重庆市江北区房地产项目调研及地块产品建议汇报方案

SurveyandSuggestions重庆市江北区房地产地块项目调研及产品建议20182018年1月CONTENTS重庆主城房产整体市场研究重庆住宅物业发展研究区域竞争发展产品建议壹贰肆五2018年市场预判叁重庆主城房产整体市场研究壹重庆主城房产调研大数据——数据说明壹本年报中的数据统计范围为重庆市主城十区，统计时间为2017年1月1日至2017年12月31日土地数据中，供应数据为土地公示日期统计房产数据中，供应数据统计口径为项目预售数据，成交数据为项目备案数据，统计口径为建筑面积商品房数据，含住宅、办公、商业、车库，不含保障房及其他性质用房花园洋房数据，含花园洋房、多层及小高层，高层数据，含高层、超高层1重庆市场宏观环境分析1.1宏观经济-重庆重庆固定资产投资稳步上涨，增速放缓，2017年前11月，固投同比增长10%，房地产投资占比22.8%，开发环境健康1~31~61~91~121~41~71~101~21~51~81~111~31~61~91~121~41~71~101~21~51~81~111~31~61~91~121~41~71~101~21~51~81~111~41~71~101~21~51~81~111~31~61~92008年-2017年11月大重庆房地产投资占固定资产投资百分比走势图24.5%23.3%23.4%26.2%26.7%26.9%27.5%24.2%21.5%22.8%10%0%20%30%500001500010000200002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1-11月固定资产投资总额（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资所占比重（%）2006—2017年11月重庆固定投资增速走势30%20%10%0%40%1500010000500002000020072008200920102011201220132014201520162017固定投资（亿元）累计同比增幅（%）20061.2宏观政策-重庆2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年货币政策信贷政策土地政策楼市政策保障房政策其他政策拥有两套及以上住房并已结清及有一套住房且相应购房贷款未结清，最低首付款比例调整为四成拍卖新规：“拍卖+竞自持租赁房屋比例”“三无”人员购房征收房产税限售：取得不动产权证满两年后上市交易三次加息商贷：二套房首付调至六成公积金：首付两成，最高贷上调至四十万调整土地增值税预征率开征房产税公租房管理细则出台两次降息暂停发放第三套及以上住房贷款保证金：提高至五成容积率：限制1以下的低密度地持续征收房产税一次降息放宽二套房认定标准实施不动产等级制度五次降息商贷：首套房首付25%，二套房首付四成公积金：缴足半年可贷款，首付两成可适当调整开工和竣工时间二手住房营业税免征期限由5年改成2年拿预售前，房企可申请调整户型结构及商住比例，可调减商业规模商贷：首套房首付两成，二套房首付三成营改增扩围至房地产，非住宅免征期限2年从严首套房个税补助维稳全面放开二孩政策宽松重庆自贸区落地从严1.3宏观政策-重庆1、加强预售监管2、“三无人员”首套房开征房地产税3、规范预售审批1、加强房地产信贷管理1、促进商业商务健康发展•1、整顿房地产中介•2、公积金首套房“认房认贷”•3、商品房交易行为1、国土局：“拍卖+竞自持租赁房屋比例”新出让方式1、限售：主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满两年后才能上市交易2、拥有两套及以上住房并已结清及有一套住房且相应购房贷款未结清，最低首付款比例调整为40%1月预售从严三无征税2月信贷收紧4月支持商业商务5月公积金贷款从严规范中介8月土拍新规9月两年限售提高首付监督2017，重庆限价、限售、房产税三举措，政策从严1.4重庆——2017宏观环境小结经济政策重庆重庆经济高速发展—重庆经济保持10%以上高速增长，2017年1-11月，重庆房地产开发投资增速22.8%，开发环境健康2017年为楼市调控年，上半年全国60余城超100次调控，“限购”“限贷”“限价”“限售”四限时代全面收紧，六大端口同步调控，为楼市降温，稳定市场重庆政策环境从严，2017年出台了一系列的住房限售、土地及预售限价、三无人员征房产税、商贷及公积金贷款收紧等调控政策，调控力度空前2重庆土地市场分析2.1土地——量价时间楼面地价商品房建面均价差额房地比2011年26827357467536%2012年22917111482032%2013年24677949548231%2014年25198001548231%2015年22577480522330%2016年31487405425743%2017年46289467483949%量价——2017年供地超2万亩，可建体量2593万方（商品房年均销售约2437万方），土地放量充足，2017年拿地成本上涨明显，楼面价4628元/平米，同比涨幅48%，房地比49%，企业拿地竞争激烈供应成交时间2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年合计供应宗数1432042411661611181411174土地面积(亩)15687.8626075.7930783.7122134.518382.3919097.0321013.17153174.45成交宗数1321812261501531091271078土地面积(亩)14320223233069820656175801540618706139689可开发体量（万方）227730994727321528912252259321054成交总价(亿元)610.78709.981163.32809.86652.42708.981200.255855.59楼面地价(元/㎡)26822291246125192257314846282781溢价率(%)9.296.138.952.291.627.3919.9410.76注：商品房含住宅、办公、商业、车库2011至2017年重庆主城区商住类土地供求情况2.2土地——拿地方式拿地方式时间2012年2013年2014年2015年2016年2017年561252142631拍卖挂牌流拍兜底或其他10811910139942219980566665383评标竞自持32收并购31016拿地方式—2017年“评标”、“竞自持”拿地新规，开发企业拿地门槛提高，资金及运营能力要求提升，收并购、强强联合行业模式兴起，地产行业进入快速洗牌时代，企业规模化扩张加剧2017年5月重庆“综合评标”新规50%≤溢价率≤100%现房销售溢价率≥100%综合评标+项目开发运营能力（60分）+企业经济实力开工能力竣工能力销售能力企业总资产企业负债率（40分）-企业信用评级企业现金流——2017年8月重庆“竞自持”新规最高限价竞自持50%≤溢价率竞自持租赁房屋面积比例竞自持租赁房屋年限现房销售5%为起始自持比例，竞拍阶梯为1%房屋自持年限为10年竞自持租赁房屋年限以12年起，竞拍阶梯为2年联合拿地/开发（部分）✓石油路地块：华宇&旭辉✓千江凌云：旭辉&碧桂园✓印江州：东原&旭辉&融创✓千屿：东原&碧桂园✓壹号院：融创&蓝光✓礼嘉地块：美的&金科&金辉2.3土地——用地性质0%20%40%60%80%100%2012年2011年2014年2013年2015年2017年2016年1以下1-1.51.5-22-2.52.5-33-44以上120%2011年至2017年重庆主城区住宅类用地容积率统计（成交宗数）1.5-2.5容积率占46%用地性质—2017年，住宅类用地竞争激烈，拍卖44宗，溢价23%，1.5-2.5容积率地块是成交主力，市场占比46%，改善型产品呈现多样化趋势2017年土地成交性质成交量：37宗，可开发量1005万方楼板价：4667元/平米溢价率：10%成交量：21宗，可开发量219万方楼板价：3558元/平米溢价率：——成交量：69宗，可开发量1369万方楼板价：4771元/平米溢价率：23%拍卖44宗住宅拍卖25宗综合拍卖2宗商业2.4土地——板块——分布蔡家楼面价：4218元/平米中央公园楼面价：4392元/平米礼嘉楼面价：7408元/平米西永楼面价：2937元/平米华岩楼面价：4497元/平米跳蹬楼面价：3590元/平米2017年土地可开发量地块分布图✓✓空港保税港楼面价：2454元/平米龙兴楼面价：2773元/平米茶园楼面价：4820元/平米李家沱-花溪楼面价：4858元/平米龙洲湾楼面价：5270元/平米第一梯队（可开发量超200万方）：中央公园、李家沱-花溪第二梯队（可开发量150-200万方）：茶园、龙兴、西永2.5土地——板块——价100%溢价率(%)100%以上：二郎、弹子石50%以上：石坪桥-大堰、悦来、高九路、蔡家、空港工业园、钓鱼嘴、建桥楼板价(元/平米)50001000010000以上：大竹林、龙溪、渝中半岛、弹子石5000以上：石桥铺、高九路、礼嘉、翠云、石坪桥-大堰、大石坝、大坪、二郎、学府大道、沙中心、悦来、九曲河、北温泉、建桥、龙洲湾、南坪中心02000400060008000100001200014000九曲河悦来沙中心石桥铺学府大道二郎大坪大石坝石坪桥-大堰翠云礼嘉高九路弹子石渝中半岛龙溪大竹林2017年重庆主城板块土地价格超过5千统计南坪中心龙州湾建桥北温泉楼板价均值线：4628楼板价：破“万”板块——渝中半岛、龙溪及弹子石核心成熟地块、大竹林新兴热点板块土地受企业争夺，楼板价破“万”50%2.6土地——板块——房地比（地价/房价）房地比70%大竹林二郎龙溪沙中心北温泉石坪桥-大建桥堰弹子石学府大道礼嘉高九路大石坝李家悦来沱-花翠云溪钓鱼嘴大坪龙州湾大渡口中心北碚老城石桥铺华岩磁双井蔡家渝中半岛茶园九曲河空港工业园中央公园楼面价房价利润运作空间房地比115007716102637106620684235282100007299894594648405694848588424390280675270449135967262449746974218101044820689234454392123918351115378277730010219674213194969612199130731171810241719412497621912913886881546708137658811925583592007196591424776981143989163512741171109417961460319423973254360933133293233640732317484635983663311265034314455841419967483973554253704793%92%89%86%85%82%78%76%75%73%72%72%68%68%67%63%62%59%55%54%53%51%51%50%50%50%48%45%38%注：利润运作空间=房间-楼面价，房地比=地价/房价0%10%60%50%40%30%20%100%90%80%70%0150001000050002500020000利润运作空间超5千楼面价破“万”房地比——2017年典型板块中，大竹林、二郎板块房地比分别达93%、92%，12个板块房地比超70%，企业可操作利润运作空间下滑，仅渝中半岛、九曲河、中央公园、石桥铺4个板块利润空间过5千2017年重庆主城区29个典型板块房地比关系2.7土地——板块——量悦来板块体量：6.66万㎡容积率：1楼面价：11711元/㎡竞得者：首钢地产礼嘉板块体量：19.53万㎡容积率：1.1楼面价：11500元/㎡竞得者：金融街礼嘉板块体量：11.36万㎡容积率：1.2楼面价：11500元/㎡竞得者：招商+翰置北翔大竹林板块体量：16.08万㎡容积率：1.13楼面价：11500元/㎡竞得者：香港置地弹子石板块体量：7.62万㎡容积率：3楼面价