次/周无灰尘、蜘蛛丝9擦消火栓1次/月无灰尘10擦窗户2次/月无灰尘道路1路面循环清扫无杂物2路边绿地2次/天无杂物3水泵结合器1次/周无灰尘4路灯柱1次/周无灰尘绿地清理2次/天无灰尘、枯叶2、四害消灭在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。专业、高效、专注万科物业9三、绿化管理制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。项目措施标准绿化浇水浇水（依气候变化）浇足浇透草皮修剪（按季节进行）草皮美观平整杂草清除（每周一次）确保基本无杂草防虫病虫害防治（一年2次）无病虫害养护施肥（一年4次）绿化生长旺盛乔灌木修剪造型一年4次四、房屋及设施设备管理1.房屋管理与维修养护主出入口设楼宇平面示意图，幢、层标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。2.共用设备管理设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到三好，四会和五定。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。四会是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。五定是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定专业、高效、专注万科物业10期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合