2012年7月重庆房地产市场报告

2012年7月重庆房地产市场报告•本期导读•第一篇城市整体市场篇•第二篇城市产品线市场篇•第三篇重点企业篇目录PART1城市房地产整体市场月度分析一、月度城市市政动态简评二、月度整体市场供求价走势分析三、月度区域市场占比分析四、月度土地市场特征分析五、月度产品线市场分析一、月度城市市政动态简评重点政策名称主要内容点评住建部：《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》住房和城乡建设部等部门近期联合发布《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》，住房和城乡建设部有关负责人21日表示，《通知》明确民间资本参建保障房的具体方式，所享有的支持政策，同时要求消除政策障碍，为民间资本参建保障房创造良好环境。《通知》指出，民间资本参与保障房建设，可享受以下六项支持政策：对实行公司化运作并符合贷款条件的项目，银行业金融机构依据有关规定，按照风险可控、商业可持续原则给予积极支持。地方政府可采取贴息方式对公共租赁住房建设和运营给予支持，民间资本参与各类棚户区改造，享受与国有企业同等的政策。可以在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。符合规定的，可以享受有关税收优惠政策。同时，按规定免收行政事业性收费和政府性基金。用地上适用国家规定的保障性安居工程土地供应和开发利用政策。公共租赁住房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡目前，保障性安居工程在资金遭遇较大困难。2011年中国已开工各类保障性安居工程1000多万套；2012年计划开工700万套以上，加上往年项目结转，2012年在建保障性安居工程规模将在1700万套以上，如此大的建设规模面临的资金挑战不言而喻。民间资本参与保障性安居工程建设，能缓解一部分资金缺口。中国的房地产市场主要从商品房市场和保障房市场方面双管齐下，保障房方面若能得到很好的解决，对楼市长远健康的发展将起到重大的作用。国土资源部将出集体土地征收补偿条例明确安置补偿目前从知情人士处获悉，由国土资源部负责起草的《集体土地征收补偿条例》已经上报月余，依照相关程序，《条例》或将在近期交由全国人大常委会审议通过。《条例》的修订主要包括两大方面的内容，征地补偿的结构以及征地范围。在《条例》内容中，针对农民的财产性补偿与安置补偿已被分开处理。除延续以往对农民青苗损失费、征地补偿费等一次性的财产损失补偿之外，《条例》明确要求地方政府在征收土地时一定要出台安置补偿。安置补偿可分两种，就业性安置，或者依照城市标准将失地农民纳入社会保障体系，长期发放生活保障补偿金。除此之外，针对征地的范围，《条例》也作了相应的规定。尽管一些学者提出的“按公益性评估来确定是否可以对土地进行征收”的方案并未被采纳，但还是尽量体现了公益性的原则。如果今后严格按照《条例》要求实施，那全国大部分地区农民获得的补偿都将大幅提升。目前对土地管理制度的改革集中在三个方面，一个就是大农业战略下，农村土地制度的改革及政府土地收益的改革。第二方面，则是针对存量建设用地的改革。而第三个方面的重要内容，就是当前用地审批制度的改革。从土地管理制度的系统改革角度看，《条例》的修订或许只是土地方面改革与法规密集出台的一个前奏。经济形势名称主要内容点评上半年经济数据发布：二季度GDP增7.6%创三年来新低,稳增长、稳楼市任务依然严峻上半年GDP增幅为7.8%，其中第二季度GDP增幅为7.6%，为2009年第一季度以来的季度增幅新低；上半年工业增速10.5%，创三年来的低位；投资增速为20.4%，较一季度增幅进一步放缓；消费增速14.4%，也创下近三年来新低；二季度外贸虽较一季度有所好转，但仍在低位徘徊。上半年房地产业投资、新开工、成交等也继续呈现出不同程度的增幅回落，甚至同比下降。上半年物价水平上涨3.3%，6月份已降至2.2%，整体处于下行缓解态势。上半年的经济数据表明：当前我国通胀压力已缓解下行，但经济增长面临不断下行的压力，稳增长、稳楼市任务依然严峻。主要由以下三方面体现：6月CPI显著回落，通胀压力已得到缓解。GDP增速连续六个季度回落破八，增长动力不足，降息、促投资、稳增长等系列预调微调措施加大加快。房地产行业整体继续收窄下行，但成交已呈现稳步回升迹象。行业事件名称主要内容点评中赫夺北京万柳新地王楼面价3.38万每平7月10日下午中赫力压群雄摘得北京万柳地块，楼面价3.38万/平方米，成为新贵地王。万柳地块位于成熟高档社区集中的海淀区万柳区域，东至北京华联万柳购物中心，南至万柳小区4号街，西至圣化寺路，北至巴沟村北路，总占地38869.64平方米，建筑面积为77739平方米，用地性质为二类居住用地。万柳地块，北京市国土局设定了额外的游戏规则，即对该地块设置价格上限，竞价到达上限后将通过竞争地块上配建“回购房”的面积。回购房由海淀区海淀镇人民政府进行回购，回购价格为10000元/平方米。此次中赫地产回购房竞拍面积16400平米。万柳地块之所以受到热捧，主要是其所具备的优质性和稀缺性。地方与中央的地价博弈，央企在敏感时期起示范作用本次央企作了表率，并未参加抢地行动。就在万柳地块竞拍开始前一小时，保利地产发布声明称接公司大股东中国保利集团通知，正式退出与融创地产组成的联合体，不再参加该地块拍卖。而在万柳地块竞拍现场，央企集体“打酱油”，招商、中建和九龙仓联合体全程没有举牌，华侨城和中冶各一次，方兴在全程的举牌十次左右，而整个地块经过了46轮竞拍和200多轮配建回购房面积的竞争，由此可见，央企在整个地块出让中均没有实质性的行动。万科7月60亿圈地龙头房企纷纷抄底随着楼市逐渐升温，万科在土地市场的动作频频。根据公开资料粗略统计，7月份至今，万科分别在杭州、重庆、宁波、成都以及上海等地拿下多宗商住地块，支付土地款高达60余亿元，且几乎均以底价成交。其中，就在拿下虹桥北片区11号地块的前一天，即7月31日，万科在一天时间内分别在杭州、成都两地疯狂拿地，共计斥资18.67亿元。这意味着在短短2天时间内万科拿地花费了近40亿元。不仅万科，保利、中海、恒大等大型房企也纷纷出手，在各地土地出让会上身影频现。6月份，保利分别在重庆、德阳等地拿下9宗地块，斥资30亿元，新增土地储备167万平方米；恒大地产6月新增地块10宗地，土地面积达90万平方米，总地价高达27.8亿元，为5月投资额的10倍；绿地5月在济南、大连一口气拿了11幅地块，总建筑面积超过150万平方米；龙湖6月份也补充了近100万平方米的土地储备。2012年一季度主要城市地价虽然有所调整，但幅度并不大，且大多数城市总体供应量明显萎缩，土地市场机会并不多。二季度是房企拿地成本的低位，对于万科这样资金较为充裕的房企来说，土地市场的确有不少机会可以灵活把握。随着三季度土地供应的加大以及房企资金状况的好转，优质地块的争夺将更为激烈，房企的拿地成本或将高于二季度。数据来源：重庆315网上房地产，数据按建筑面积统计2011年7月-2012年7月重庆市新增批准预售许可量供应量——传统淡季，供应明显回落2012年7月，市场供应量为135.98万方，环比下降34.97%，同比下降22.80%，新办理预证项目67个。本月供应市场明显回落主要在于：一方面7月一直以来就是楼市销售“淡季”，供应量有所回落也是正常现象；另一方面由于前期市场供求量持续高位，供需得到一定程度的缓解，开发商开始较为谨慎，推盘节奏放缓。8月酷暑未去，且为传统的楼市淡季，因此预计下月供应量将持平七月或有所减少；预计下月供应量将持续在120-150万方左右。二、月度整体市场供求价走势分析供应走势11.711.811.911.1011.1111.1212.112.212.312.412.512.612.7供应量176.2100.3177.3186.6199.7202.139.941.1195.8180.0170.4209.1135.98050100150200250万平方米数据来源：重庆315网上房地产官方公示数据，数据按建筑面积统计2011年7月-2012年7月重庆主城区商品房成交量走势图成交走势成交量——政策松动，楼市持续热销本月商品房成交173.78万方，环比下降7.70%，同比上升92.75%。7月楼市成交情况较好，持续5个月以来楼市热销的主要原因在于：一方面政策方面两次降息叠加效应下，造成购房者购房成本降低，坚定购房决心，促进成交。另一方面，政策的松动同时，楼市房价小幅催涨，另一层面激励当下购房者抓住“低价尾巴”，促进成交。下月将持续平缓步伐。但开发商涨价趋势明显，因此下月成交量将稳中有降。初步预计2012年8月市场成交量将在120-140万方左右。11.711.811.911.1011.1111.1212.112.212.312.412.512.612.7成交量90.296.2116.1147.5152.2188.677.7125.5244.1179.2177.5188.3173.78050100150200250300万平方米2011年7月-2012年7月重庆主城区商品房成交均价走势图成交均价——价格上涨趋势初现本月重庆主城区商品房成交价格略有上升，成交均价为6672元/平米。本月成交均价环比上升0.98%，同比下降12.92%。成交均价小幅回升态势主要有以下两个方面的原因：一、政策信贷方面：一方面央行两次下调存款准备金率和两次降息以及开发商前期库存有效释放，开发商抓住时机上调房价，导致均价呈现小幅度回升。另一方面，楼市持续热销，市场呈现回暖态势，房价出现回升。二、从成交结构上看：1、成交区域结构有所变化。本月成交价格高于整体市场价格的渝北区和江北本月成交量较大，成交量分别排在全市第一、三位，因此对全市价格有明显的拉升作用。2、成交产品结构影响，本月渝北区和沙坪坝区等区域不少中高端的产品入市，在一定程度上也拉升了市场价格。价格走势数据来源：重庆315网上房地产官方公示数据，数据按建筑面积统计11.711.811.911.1011.1111.1212.112.212.312.412.512.612.7成交价格76627489693867576254644364516294667564696557660766720100020003000400050006000700080009000元/平方米区域成交面积（万方）占比价格（元/㎡）价格平均水平新增供应（万方）占比渝北区40.5523.33%70625.85%40.0628.83%沙坪坝区27.1615.63%6031-9.60%12.859.24%江北区24.6014.16%744911.64%35.2425.36%南岸区23.8913.75%6486-2.79%23.3016.77%九龙坡区19.0710.97%6356-4.73%1.300.93%巴南区13.307.65%5554-16.75%6.104.39%北碚区9.195.29%5744-13.91%6.104.39%大渡口区8.394.83%6340-4.97%1.621.17%渝中区7.634.39%917137.46%12.398.92%合计173.78100%6672——138.95100%三、月度区域市场占比分析区域供求量市场占比2012年7月重庆各区商品房供求量对比分析区域市场——成交小幅下滑，价格持续小幅上涨2012年7月重庆房地产市场成交量与上个月相比，小幅下滑，环比下降7.70%。本月主城各区均有不同程度的变化，其中除渝北区、沙坪坝区和大渡口区呈小幅回升趋势，分别为3.00%、9.01%和0.98%。其余六个区域均呈现不同程度下降。本月成交中，渝北区成交量仍然最大，为40.55万方，占全市的23.33%，成交占比上升2.42%。本月市场新增供应出现明显下滑，其中南岸区较上月出现上升，其余八区均呈现不同程度下降。本月新增供应最大的区域是渝北区，为40.06万方，占市场总量的29.46%。渝北区本月新增供应项目20个，其中最大的是重庆国际家纺城，体量达