房地产估价报告-司法拍卖

青岛德融房地产评估有限公司电话：[phone]地址：市南区香港中路40号数码港旗舰大厦25层传真：[phone]房地产市场价值估价报告估价项目名称：青岛市市南区大尧三路48号1单元101户房地产市场价值评估委托方：市南区人民法院估价方：青岛德融房地产评估有限公司估价人员：杜守宝王洪亮估价作业日期：2017年6月13日至2017年8月7日估价报告编号：青德融估字第QF20170486号青岛德融房地产评估有限公司电话：[phone]地址：市南区香港中路40号数码港旗舰大厦25层传真：[phone]目录一、致委托方函3二、估价师声明4三、估价的假设和限制条件5四、估价结果报告7（一）委估方7（二）估价方7（三）估价对象7（四）估价目的8（五）估价时点8（六）价值定义9（七）估价依据9（八）估价原则9（九）估价方法10（十）估价结果11（十一）估价人员11（十二）估价作业日期11（十三）估价报告使用提示11五、附件13（一）房地产权证复印件（二）司法鉴定委托书复印件（三）现场勘查表复印件（四）照片（五）评估费发票复印件（六）评估机构资质证书复印件（七）评估机构营业执照复印件（八）房地产估价师资格证书复印件青岛德融房地产评估有限公司电话：[phone]地址：市南区香港中路40号数码港旗舰大厦25层传真：[phone]致委托方函青岛市市南区人民法院：受贵院委托，我公司于2017年6月13日对谷风歌位于青岛市市南区大尧三路48号1单元101户（权证或证明号：市20146877，房屋建筑面积115.71平方米,规划用途为成套住宅，土地使用权取得方式为出让）的房地产进行了实地勘察及有关资料的调查。本报告委估对象为上述房地产的房屋所有权及其所占用的土地使用权。我公司本着“独立、客观、公正”的原则，依据中华人民共和国有关法规和《房地产估价规范》，对估价对象于2017年6月13日的市场价值进行估价，估价结果为委托方确定委估对象的市场价值提供参考依据。委估的房地产市场价值的估价结果为：总价：RMB330.72万元（人民币大写：叁佰叁拾万柒仟贰佰元整）房地产单价：RMB28582元/平方米估价报告编号：青德融估字第QF20170486号注：上述估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的制约。青岛德融房地产评估有限公司2017年8月7日青岛德融房地产评估有限公司电话：[phone]地址：市南区香港中路40号数码港旗舰大厦25层传真：[phone]估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对估价报告提供重要专业帮助。7、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以产权管理部门认定为准。参加本次估价的房地产估价师注册房地产估价师:注册房地产估价师:青岛德融房地产评估有限公司电话：[phone]地址：市南区香港中路40号数码港旗舰大厦25层传真：[phone]估价的假设和限制条件1．本次估价的假设前提(1)估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。(2)有一段合理交易时间，洽谈交易期间房地产价值将保持稳定。(3)在此期间房地产市场基本保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。(5)交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。(6)不考虑特殊买家的附加出价。2.未经调查确认或无法调查确认的资料数据(1)委估房地产的权益没有争议，不考虑委估房地产的连带及估价范围以外的法律问题，估价时以委估房地产具有合法的完整产权为前提。(2)我们仅对估价对象房地产作一般性的查看，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题，本报告假设其内部质量足以维持正常的使用寿命为估价结果成立的前提。(3)本报告估价的公开市场价格，未考虑估价对象抵押、租赁、债务等他项权利对房地产价格的影响，为估价对象在合法使用前提下的市场价值。3.估价中未考虑的因素及一些特殊处理(1)估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。青岛德融房地产评估有限公司电话：[phone]地址：市南区香港中路40号数码港旗舰大厦25层传真：[phone](2)估价结果未考虑未来处置风险。(3)估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。4.本报告使用的限制条件(1)估价时点为估价人员对估价对象现场查勘之日。(2)本估价报告结果仅供委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。(3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，本评估价机构不承担责任。(4)本估价报告须经青岛德融房地产评估评估机构盖章以及在该公司注册的两名房地产估价师签字后方能生效。(5)未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或任何部分均不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。本估价报告对任何第三者和其他目的用途不承担责任。(6)本估价报告有效期为壹年。如超过有效期、市场变化较快或期间国家经济形势、城市规划、相关税费和银行利率发生变化，估价结果应相应调整或重新估价。5.其他说明(1)本估价报告认为委托方提供的资料是真实、可靠的，并以此作为评估的重要依据之一。若因委托方提供的资料有误而引起的责任，估价方不予以承担。(2)估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。6.本报告由青岛德融房地产评估有限公司负责解释。青岛德融房地产评估有限公司电话：[phone]地址：市南区香港中路40号数码港旗舰大厦25层传真：[phone]房地产估价结果报告（一）委托方委托方：青岛市市南区人民法院地址：市南区山东路16号（二）估价方名称：青岛德融房地产评估有限公司地址：青岛市市南区香港路40号2518室法定代表人：杜守宝联系人：杜上野联系电话：[phone]估价机构资质：贰级估价机构证书编号：鲁评022026估价报告编号：青德融估字第QF20170486号（三）估价对象1、房地产概况估价对象位于青岛市市南区大尧三路48号1单元101户，混合结构，建成年代为2002年，房屋总层数为6层，估价对象位于第1层。估价对象的权证或证明号：市20146877。房屋建筑面积115.71平方米，规划用途为成套住宅，土地使用权类型为出让用地。2、估价范围估价对象为权证或证明号：市20146877载明的房屋所有权及其所占用的土地使用权。3、房地产权利状况估价对象的权证或证明号：市20146877，产权人为谷风歌，坐落于青岛市市南区大尧三路48号1单元101户，房屋规划用途为成套住宅，建筑总面积115.71平方米。4、房地产利用现状青岛德融房地产评估有限公司电话：[phone]地址：市南区香港中路40号数码港旗舰大厦25层传真：[phone]估价对象房地产权证上登记的房屋规划用途为成套住宅，委估标的物的房屋当前使用用途为棋牌室。5、估价对象建筑物及设备状况：(1)建筑面积：115.71平方米；(2)建筑结构：混合结构。(3)设备：通讯、上下水、照明等配套设施。(4)装修：简装，水、电设备齐全。(5)竣工保养情况：估价对象2002年竣工，维修保养情况良好。6、区域环境(1)周边环境估价对象位于青岛市市南区大尧三路48号1单元101户，周边多住宅、商业类小区，环境较好，噪音较小。该区域环境较成熟，购物、交通、食宿、学校、医院等各方面均较为方便，总体分析来看比较适合委估标的物的现状使用用途。(2)配套设施估价对象为正常使用的房地产，基础设施已达到七通（即电力通、上水通、下水通、通讯、道路、供暖、供气），市政配套设施条件完善。(3)交通估价对象周边的路网与估价对象所在区域联系较便捷，便于物品的内外运输。（四）估价目的根据《青岛市市南区人民法院司法鉴定委托书》[（2017）南法鉴字第375号]青岛市市南区人民法院审理的执行局（2016）鲁0202执1114号号申请执行人中国银行股份有限公司青岛山东路支行与被执行人谷风歌执行纠纷一案，为确定委估房地产市场价值提供参考依据而评估房地产市场价值。（五）估价时点青岛德融房地产评估有限公司电话：[phone]地址：市南区香港中路40号数码港旗舰大厦25层传真：[phone]估价时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日，原则上为完成估价对象实地查勘之日，本估价项目评估的是估价对象现在的价值，故将完成估价对象实地查勘之日确定为估价时点。即2017年6月13日（六）价值定义本报告所提供房地产市场价值为委估房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。（七）估价依据一、国家及有关部门颁发的法律、法规1.《中华人民共和国土地管理法》2.《中华人民共和国城市房地产管理法》3.《中华人民共和国城乡规划法》4.《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》5.《人民法院司法鉴定工作暂行规定》6.《司法鉴定程序通则》7.《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》8.《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》二、地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件1.山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法三、有关技术标准1.《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）2.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）四、委托方提供、评估人员搜集及现场勘察的资料；1.委估对象房地产权证复印件；2.待估房地产周围环境资料；3.估价人员现场勘查、收集的相关资料及房地产价格等。（八）估价原则青岛德融房地产评估有限公司电话：[phone]地址：市南区香港中路40号数码港旗舰大厦25层传真：[phone]本次房地产估价遵循下列估价原则：1、合法原则：房地产价格是房地产权益的价格，国家和地方现行有关房地产政策、法律、规定、城市规划为影响房地产使用状况的前提条件，当房地产合法使用时，其权益才受法律保障。因此评估中以估价对象的合法使用为前提。2、替代原则：在同一市