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1超高层综合体案例分析2【超高层综合体项目】国内众多超高层建筑中融合办公、公寓、酒店、商业的综合体项目不多，较多的尚在规划中现有超高层综合体产品组合项目名称所在城市区域项目建筑面积（包含地下建面）整体高度办公物业商业物业公寓/住宅其他备注体量特色体量特色体量特色朗勤泰元中心沈阳和平区8万方180m2.4万方总裁级天空行宫办公；11.5米挑高的700平米奢华大堂4.84万方（1-4F）——0.74万方精装小公寓绿色低碳打造，吸引都市白领客群办公、公寓电梯分区设置，纵向交通互不干扰地下3层停车场大连沿海国际中心大连沙河口区16.33——5.73万方——0.66万方（1-2F）——1.5万方小户型补缺周边产品5万方万豪酒店地下3.7万方北京绿地中心中国锦望京国际商务区15.4万方260m8.48万方5A级OFFICE1.2万方国际知名品牌商业1.9万方豪华行政公寓整体7栋地标性建筑望京第一超高层；地下5层济南绿地普利中心济南商业聚集区共青团路与顺河东路20万方301m8万方七星级超白金大堂，彰显居者王者之尊1.5万方（1-5F）裙楼公园式商业区，结合户外花园和露台综合打造8.6万方超高层主推“星际公寓，打造星空会所”会所4层约1万方地下建筑约5万方银川绿地中心（南塔）银川市阅海湾中央商务区——301m——国际顶级写字楼——高端精品百货，顶级奢侈品聚集之地，服务超高层高端商务人士——总裁行政公馆：专为世界500强企业总裁量身定制摩天会所沙龙，企业家与富豪的层峰会所具体各类型体量未定北京京广中心东三环商务黄金地段9.24万方209m2.5万方高级写字楼1.24万方（1-7F）餐饮、休闲、娱乐、商务综合业态2.3万方（247套）豪华公寓地下3层则是餐厅，娱乐场所和大型停车场项目开发较早，办公、居住舒适度相对缺乏3【超高层综合体项目小结】IIIIIIVV国内现有的超高层综合体中多以办公为核心主导功能，办公物业占比基本都在50%以上，多样化产品设计来减少整体风险高层建筑成本高，公寓多强调特色和多样化面积段设计，如高端服务式公寓、奢华行政公馆，或单纯以品质为主打契合白领阶层需求顶层可设置高端瞰景台或者打造私人会所，一方面可以大幅提升高层价值，同时也可以通过会所来凸显高端品质，打造核心卖点商业多设置1-4层，以裙楼的形式分布，通过高端国际品牌引入、舒适生态打造提升整体商业品质进而带动项目整体价值I超高层建筑多位于一个城市的中央商务核心区或者金融中心，对区域商务发展有着较大的带动作用，同时自身也承担着较高的风险4【沈阳朗勤泰元中心】180m超高建筑打造太原街新地标，国际低碳环保、智能科技技术引领沈城居住、商务办公全新体验关键词：商务新地标；绝版地段；科技配置项目位置和平区中山路43号开发商沈阳朗勤置业有限公司项目体量占地面积5484平方，建筑面积8万方经济指标容积率为12，绿化率20%，配套车位300个（地下98个，地上75个）产品信息4梯22户，43层180m超高层，平层面积1300平方米，层高3.5m产品组合高端商业；5A级写字楼；酒店式公寓精装标准3000元/平（室内硬装）公寓产品单体面积在46-135平，主力面积46-60平；部分楼层公寓可实行返租优惠政策物业公司浙江绿城物业管理有限公司推售时间2011年12月1-4层商业配套5-30层甲级办公31-43层酒店式公寓整体效果图片区鸟瞰效果图5【区位分析】项目毗邻沈阳站，位于沈阳市核心金融中心、周边具有浓郁的商业氛围，地段优势突出和平区之于沈阳和平区是推动沈阳东北区域金融中心建设的核心功能区主要发展现代商贸、金融保险、科研信息、文化创意、商务中介等现代服务业，以金融保险业为发展重点朗勤泰元中心项目之于和平区南京街和平大街核心区朗勤泰元中心位于和平区繁华的太原街，太原街商圈在沈阳商业发展中扮演着极其重要的角色太原街早期定位为都市时尚中高端现代化商业中心，具有浓郁的商业气息以和平大街和南京街为主轴，东至三经街，西至南京街，南至南五马路、文艺路，北至市府大路共同组成沈阳金融街，项目毗邻沈阳金融街太原街核心商圈6【公寓产品分析】46-135平多样化精装小公寓，契合都市精英白领多样化私属型居住需求31-43层酒店式公寓推广口号：“80-130㎡瞰景公寓，总裁级天空行宫”客源锁定：城市精英白领阶层，沈阳区域投资客户打造亮点：超高层、精装修、公馆居住体验舒适体验：参照酒店式舒适空间进行低碳绿色精装修；办公、公寓独立纵向交通设置科技生态：智能新风系统、恒温恒湿、24小时太阳能热水、9部高速电梯低碳绿色居住品质：智能中央空调系统、室内温度均衡保持在40%-60%、智能新风系统可实现24小时自动换气LOW-E玻璃幕墙挑高大堂酒店式装修7【公寓产品分析】46-135平多样化精装小公寓，契合都市精英白领多样化私属型居住需求6946-54585846-546913513510010046-5773%60-709%110-13518%朗勤泰元中心户型配比公寓产品在31-43层，46-57平米为主力户型，较多的小户型有利于吸引单身白领阶层和投资客户，但58平户型功能分区较差，135平米户型进深过长，缺乏应有的居住舒适度开间：4.2米进深：8.58米开间：进深=1:258平米户型52-54平米户型开间：5.24米进深：8.58米开间：进深=1:1.654梯22户进深过长舒适度不高小户型锁定客源群体户型方正，动静分离8【价格对比分析】太原街道普通住宅9500元/平，公寓15000元/平；公寓溢价明显、接近豪宅售价，但去化情况一般万锦和平里23000（商铺）朗勤泰元中心15000（公寓）新荣大厦9500裕沁府20000（住宅）逸仙苑12000（住宅）瀚都国际11000朗勤泰元中心公寓客户定位为都市白领，以公寓式的精装修提升居住品质，但价格高于市场价格太多，再加上单一的装修风格与客户的多样化喜好严重影响后期的去化目前来看，面对刚需型客户泰元中心性价比不高，对于中高端客户项目又缺乏足够的奢华品质写字楼整体供给500户、公寓200户，最早从2011年10月左右开盘，现在写字楼、公寓各自都剩余50%左右，目前价位在14000-15000元/平，相对于周边住宅价格来看还是较贵的，从已购买的客户来看投资客户与自住客户基本达到1：1现在前来咨询的客户比较少，一方面由于推广的少了，同时有的客户来了对装修风格不喜欢（只有一种装修风格），也有着很大的影响——泰元中心置业顾问沈阳写字楼和公寓供应过剩，去化缓慢是通病，对于泰元中心来看，更多的原因在于他们价格确实贵，而且一开始调性太高，超出市场太多，对于投资这种事，种子客户起不来后续肯定乏力，我自身对这个项目的后期市场也不怎么看好——沈阳世联咨询顾问9【大连沿海国际中心】项目位于大连市政规划的核心商务区、面临渤海、定位为高端的大型商务综合体关键词：金融商务核心区；大型商务综合体项目位置大连星海湾金融商务区核心区域开发商沿海绿色家园集团项目体量占地1.4万方，建筑面积16.3万方，地下四层停车场产品组合国际公寓、时尚商业街、甲级写字楼、JW万豪酒店，打造高端商务综合体项目所在星海大观高端商务区观光旅游区一方公馆星海湾壹号项目之于星海都会区集聚甲级写字楼、顶级豪宅、金融中心等的高端金融商务区，是大连市政规划的核心商务发展区域大连名片——星海广场星海广场：亚洲最大的城市广场，对外知名度超越大连，辐射东北三省客群高端商务区：诺德大厦，百年汇，期货大厦等甲级写字楼集群顶级豪宅：一方公馆，星海湾壹号云集渤海10【具体区位分析】项目位于会展中心区域，毗邻高端商务区，商务氛围浓郁，但同时也面临着较大的竞争一期投影一期投影50F50F50F50F28F43F高端商务区观光旅游区星海湾壹号一方公馆海天下绿城深蓝中心星海国宝星海大观杰特大连明珠金紫荆公馆壹品星海本案东方圣典电影综合体新兴城市综合体星海人家悦泰湾里颐和星海可拆迁区域项目交通区位优势明显，周边高端写字楼住宅较多，可较好的发挥借势效应，同时也面临较大的竞争项目规划为43层超高层建筑，周边星海大观高楼云集，昭示性受到一定的影响11【产品组合】项目融合多种功能于一体，区域通道单独设置保证居住和办公品质，万豪酒店提升项目整体价值37-43层24-36层1-2层商业配套3-6层酒店配套7-23层写字楼24-36层万豪酒店避难层37-43层酒店式公寓主要技术经济指标表项目数值单位规划用地面积14176M²总建筑面积(含地下)163341M²地上总建筑面积126349M²其中高级公寓15350M²写字间57368M²商业6652M²酒店50325M²车库659个住宅规划综合容积率8.91万M²/公顷绿地率37%酒店出入口商业出入口商业出入口商业出入口公寓出入口办公出入口出入口分开设置12【产品分析】公寓体量1.5万方，办公体量5.7万方，现在正在打地基，预计2015年入市面积（㎡）平层户数总户数套数占比一室一厅60-70149850.00%42814.29%42814.29%2147.14%70-8042814.29%28196100%公寓产品具体户型配比星海广场经过10多年开发建设，周边土地基本开发完毕，商业金融发展氛围较为浓郁近几年项目周边供应的都以大户型为主，总价较高，小户型产品稀缺，通过小户型的开发和设计来补缺市场空白，避免与周边项目的直接竞争196套，60-70㎡为主写字楼平层3000-4000方，可自由分割各产品角色分析公寓——回现主力写字楼——回现主力酒店——形象标签商业——价值标签车位——提升附加值13【超高层公寓分析】市场上现有超高层公寓可分为豪华型、改善型、普通型三种类型类别项目名称一室一厅二室二厅三室二厅四室二厅五室二厅备注豪华型中信大连港30，54，8697127,189,235290—国际公寓50-127；海景公寓180-280杭州城市之星———276,294350500平六室（50年产权）改善型东海国际公寓76140,157159,187,200,253198,246,287250,280,366500平顶层复式（50年产权）皇朝万鑫国际大厦47，50，6678，96，107，118127,139,154188,205—多样化面积段设计天津深圳湾59，72，8992，98———海逸天成80，84117,143167——刚需型沈阳茂业天地金廊壹号58，78135———50年产权深圳朗勤泰元中心46，54，58100,135———都市白领客群扬州环球金融城36，47，65————主打小户型投资面积普遍较大强调居住舒适性刚需为主14【超高层公寓项目小结】IIIIIIV超高层公寓中不同面积和户型的设置与所处的地理位置、所依托的资源、周边的商务资源等有着较大的关系高端型、改善型公寓的打造应强调整体的奢华品质和舒适度，多通过大户型设计、电梯独立入户、奢华装修等综合体现居住品质感刚需型公寓的打造首要控制面积，控制购房总价，往往依托于周边良好的办公、商务环境、未来升值潜力吸引投资客群和刚需客户I现有超高层公寓根据不同的户型设计、产品定位、配套服务等大致可以分为豪华型、改善型、刚需型三种15【顶级豪宅型-世茂滨江花园】地理位置优越，景观资源优质；超大户型、高端休闲会所、私人空中花园提升居住尊贵感86㎡一房户型方正规整，客厅270度展现室外景观小户型满足多样化客群需求125㎡两房二房三面通透设计，舒适化生活品质打造主卧大阳台、落地飘窗提升居住舒适感286㎡三房主人佣人双入户门设计体现尊贵感客厅阔绰观景落地窗最大化收纳户外江景318㎡四房主人佣人双入户门打造体现居住尊贵感客厅设宽大落地窗，尽享室内景观主卧套房高端设计客厅超大落地窗阔绰观景大窗主卧舒适大阳台270°观景大窗270°观景大窗江景资源顶级豪宅模式一：2梯2户，3梯4户多样化设计，借助优质的江景资源、独特的户型设计凸显豪宅品质16【顶级豪宅型-柏悦居】位于北京商务区核心地带，五星级酒店与高档住宅高品质结合，酒店式服务提升住宅居住舒适度顶级豪宅模式二：依托地理位置、高端服务、超大