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怀柔新城04街区棚户区改造项目2016年北京北控城市开发有限公司目录一、04街区基本情况二、区域整体定位研究三、区域发展构想及工作进展四、资金平衡分析五、存在的问题和需区政府的支持事项北房、杨宋组团雁栖组团庙城组团中心区核心区04街区位置及范围04街区（核心区）属怀柔新城中心区的一部分，位于老城区的东侧，04街区规划范围西、北临京密路，东、南邻雁栖河、怀河，规划用地559.9公顷，总建设用地面积为334.8公顷。一、04街区基本情况核心区周边区域重点产业功能区正在蓬勃发展怀柔新城重点功能区示意图中科院怀柔科教产业园雁栖高新技术产业基地中国怀柔影视基地福田—戴姆勒汽车生产基地北京雁栖湖生态发展示范区中科院怀柔科教产业园S6怀柔水库雁栖湖雁栖湖生态发展示范区中科院怀柔科教产业园教育基地科研与转化基地北京综合研究中心中国怀柔影视基地福田汽车生产基地福田汽车重卡二厂公共服务中心区一、04街区基本情况——区位北京电影学院拟选址位置怀丰公路京密路京承高速市郊铁路s6怀柔新城04街区距离北京城区50公里，距离首都机场25公里，属于北京的远郊区县，与北京城区及周边区域之间缺乏必要的轨道交通，增加了交通成本。一、04街区基本情况——区位交通条件区位优势：核心区位于怀柔新城“两区两组团”中心位置；区位优势十分明显。区位不足：区域西北临京密路、雁栖湖示范区联络线、规划京密高速，东侧、南侧分别是雁栖河和怀河，受这些天源要素的阻隔，使得核心区的对外联系及各组团之间的交通联系不足。距离市区较远，出行成本较高。老城区核心区庙城组团杨宋组团雁栖组团北房组团轨道交通S6号线一、04街区基本情况——区位怀柔新城04街区涉及怀柔镇的王化、张各长、唐自口、葛各庄、东关，杨宋镇的张自口，庙城镇的高两河共7个村集体土地，农业户籍人口7123人，共需转非安置2412人。一、04街区基本情况——土地利用现状张各长唐自口葛各庄环境整治王化C地块G地块一、04街区基本情况——土地利用现状开发范围棚户区改造区域：1、张各长棚户区改造项目2、唐自口棚户区改造项目3、葛各庄棚户区改造项目4、王化棚户区改造项目5、环境整治项目一级开发区域：C、G地块怀柔新城04街区总面积为559.4公顷，城市建设用地面积为334.0公顷。怀柔医院已建设完成，其中一级开发的C、G地块58.94公顷，棚户区改造和环境整治项目，总用地269公顷（4035亩），包括国有土地16公顷（240亩），集体土地253公顷（3795亩），其中耕地100公顷（1500亩）。一、04街区基本情况——土地利用现状用地情况：怀柔新城04街区棚户区改造和环境整治项目，总用地269公顷（4035亩），包括国有土地16公顷（240亩），集体土地253公顷（3795亩），其中耕地100公顷（1500亩）。项目名称农用地建设用地未利用地集体土地面积国有土地面积总面积耕地林地其它葛各庄项目191455.0142876.6493154.37114300.740.00441786.769916.29451703.05张各长项目156237.714585.4616310.88321375.4750.23498559.7540650.23539209.98唐自口项目182560.9510556.6166710.08114906.65189.50374923.7940980.89415904.68王化项目134522.9773027.32103960.92362106.071175.43674792.7131387.12706179.83环境整治项目338295.1618631.8485476.1591752.297745.64541901.0836112.19578013.27总计1003071.80149677.87365612.401004441.229160.802531964.09159046.722691010.81一、04街区基本情况——土地现状地上物情况：怀柔新城04街区棚户区改造和环境整治项目范围内有王化、张各长、唐自口、葛各庄4个村民聚居点，共涉及拆迁住宅有1660个宅基地院落，宅基地占地面积共42万平方米，总建筑面积35万平方米，被拆迁总人口数6256人，其中农业人口4041人，非农业人口2215人；集体土地上的企业166个，建筑面积20万平方米，大棚面积0.98万平方米；国有土地上的企业22个，占地面积16万平方米，总建筑面积5万平方米。地块宅基地集体土地上企业国有土地上企业院落数土地面积建筑面积个数建筑面积大棚面积个数土地面积建筑面积葛各庄30672279.2457823.391722495.634674.01000张各长552133321.82113323.555867883.522913.701360757.821619.21唐自口23258906.347125.041630660.780414505.27155.44王化570151713.07128956.115664374.322209.35331379.017521.09环境整治0001910435.320247677.6919398.23合计1660416220.4337347228.09166195849.579797.0622154319.7748693.97一、04街区基本情况——土地利用现状一、04街区基本情况——街区深化方案04街区规划技术经济指标：街区城市建设用地面积334.03公顷，街区内规划居住人口为3.0万人，约1.0万户。街区内规划总建筑面积约350.3万平方米（含已建成医院12.4万平方米），其中住宅建筑面积约114.96万平方米（其中安置房面积约需40万平方米），配套教育约4.59万平方米，其他建筑面积230.77万平方米（含行政办公约30万平方米拟调成住宅）。棚户区规划情况：主要为居住、商业、多功能、公共服务设施用地等，总用地面积269公顷，其中建设用地面积115公顷。规划总建筑面积277万平方米，其中收益性建筑面积235万平方米（不含行政办公31万平方米）。分类用途代码建设用地面积（公顷）容积率建筑规模（万㎡）收益性建设用地商业金融(C2)C219.673.1962.74文化娱乐(C3)C312.182.530.45二类住宅(R2)R231.862.3574.93村民安置房(R2)R211.292.3025.974公建混合居住(F2)F22.5937.77各类设施混合(F3)F310.89332.67合计88.482.5234.53非收益性建设用地行政办公(C1)C111.092.7830.82医疗设施(C5)C50.271.410.38其它公共设施(C9)C90.711.390.99配套教育(R5)R55.740.804.59供应设施(U1)U13.340.301交通设施(U2)U23.420.441.5电信设施U30.51.500.75其它市政设施U90.952.292.18公共停车场(S3)S30.690.300.21合计26.711.5942.42代征地公共绿地(G1)G134.8800防护绿地(G2)G255.2900水域（E）E7.6400道路用地(S1)S156.100合计153.9100总计269.11.03276.95一、04街区基本情况——街区深化方案一级开发范围一级开发项目C地块规划用地平衡表序号用地代码用地名称面积(公顷)建筑面积（万平方米）1F多功能用地9.1027.3其中F2公建混合住宅用地9.1027.32U公用设施用地0.250.15其中U1供应设施用地0.250.15其中U13供燃气用地0.250.153G绿地与广场用地5.72-其中G1公园绿地5.72-4S道路与交通设施用地7.68-其中S1城市道路用地7.68-5E非建设用地0.65-其中E1水域0.65-合计区域总用地23.4027.45一、04街区基本情况——街区深化方案一级开发项目G地块规划用地平衡表序号用地代码用地名称用地面积(公顷)建筑面积（万平方米）平均容积率1A公共管理与公共服务设施用地18.1318.131.0其中A4体育用地18.1318.131.02G绿地与广场用地5.91——其中G1公园绿地1.87——G2防护绿地4.04——3R居住用地2.976.232.1其中R2二类居住用地2.976.232.14S道路与交通设施用地8.54——其中S1城市道路用地8.54——区域总用地35.5424.360.69一、04街区基本情况——街区深化方案已完成工作：C、G地块一级开发项目实施方案获市政府批准，规划条件批复、土地预审批复、立项批复等，签订了土地一级开发授权委托协议，开展了地块控制性详细规划的编制。下一步工作：取得C、G地块控规批复，完成征地结案，取得建设用地批准书，办理一级开发结案，办理完成交通影响评价，办理完成涉水事项论证，办理完成地震安全性审查意见。按照当前政策，在04街区实现行政办公职能将不可能实现，且在很长时间内也很难实现，应由其它功能来替代行政办公职能。如何定位核心区的功能，需要处理好核心区和老城区的关系：核心区：如何替代行政办公功能？怎样实现与老城区及其它街区的联动发展？老城区：需要进一步完善的城市功能，哪些功能需要向04街区疏解？1、从功能定位上分析核心区实施问题二、怀柔新城04街区功能定位2、从空间布局结构分析核心区实施问题怀柔新城04街区即核心区,在空间上，与老城区组成怀柔新城中心区，是怀柔新城的核心地带，应发挥出辐射带动功能，弥补周边区域的不足。目前，怀柔新城迎来良好发展机遇，随着科学城、北京电影学院等项目的入驻，产业聚集已很清晰。但从全区层面来看，老城区公共服务设施配套不足，难以撑起怀柔新城新城公共服务中心职能，三个功能区的发展迅猛，但也是“有业无城”的状况，而04街区正是完善相关公共服务设施职能的最好选择。一城区会议会展功能区文化创意功能区科技研发功能区二、怀柔新城04街区功能定位那么04街区不应独立于这些现状产业之外再去发展新的产业，而是为现状这些产业发展提供服务。04街区建设用地规模，除了要承担新城级公共服务设施外，可用于发展产业用地规模较小。从怀柔新城层面上分析，怀柔缺少与文化创意产业、高新技术产业、都市型工业相适宜的的公共服务配套设施。随着北京雁栖湖生态发展示范区，杨宋影视城、中关村创新示范园区和中科院大学等项目的建设，大量外来就业人口对服务配套设施的需求巨大，需要在这方面亟待完善。3、从产业基础分析核心区实施问题二、怀柔新城04街区功能定位“十三五”时期，怀柔区提出以中科院怀柔科教产业园，中关村怀柔园、纳米产业园、雁栖开发区等重点园区为载体，推动大科学装置建设，做大做强产学研共同体，培育高科技产业集群，建设科技发展平台，吸引高科技人才入驻，将怀柔打造成具有全球领先科技创新能力的科学城。随着科学城的建设，世界知名科学家云集，科技人才汇聚，对配套设施需求的数量和质量也会提出更高的要求。“十三五”时期，打造世界知名科学城的发展目标，为核心区的发展建设提供了有利条件二、怀柔新城04街区功能定位抓住京津冀区域协同发展机遇，积极承接优质产业资源。抓住非首都功能疏解的契机，落实区域功能定位，大力引进国企、央企、民企等总部来怀发展；积极承接影视、科技、金融等主导产业项目及相关联的行业协会及培训、咨询机构。二、怀柔新城04街区功能定位《怀柔新城规划（2005-2020年）》发展目标生态休闲怡游胜地；研发创意产业新区；怀山柔水宜居名城。怀柔“十三五”发展定位与目标怀柔科学城、国际交往新区、影视产业示范区生态宜居新典范。二、怀柔新城04街区功能定位通过分析研究，我们定位04街区核心功能是“文化产业、创意产业文化产业、创意产业、高新技术产业商务办公区，高端居住区，商务休闲区，商业金融服务区”。提出怀柔新城04街区规划功能定位。功能定位：区域公共服务中心，高端现代服务业聚集区。发展目标重点培育商业金融、商务办公、文化娱乐、体育休闲、优质