重庆主城区商业市场专题研究报告

重庆主城区商业市场专题研究报告目录重庆宏观环境分析重庆整体商业市场分析重庆板块商业市场分析未来潜在商业项目分析个案分析一、重庆宏观环境分析1、重庆经济环境分析2、重庆政策环境分析3、重庆商业市场规划4、重庆市场动态分析重庆经济环境分析︱GDP重庆近年GDP走势分析2007年至2012年重庆GDP持续上涨，2012年GDP达到11459亿元，同比增速13.6%。从近6年全国及重庆GDP同比增长率看，重庆GDP增速远远高于全国整体水平，2012年GDP增速位居西部第一，重庆是中国中西部地区重要经济增长极。——数据来源：全国及重庆统计信息网，截止目前，2013年第一季度数据暂未公布重庆经济环境分析︱CPI2006年至2013年2月重庆市月度CPI累计增长率走势2012年物价涨幅逐步回落，2013年1月CPI同比上涨2.0%，创近33个月新低。2013年2月，受食品价格上涨过快影响，重庆居民消费价格指数（CPI）同比上涨3.4%，涨幅比1月增加1.4个百分点。——数据来源：重庆统计信息网，统计局于4月底于发布3月数据重庆经济环境分析︱固定资产投资2012年1月至2013年2月重庆市固定资产投资总额及其增长速度2012年1-12月，重庆市固定资产投资完成9380亿元，同比增长20.91%。2013年1-2月，重庆市固定资产投资820.74亿元，同比增长12.9%，增长速度降至09年以来月均增长新低，其中房地产开发固定资产投资298.26亿元，同比增长20.5%。——数据来源：重庆统计信息网，统计局于4月底于发布3月数据重庆经济环境分析︱房地产开发投资2012年1月至2013年2月大重庆房地产开发资产投资总额及其增长速度2007年至2012年，重庆房地产开发投资呈现节节上涨态势，2012年重庆房地产开发投资2508.35亿元，同比增长24.48%。2013年1-2月，重庆市房地产开发投资完成298.26亿元，同比增长20.50%。近4年房地产开发投资增速保持在20%以上，重庆房地产市场持续高速开发。——数据来源：重庆统计信息网，统计局于4月底于发布3月数据重庆经济环境分析︱商业施工面积2008年至2013年2月大重庆商业施工面积、市场占比及其增长速度2008年至2012年，重庆商业施工面积呈现节节上涨态势，2011年房地产施工面积大幅上涨，涨幅达到26.23%；2012年重庆房地产施工面积达到2028.9万平方米，同比增长9.22%。2013年1-2月，重庆市房地产商业施工面积达1751.13万平方米，同比增长10.39%，已超10年全年水平值，2013年商业施工面积陡增，预计将突破2500万平方米。——数据来源：重庆统计信息网，统计局于4月底于发布3月数据重庆经济环境分析︱商业竣工面积2008年至2013年2月重庆商业竣工面积、市场占比及其增长速度2012年重庆房地产竣工面积3990.63万平方米，其中商业竣工面积282.23万平方米，同比下滑5.54%。2013年1-2月，重庆市商业竣工面积125.23万平方米，同比增长8.93%，市场占比达到18.32%。——数据来源：重庆统计信息网，统计局于4月底于发布3月数据重庆经济环境分析︱商业销售面积2008年至2013年2月重庆商业销售面积、市场占比及其增长速度2012年重庆房地产销售面积4522.4万平方米，其中商业销售面积221.89万平方米，同比下滑16.68%。2013年1-2月，重庆市房地产销售面积579.18万平方米，其中商业销售面积21.63万平方米，同比增长4.32%。——数据来源：重庆统计信息网，统计局于4月底于发布3月数据重庆经济环境分析︱商业施工、竣工、销售面积2008年至2013年2月重庆商业施工、竣工及销售面积2013年1-2月，重庆市商业施工面积1751.13万平方米，竣工面积125.23万平方米，销售面积21.63万平方米，未来商业供应将出现集中式爆发。——数据来源：重庆统计信息网，统计局于4月底于发布3月数据重庆经济环境分析︱小结GDP—2007年至2012年重庆GDP持续上涨，GDP增速远远高于全国整体水平，2012年GDP增速位居西部第一，重庆是中国中西部地区重要经济增长极；CPI—2012年物价涨幅逐步回落，2013年2月，受食品价格上涨过快影响，重庆居民消费价格指数（CPI）同比上涨3.4%，涨幅比1月增加1.4个百分点；固定资产投资—2013年1-2月，重庆市固定资产投资820.74亿元，同比增长12.9%；房地产开发投资—近4年房地产开发投资增速保持在20%以上，重庆房地产市场持续高速开发；房地产施工、竣工、销售面积—2013年1-2月，重庆市商业施工面积1751.13万平方米，竣工面积125.23万平方米，销售面积21.63万平方米，未来商业供应将出现集中式爆发，竞争十分激烈。1月2月3月4月2.1、温家宝：研究部署继续做好房地产市场调控工作，提出“国五条”，扩大房产税试点；2.2、证监会：住房公积金入市研究准备工作已启动，目前公积金缴存余额达2.1万亿；2.3、国土部：主动配合相关部门做好房地产调控，提高调控针对性突出差异性。1.1、财政部：多举措力保完成2013年城镇保障房任务；1.2、国土部：逐宗核查非新增建设用地；1.3、国土部：房产用地调控政策不动摇，坚持控总量、稳增量；1.4、温家宝：建立住房交易保有等环节房地产税制；1.5：住建部：住房信息联网6月底将达500个城市；1.6、2013年1月1日起，重庆房产税起征标准从12152元/ｍ²调整为12779元/ｍ²，起征点较去年提高627元。3.1、重庆部分中小商业银行暂停二套住房的贷款审批；3.2、重庆商业地产目前普遍实行首付一半，利率为基准利率的1.2~1.3倍；3.3、重庆首套房公积金贷款首付由两成上调至三成，且近七成楼盘已停止公积金贷款；3.4、3月30日，重庆“国五条”新政细则落地；3.5、重庆今年将试点农房交易，政策正在制定中；3.6、银监会：楼市信贷新政策将出台；3.7、国土部：各地3月前上报住宅供地计划;3.8、国务院：明年6月底前出台不动产登记条例。4.1、重庆国土局：房产税全部用于公租房建设；4.2、国家发改委：正抓紧编制新型城镇化发展规划；4.3、北京、苏州、昆山等多地收紧公积金贷款政策；4.4、中国人民银行：调整北京市差别化住房信贷政策，二套房贷首付提至七成，暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。调控从严重庆政策环境分析︱2013政策梳理重庆政策环境分析︱房产税计算公式–应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率–（2013年房产税起征点12779元/㎡）免税面积–之前拥有的独栋商品住宅：-180平方米–新购的独栋商品住宅、高档住房：-100平方米–一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积税率–独栋商品住宅和高档住房单价，达两年主城九区新建商品住房成交均价3倍以下：0.5%；3倍（含）—4倍：1%；4倍（含）以上：1.2%–“三无”个人新购的第二套（含）以上的普通住房：0.5%计税依据–房产交易价，待条件成熟时按评估值征税–用于出租的应税住房，按《暂行办法》规定征收缴纳房产税，不再以租金收入计征–独栋商品住宅和高档住房一经纳入，如无新规，其计税交易价、适用税率不变征收对象–存量的独栋商品住宅–个人新购的高档住房：单价达两年主城九区新建商品住房成交均价2倍（含）以上–同时满足无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房2013.01.01重庆房产税内容重庆房产税针对住宅市场，对楼市总体影响力度甚微。9941元/㎡（2011年）12152元/㎡（2012年）12779元/㎡（2013年）上调2211元上调627元重庆“国五条”细则落地（3.30）一、落实稳定房价工作责任制。新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅二、完善住房保障体系。2013年建成15.58万套、新开工23.39万套保障性住房三、加强普通住房用地供应管理。2013年全市住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量，引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一四、严格差别化住房信贷政策。严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款五、发挥税收调节作用。抑制投资投机性购房，对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含二套）以上的普通商品住房征收房产税；对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征六、强化商品住房市场监管。加强预售管理，对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证七、做好市场监测分析和舆论引导。3月30日，重庆“国五条”政策落地，在中央“国五条”细则基础上，就“限贷”、“限价”、房产税等方面进行阐述和说明。重庆政策环境分析︱新“国五条”重庆住宅市场政策持续加码，市场不确定性因素开始激增，买家对商品住宅市场回暖的期待或将降低。重庆政策环境分析︱货币政策存款准备金率调整日期大型金融机构调整前调整后变化2012年05月18日20.50%20.00%↓0.5%2012年02月24日21.00%20.50%↓0.5%2011年12月05日21.50%21.00%↓0.5%2011年06月20日21.00%21.50%↑0.5%2011年05月18日20.50%21.00%↑0.5%2011年04月21日20.00%20.50%↑0.5%2011年03月25日19.50%20.00%↑0.5%2011年02月24日19.00%19.50%↑0.5%2011年01月20日18.50%19.00%↑0.5%2011上半年存款准备金率进行了6连涨，2011年12月至今，存款准备金率回调3次，下调1.5个百分点。2012年5月，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，至此存款准备金率为20%，目前暂无变化。存款准备金率上调会直接影响货币流通，回笼市场宽裕的流动性，反之，下调将释放货币流通性。重庆政策环境分析︱货币政策基准利率调整日期存款基准利率贷款基准利率调整前调整后变化调整前调整后变化2012年07月06日3.25%3.00%↓0.25%6.31%6.00%↓0.31%2012年06月08日3.50%3.25%↓0.25%6.56%6.31%↓0.25%2011年07月07日3.25%3.50%0.25%6.31%6.56%0.25%2011年04月06日3.00%3.25%0.25%6.06%6.31%0.25%2011年02月09日2.75%3.00%0.25%5.81%6.06%0.25%2011年央行进行了3次加息，2012年受经济持续回落影响，央行在6、7月份分别进行了降息。2012年7月，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率，至此商业按揭贷款利率为6.55%，公积金贷款利率为4.7%，目前暂无调整。加息将增加购房成本，使刚需客户受阻，反之，降息将降低购房者成本，对购房者是利好信息。贷款年限商业贷款利率公积金贷款利率6个月以内5.60%4.20%6个月-1年6.00%1-3年6.15%3-5年6.40%5年以上6.55%4.70%重庆政策环境分析︱信贷政策信贷政策住宅市场非住宅市场重庆部分中小商业银行暂停二套住房的贷款审批；接受二套房贷款审批的银行，执行首付6成，利率在基准利率基础上上调10%；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房商业贷款；首套房公积金贷款首付由两成上调至三成，且近七成楼盘已停止公积金贷款。首付一半，利率由原来的1.1倍上调为基准利率的1.2~1.3倍。重庆房地产市场信贷政策持续收紧，购房者贷款难度与购房成本同步增加，对楼市起着一定的制约作用。新“国五条”对住宅市场持续调控，利好商务市场。房地产调控调控针对投资及投机性需求，使得市场大量投资需求转向商务产品，商务市场引来更多关注,商务产品投资优势更