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思源地产服务集团（济南公司）济南2017年上半年房地产市场研究报告2017年7月报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归思源公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复印、刊登、发表和引用。【参考样本】土地信息来源于济南市国土资源局网站，为济南市（包含长清区、章丘区）可经营性用地（包括住宅用地、商务金融用地、其他商服用地、文体娱乐用地等），工业、仓储等其他性质的用地不在统计范围之内；本报告思源新房数据为项目签约口径，统计范围为济南市七区（不包含章丘区）。声明本报告数据均来源于思源数据平台，分析结果仅供参考。摘要行业消息1.行业政策——整体坚持分类调控、因城施策，密集出台紧缩调控措施，控房价与去库存并行；2.金融信贷政策——认房又认贷，加强金融管控，防范金融风险，差别化限贷政策频频加码；3.土地政策——因城施策，落实土地“有供有限”，结合市场消化周期不断调整土地供应端；4.地方性政策——由逐渐收紧到变相放松，需求端通过“四限”强力抑制投资投机需求，“认房又认贷”、“限购又限售”，降低楼市杠杆。土地市场1.土地供应总量比去年增加一倍之多；2.住宅用地仍是市场主流，商服用地占比稳步上升；3.东部板块为市场供求热点区域。摘要住宅市场1.商品住宅市场降温已现，供应成交降幅明显；2.库存量逐月下降，整体呈现供不应求；3.东、西部供求突出，城南、城北板块紧随其后，其余板块相对均衡；4.各板块价格均有不同幅度的增长，奥体板块独占鳌头。别墅市场1.东部、南部为别墅成交量的绝对主力；2.限购政策的出台，在一定程度上抑制了别墅的成交量。公寓市场1.住宅限购需求外溢，成交量不断攀升；2.供求结构趋于合理，但市场仍以去库存为主。目录I.行业政策及重要资讯II.济南土地市场研究III.济南房地产市场研究IV.2017年上半年市场总结I.行业政策及重要资讯行业消息|全国层面1月2月3月4月5月10日银监会：分类实施房地产金融调控支持去库存17日济南国土局:开发商有两宗地不建设就算恶意囤地17日济南限购细则出台:本地人限购2套外地人购房需连缴社保24个月5日政府工作报告：因城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度11日山东落户或不再卡购房面积和积分21日房贷利率上调首套房9折优惠大多不保23日央行严控房贷银行收紧加码23日济南章丘要为各类人才专门建设限价房30日山东一日两市出楼市限购升级令青岛证满2年后才可交易31日住建部：持续整顿房地产市场秩序重点整治房企和中介违规行为9日山东银监局：完善差异化信贷政策支持房产去库存13日山东出台商品房预售资金监管新规百姓买房钱将设专用账户“看管”14日2020年济南迈入特大城市推动济阳撤县设区17日央行首提“稳健中性，要严格限制信贷流向投资投机性购房1日5月起全国停发房产证或将换成不动产权证4日住建部：三年内新开工全装修成品住宅面积达到30%10日济阳县4镇撤镇设办济南“北跨”再迈一步11日济南房贷收紧：首套房商贷折扣，公寓类上浮20%上海停止审批公寓式办公项目对已售未交付项目整改18日济南限购细则：本科学历缴半年社保享本地购房待遇住房租赁市场管理条例征求意见，购租并举制度推进23日济南规划六级商业中心CBD是未来济南的商业副中心24日济南2017土地供应：住宅用地10207亩创历史最高24日国务院确立三年棚改任务目标，提高货币化安置比例26日济南贷款细则：外地本科生公贷30%以上；高端人才购房最高补贴100万1日国全国45城限购5日山东城镇体系规划获批形成“双核、四带、六区”格局6日住建部库存消化周期超36个月的城市应停止供地14日济南将建4省级特色小镇每个投资不少于30亿15日山东楼市严打:开售3个月内不得涨价，打击捂盘惜售、囤积房源、恶意炒房19日济南最严限购令：二套房首付比例提至60%20日限购令后济南最严公积金政策出炉21日银监会严禁银行资金违规流入房地产领域1日住建部：公积金异地转接平台本月上线3日章丘将实施人才绿卡制度持卡高层次人才可直接落户章丘8日国务院7月1日起建筑工程质量保证金预留比例由5%降至3%14日7月起济南市商品房保修期要写进合同16日济南发户籍改革征求意见稿本科专科生不买房能落户17日国家发改委：严厉查处房地产行业价格违法违规行为21日济南土拍新政：居住用地将有“最高限价”23日银监会坚决抑制部分地区房地产市场泡沫6月全国政策省内政策市内政策行业消息|全国层面行业政策——整体坚持分类调控、因城施策，密集出台紧缩调控措施，控房价与去库存并行1月10日，银监会完善差异化信贷政策，支持去库存，分类实施房地产金融调控，坚决抑制部分地区房地产市场泡沫。3月5日，政府工作报告：房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。推进城镇保障性安居工程和房地产市场平稳健康发展,提高棚改货币化安置比例。因城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度。3月31日，住建部要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治操纵市场价格垄断房源、提供虚假证明等三类行为。4月1日，截至目前，全国已有45城限购，增加限购区域、限制购买套数、提高首付比例、延长个税或社保缴纳时间等常规政策外，北京、广州、厦门等城市还出台了之前没有过的新政，甚至国家级贫困县安徽临泉县也紧急对房价进行了限制。5月4日，住建部规定到2020年，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，绿色建材应用比例达到40%，装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。5月24日，国务院常务会议确立三年棚改任务目标，从2018年到2020年再改造各类棚户区1500万套，在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，同时明确加大中央财政补助和金融、用地等支持。6月8日，国务院7月1日起建筑工程质量保证金预留比例由5%降至3%。6月17日，国家发改委：严厉查处房地产行业价格违法违规行为，营造公开、透明的房地产市场交易环境。行业消息|全国层面金融信贷政策——认房又认贷，加强金融管控，防范金融风险，差别化限贷政策频频加码1月13日，工行：抑制投机炒房，要严格把握贷款的投向，重点支持保障性的安居工程和普通的商品住宅，严控商用房，尤其要禁止别墅类的贷款；严格企业住房开发贷款审查审批；控制热点城市土地价格购置较高的新增住房开发贷款。2月17日，央行提出不仅要防通胀，还要严格限制信贷，抑制泡沫，发挥“货币政策＋宏观审慎政策”双支柱作用。首提“稳健中性，宏观上要管住货币，微观信贷政策要支持合理自主购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。3月21日，20余城市近期密集发布地产调控政策，一线城市已全部执行“限房又认贷”政策。央行要求合理搭配使用最低首付比例、贷款利率上调幅度和最长贷跨年限等住房信贷政策。3月23日，央行加急下发《中国人民银行办公厅关于做好2017年信贷政策工作的意见》指出严控房贷，银行收紧加码：加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速等。4月21日，银监会提出要合理控制房地产融资业务增速，有效防范集中度风险，严禁银行资金违规流入房地产领域。5月22日，近期银监会向各地银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，房地产信托业务被列为检查要点之一。信托拿地融资业务面临暂停，地产融资又一通道收紧。6月1日，住建部正加快推进全国住房公积金异地转移接续平台建设，将在6月底前上线，实现“账随人走、钱随账走”。同时，大力推进异地贷款服务，满足缴存职工跨地区购买住房的资金使用需求。6月26日，北上广深等一线城市纷纷上调首套房房贷利率，而且也有二、三线城市不断跟进。全国已有20家银行停止房贷，房贷利率或再上高点。行业消息|全国层面土地政策——因城施策，落实土地“有供有限”，结合市场消化周期不断调整土地供应端1月12日，国土资源部要求对保障性住房用地实行应保尽保，对商品房根据供需形势因城因地施策。对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例；对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。1月23日，国务院新政在跨省占补平衡方面提出，探索补充耕地国家统筹。补充一线城市土地供应，为调控楼市添底气。2月9日，国土部回应系列热点：严守耕地红线—15.46亿亩久基本农田；1999年后城镇居民宅基地不予确权—重申城市人不得到农村购买宅基地。4月6日，住建部要求根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。5月5日，国土部表示控制投机炒作土地，抑制房价，不希望地方依赖土地财政。土地利用计划中考虑各地的库存和房地产市场情况，对指标进行相应压减或者增加。6月2日，南京取消土地摇号，当网上交易竞价达到最高限价时，停止竞争地价，改为在网上竞争保障性住房建筑面积，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不纳入该地块商品住宅房价准许成本，热点城市土地市场格局生变。行业消息|地方层面地方性政策——由逐渐收紧到变相放松，在需求端通过“四限”模式，强力抑制投资投机需求，“认房又认贷”、“限购又限售”，降低楼市杠杆。1月17日，济南市国土局:开发商有两宗以上因自身原因不能按期开发建设的行为、原拟定落地项目虚假、被有关部门列入土地开发建设有关的诚信黑名单、违反法律、法规的其他行为，就视为恶意囤地、炒地。1月17日，济南限购细则终出炉：本地人限购2套，外地人一套，外地人购房需三年内连缴社保24个月，长清区有两套房亦在限购之列。2月13日，山东出台商品房预售资金监管新规，商品房预售款今后将实行全程监管，专款专用，工程进度达到相应节点，开发商才能按比例申请使用监管资金，以保障购房者的合法权益，百姓买房钱将设专用账户“看管”。3月11日，山东省政府明确提出，将以合法稳定住所(含租赁)或合法稳定就业为基本落户条件，在全省范围内取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件，最大限度降低城镇落户门槛。4月15日，省住建厅在全省开展为期半年的打击囤房炒房行动:开售3个月内不准涨价，须一房一价申报、严禁随意变更撤销网签，“改合同”倒房无路可走；严查捂盘囤房、虚假宣传行为，严打网上造谣；差别化购房信贷政策。行业消息|地方层面4月19日，济南最严限购令：认房又认贷，二套房首付比例60%，商业按揭贷款最长年限25年，新房取得不动产权证满2年后交易，长清区、章丘区纳入限购范围；土拍溢价率150%以上（含）项目竣工验收后才可申请办理商品房预售许可。4月20日，限购令后济南最严公积金政策：认房又认贷，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍，暂停向使用过2次及以上公积金贷款的家庭发放，公积金贷款最低首付比例提高至60%；取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金。5月10日，市政府下发关于济阳县部分行政区划调整的通知：济阳县靠黄河较近的4镇崔寨、孙耿、回河、太平撤镇设办，加快城镇化步伐，济南“北跨”再迈一步。5月11日，济南多家银行房贷收紧，首套住宅商贷取消折扣,公寓类上浮20%，个人房贷的利率拐点已经出现。5月18日，济南限购政策放宽：大学本科(含本科)以上外地购房者，与用人单位签订正式用工合同，缴半年社保可享本地购房待遇.;非本地户籍刚需群体落户放款限制。5月24日，济南2017土地供应：今年济南市本级土地供应24577亩，住宅用地10207亩，供应量创历史新高。住宅地块重点保障中央商务区、华山片区、盛福片区、鲁能综合体等重点居住项目用地，保障性安居工程用地应保尽保，城镇住宅用地中拟招拍挂供应普通住房用地6946亩。行业消息|地方层面5月26日，济南贷款细则：本科(含)以上学历的大学生公贷提供学历证书，首付款比例不低于30%，且已网签、住房公积金连