房地产估价技术报告(评审标准1)

1基于《房地产估价报告评审标准》的《房地产估价技术报告》专题讲座房地产估价师继续教育高炳华[e-mail]华中师范大学经济学院MBA教育中心教授博士住建部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员英国皇家特许测量师学会、香港产业测量师学会会员中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员2基于《房地产估价报告评审标准》的《房地产估价技术报告》专题讲座主要内容:估价技术报告的构成估价技术报告的评审标准和写作要求一、估价对象实物状况描述与分析二、估价对象权益状况描述与分析三、估价对象区域状况描述与分析四、市场背景描述与分析五、估价对象最高最佳利用分析六、估价方法适用性分析七、估价测算过程八、估价结果确定房地产估价师继续教育房地产估价报告评审标准中国房地产估价师与房地产经纪人学会3《房地产估价规范》(一)个别因素分析(二)区域因素分析(三)市场背景分析(四)最高最佳使用分析(五)估价方法选用(六)估价测算过程(七)估价结果确定房地产估价师继续教育《房地产估价技术报告》的构成《房地产估价报告评审标准(试行)》(一)估价对象实物状况描述与分析(二)估价对象权益状况描述与分析(三)估价对象区域状况描述与分析(四)市场背景描述与分析(五)估价对象最高最佳利用分析(六)估价方法适用性分析(七)估价测算过程(八)估价结果确定√4房地产估价技术报告评审标准和写作要求一、估价对象实物状况描述与分析(一)“实物状况描述与分析”的评审项目和评审标准1.“实物状况描述与分析”评审项目(1)土地实物状况描述与分析(2)建筑物实物状况描述与分析2.“实物状况描述与分析”评审标准描述内容完整，分析客观，具有针对性。(3分)房地产估价师继续教育(二)“实物状况描述与分析”的扣分项目分值及说明1.“土地实物状况描述与分析”的扣分项目分值及说明(1)描述内容包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、开发程度等。每缺少一项，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析针对性不强的，扣0.5～1分。▲5一、估价对象实物状况描述与分析2.“建筑物实物状况描述与分析”的扣分项目分值及说明房地产估价师继续教育(1)描述内容包括：名称、规模、用途、层数、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成时间、使用及维护状况、完损状况等。每缺少一项，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析针对性不强的，扣0.5～1分。▲6一、估价对象实物状况描述与分析房地产估价师继续教育(三)“实物状况描述与分析”的写作要求1.“土地实物状况描述”的要求：完整、翔实、具体、不缺项、针对性强、表述规范。具体内容包括：(1)土地的名称、用途、级类别的描述；(2)土地的面积、四至、形状状况的描述；(3)土地的、地势、地质水文状况的描述；(4)土地平整程度、开发程度状况的描述；(5)土地的规划限制条件等描述。72.“土地实物状况分析”的要求：客观、透彻、具有针对性。具体内容包括：(1)土地面积、形状不同对土地的利用及价值的影响分析；(2)基础设施完备程度不同对房地产价值的影响分析；(3)平整程度、地势、地质不同对房地产价值的影响分析；(4)土地的可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析；(5)临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析；(6)不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。▲一、估价对象实物状况描述与分析房地产估价师继续教育83.“建筑物实物状况描述”的要求：全面、翔实、具体、不缺项、针对性强、表述规范。具体内容包括：(1)建筑物名称、规模、用途、层数、层高、建成时间的描述；(2)建筑结构、设施设备(水、电、气等)状况的描述；(3)建筑物装饰装修状况、档次的描述；(4)建筑物平面布置、空间布局、交通状况、功能效果方面的描述；(5)建筑物使用及维护状况、完损状况的描述；(6)室外公共配套设施完备程度状况等描述。▲房地产估价师继续教育一、估价对象实物状况描述与分析94.“建筑物实物状况分析”的要求：全面、客观、透彻、针对性强。具体内容包括：(1)结构类型不同对建筑物造价高低、利用效果及价值影响分析：如结构类型不同造价的关系，结构不同其耐久性、可改造性与价值的关系；(2)房屋设备档次与性能不同对建筑物功能与价值的关系;(3)平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析；(4)不同装饰装修风格、档次利用及价值影响分析；(5)维护使用状况（结构、装修、设备）现状分析；(6)物质折旧分析要与结构、装修、设备实际状况、寿命、价值比重紧密结合；(7)要进行功能折旧分析的尝试；(8)进行必要的外部性分析。一、估价对象实物状况描述与分析房地产估价师继续教育10(一)“权益状况描述与分析”评审标准描述内容完整，分析客观，具有针对性。(3分)(二)“权益状况描述与分析”的扣分项目分值及说明(1)土地权益状况描述内容包括：土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊情况等。每缺少一项，扣0.5分。(2)建筑物权益状况描述内容包括：房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。每缺少一项，扣0.5分。(3)在建工程权益状况描述内容包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。(4)缺少分析的，扣2分。(5)分析针对性不强的，扣0.5～1分。▲房地产估价师继续教育二、估价对象权益状况描述与分析11(三)“估价对象权益状况分析”的写作要求1.“估价对象权益状况分析”的总体要求：(1)结合法律与法规、规划、合同等，分析估价对象使用的合法性；(2)结合估价对象法定用途、使用年限进行价值影响分析；(3)权益状况不同时，估价方法运用中的分析；(4)估价目的不同（如抵押估价），权益状况对估价结果的影响分析。二、估价对象权益状况描述与分析房地产估价师继续教育122.“土地权益状况分析”的具体内容包括：(1)土地所有权状况价值影响分析；(2)土地使用权状况价值影响分析；(3)土地他项权利设立情况价值影响分析；(4)土地使用管制的价值影响分析；(5)其他特殊情况的价值影响分析；3.“建筑物权益状况分析”的具体内容包括：(1)房屋所有权状况价值影响分析；(2)他项权利设立情况价值影响分析；(3)出租、占用情况及其他特殊情况对价值的影响分析。二、估价对象权益状况描述与分析房地产估价师继续教育13(一)“区位状况描述与分析”评审标准描述内容完整，分析客观，具有针对性。(3分)(二)“区位状况描述与分析”的扣分项目分值及说明(1)位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，每缺少一项，扣0.5分。(2)交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项，扣0.5分。(3)环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项，扣0.5分。(4)外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施，每缺少一项，扣0.5分。(5)未分析区位状况优劣的，扣1分。(6)分析针对性不强的，扣1分。▲房地产估价师继续教育三、估价对象区位状况描述与分析14(三)“区位状况描述与分析”的写作要求1.“估价对象区位状况分析”的总体要求：全面、客观、透彻、针对性强。具体内容包括：(1)区位状况各因素的分析均应有针对性；(2)区位分析要为估价方法测算做出必要的数据判断；(3)区位未来变化趋势的分析：如经济地理位置的变化、城乡规划对估价对象位置的影响、周边建设与改造对估价对象位置的影响；(4)区位状况分析要与估价对象外部性分析加以区别。房地产估价师继续教育三、估价对象区位状况描述与分析152.“估价对象区位状况分析”的具体内容包括：(1)位置状况中坐落、方位、距离、朝向、楼层不同的价值影响分析；，(2)不同用途房地产交通状况对价值的影响分析；(3)周围环境中自然环境、人文环境、景观对价值的影响分析；(4)外部配套设施中基础设施、公共服务设施状况对价值的影响分析；(5)区位状况的优势和劣势分析。优势：优于其他区域的因素，如教育、生态、地区文化特色等。▲房地产估价师继续教育三、估价对象区位状况描述与分析16四、市场背景描述与分析（一）“市场背景描述与分析”的评审标准描述内容完整，分析客观，定性和定量相结合，具有针对性。（3分）（二）“市场背景描述与分析”的扣分项目分值及说明(1)描述内容包括：宏观经济形势和相关政策简况、当地房地产市场总体状况、当地同类房地产市场状况，每缺少一项，扣1分。(2)缺少分析或者分析结论与描述不符的，扣2分。(3)分析针对性不强，如分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供支持的，扣1分。房地产估价师继续教育17四、市场背景描述与分析房地产估价师继续教育(三)“市场背景描述与分析”的写作要求1.“房地产市场背景描述”的写作要求(1)宏观房地产市场、当地整体房地产市场及相关影响因素的描述要简明、准确；(2)本地本类房地产及细分的房地产市场的过去、现在和未来状况描述要具体、明确；(3)国家及本地宏观经济政策因素描述要抓住重点，与当地情况结合紧密；(4)要利用文字、数据、图表说明房地产市场的现状、存在问题、原因与走势。▲18四、市场背景描述与分析房地产估价师继续教育2.“国家和本地房地产市场宏观分析”的写作要求(1)国家和本地房地产市场宏观分析中要以供需规模是否基本均衡、供给结构是否基本合理、价格是否基本稳定为主线进行;(2)国家和本地房地产市场宏观分析中有关房地产市场分析、相关参数取值、估价参数取值要有客观具体的市场数据作为支撑。19以住宅为例：(1)全国1年来住房价格的变化状况：包括新建商品住宅市场价格、二手房住宅价格、经济适用房价格的同比价格指数或者环比价格指数；(2)影响全国住房价格变化的相关因素：全国GDP增长、房地产投资状况、住宅投资状况、全国城镇人均住宅建筑面积；住宅面积总供给与总需求、宏观政策影响、全国人均可支配收入水平、住房竣工量、住房销售量、保障房建设情况、住房空置率等；。。。房地产估价师继续教育四、市场背景描述与分析20四、市场背景描述与分析房地产估价师继续教育(3)当地1年来住房价格的变化状况：包括新建商品住宅价格、二手房价格、经济适用房价的同比价格指数或环比价格指数；(4)影响当地住房价格变化的相关因素：当地GDP增长、重大发展战略、经济结构调整、重大基础设施建设、房地产投资完成状况、住宅完成投资状况、当地人均住宅建筑面积；当地经济政策影响、当地人均可支配收入水平、旧房拆迁改造、全年住宅竣工量、住房销售量、住宅在建规模、保障房建设情况，外地人购房数量、均价、占当地住宅销售比例，住房空置率等。▲213.“本地本类房地产状况描述与分析(过去、现在和未来)”的写作要求本地本类房地产的细分市场状况，是市场分析的重点，应当利用权威性数据和准确的文字进行描述。以普通商品住宅为例：(1)本地本类房地产市场价格描述。新建普通住宅不同月、季、年均价，同比价格指数、环比价格指数，不同行政区域普通住宅价格情况与变化状况，估价对象所在区片普通住宅价格变化状况、热点楼盘价格变化状况，其他类型住宅价格变化等；二手房价格变化、住房出租价格变化、租售价格之间关系等；…房地产估价师继续教育四、市场背景描述与分析22四、市场背景描述与分析房地产估价师继续教育(2)本地本类住宅市场供给分析。本地本类房地产近期住宅用地土地供应情况，本地本类房屋本年度施工面积、本年度开工面积、本年度竣工面积、空置面积，应有图表与具体数据。(3)本类房地产市场需求分析。所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投资增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速发展增加的需求；拆迁房屋增加的被动需求；旧危房淘汰增加的需求；年轻人结婚增加的需求；外地人购房增加的需求；存量住宅转换其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高形成的需求等。(4)住房空置情况。住宅空置的类型、住宅空置率分析。▲23房地产估价师继续教育四、市场背景描述与分析4.国家及本地社会、经济发展、政策因