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CentaPro1上海超高层标杆建筑裙楼商业考察案例CentaPro2考察背景与目的：城市超高层建筑此起彼伏，标杆建筑必然要求裙楼打造高端商业珠江新城地理位置：位于广州东部新中轴线上，北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线；珠江新城用地面积：约6.6平方公里，规划建筑面积约1300万平方米；其中公建配套用地99个地块，约556万平方米；可供出让的建设用地共180个地块，建筑面积约780万平方米（住宅约占30%，商务、办公、公寓约占70%）珠江新城区域定位：21世纪广州市中央金融商务区，是集中体现广州国际都市形象的窗口。未来大型商业项目：太阳城商业中心占地面积近11万平米,总面积7.6万平方米,已经引进了沃尔玛超市作为主力店。高德商业中心总建筑面积92万平米，其中SeasonsMall建筑面积超过17万m，预计2010年开业。猎德地块56.8万平米体量将建成集写字楼、商场、酒店为一体的复合地产；珠江新城核心区中央商业广场15万平米，2010年投入使用；合和实业签约珠江新城综合商业项目（总24万体量），6.5万平方米集饮食、娱乐、购物于一体的高档次大型购物中心,预计2014年落成。广州珠江新城建设如火如荼，金融商务功能强化，标杆建筑（电视塔、及东塔/西塔）代表城市形象CentaPro3考察背景与目的:西塔项目（广州国际金融中心）项目概况：西塔楼高432米103层，位列世界第六、中国大陆第二占地面积：3.1万平米建筑面积：共44.8万平米，项目包括有3.5万平米商业、7万多平米酒店、5万多平米公寓和18万平米的写字楼等，四季酒店：进驻塔从第69—100层整整32层，占西塔体量的1/3。工程进度：2009年1月30日封顶，预计2010年10月15日开业进驻商家：广州友谊高端百货将租赁西塔首至五层、负一层和负一夹层，总建筑面积增至4.47万平米，租金约7655万元人民币，租赁期7年。东塔项目开发商：20080912，周大福（新世界地产）以底价2860元/平米夺标。项目概况：楼高530米116层，其中地下3层规划用途：为商务办公建筑体量：用地面积26494.184平米，规划建筑面积为地面以上35万平米、地下商业建筑1.8万平米。开发周期：2009年9月底动工，预计2016年投入使用。广州西塔/东塔：西塔定位为高档百货，东塔规划中，裙楼商业1.8-3.5万㎡CentaPro4考察背景与目的:项目名称：天津中银117大厦地理位置：天津占地面积：园区占地83万平方米建筑面积：园区规划建筑面积200万平米建筑层数：地下3层地上117层600米高度工程进度：2008年10月开工，预计5年完工功能定位：高档商场、写字楼、商务公寓和六星级酒店1-93层为5A级商务写字楼，94-117层为六星级酒店项目名称：周大福滨海中心地理位置：开发区第一大街与新城西路交汇处，紧邻市民广场项目概况：其建筑高度为530米，建筑楼层为100层，共35万平米建面裙楼商业：建设成为四层3万平方米楼高的高级商业中心整体定位：甲级写字楼为主，集五星级酒店及豪华公寓设施于一身的地标性建筑工程进度：该项目已于09年年末正式启动。中银117大厦周大福滨海中心小白楼双塔----土地在前期整理中，高度430米南站水晶双塔----420米，拆迁中富力摩根----410米，已经开工白楼联合广场----300至360米，挂牌招标中津塔-天津环球金融中心----336.9米，超高建筑塔吊立起，地上施工正式开始大胡同商贸中心----主塔368米，拆迁中世代新城丽思卡尔顿超7星酒店----385米，拆迁中天津未来超高层建筑最多的城市之一,其配套除大型购物中心外,还有大量2-4万平米的特色商业CentaPro5项目名称：深圳平安国际金融中心开发单位：中国平安保险（集团）股份有限公司项目概况：平安总部大楼高度将达到588米，共115层，深圳已知最高楼宇地理位置：位于深圳福田中心区1号地块，处益田路与福华路交汇处西南角项目面积：占地18931.74平米，建面37.86万米，工程进度：2009年8月底动工，计划于2014年竣工。功能面积：其中，规划商业建筑面积4.7—5.9万平米，1至8层；而办公、酒店建筑面积为25.59万平米—31.96万平米，9至115层。考察背景与目的:深圳平安国际金融中心项目名称：大中华国际金融中心IFC项目概况：分ABCD四栋，占地18600.50平米，建面19.78万平米地理位置：深南大道与彩田路交汇处东南角工程进度：销售中功能面积：写字楼、希尔顿酒店、商务公寓、酒店公寓；其中裙楼四层2.59万平米高端品牌商业中心东海商务中心：功能组成：双塔公寓70层300米高，2栋写字楼、1栋5星酒店商业概况：地面3.5万平米，地下3万平米，共6.5万平米深圳未来标杆建筑裙楼规划既有购物中心，也有高端特色商业CentaPro6考察背景与目的:未来几年，国内一线城市及经济发达城市的超高层建筑快速兴建，代表了城市的形象和国际化程度，而相应的配套商业定位必然国际化、高端化、特色化，因此选择了上海作为考察对象；选取案例时，主要研究超高层建筑其商业定位和进驻商家，并将商业规模限制在4万平米以下的非大型购物中心项目，因此最终选择了上海环球金融中心和金茂大厦作为研究对象。CentaPro7上海陆家嘴金融贸易区:典型商业：正大广场典型商务：上海环球金融中心、金茂大厦。陆家嘴金融贸易区，是中外金融机构以及证券、期货等全国性金融市场聚集地，是上海国际金融中心的核心功能区，是国家实施浦东开发开放战略中布局的四个国家级重点开发区之一，规划面积28k㎡建筑面积为530万平米，并有望成为上海未来10-20年经济发展最重要的增长极。上海浦东新区陆家嘴金融城2009年末已经拥有330万平米商务楼宇，是上海国际金融中心的核心功能区，1.7平方公里土地上集聚了500多家中外金融机构，预计2010年年底必备业态齐全的商务楼宇能够占金融城总量的90％。CentaPro8上海环球金融中心:楼层布局94、97、100F观光厅79-93F博悦酒店（环球凯越集团）7-77F办公28-29上海环球金融文化传播中心3-5F会议中心-2、-1、1、2、3F商业，75%为餐饮项目名称上海环球金融中心开发商日本的森大厦株式会社等40多家企业地理位置上海陆家嘴世纪大道100号地标数据屋顶高度世界第一:492m，100层；人可达到高度:474m100F的观光天阁；世界最高中餐厅:93F416m的中餐厅；世界最高游泳池:366m85层的游泳池；世界最高酒店:设在大楼79至93F；总建筑面积38万平米总商业面积1万平米CentaPro9上海环球金融中心业态:3F：商务服务为主，及餐饮2F：餐饮、银行等服务1F：商务大堂，及星巴克B1F:餐饮为主B2F消费人群：外籍人士比重大总体来讲，餐饮大约占到75%CentaPro10上海环球金融中心典型商家介绍：俏江南全家便利店鹿港小镇集团简介：俏江南集团创始于2000年，包括俏江南品牌餐厅、LANClub和SUBU概念餐厅三大高端品牌，川菜为主，辅以粤菜、法国菜、意大利菜等，全国50多家店，是中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服务管理集团。拓展计划：计划2年内在北京/上海以外的经济发达城市/拓展品牌餐厅，新增直营店20家，2010上半年将以长三角、珠三角为重点扩张区域；同时在北京/上海将推出集团新的品牌以中央厨房为核心的商务休闲餐厅开设50家左右；在北京/上海以外城市增开至少8家加盟店。全家简介：上海全家便利是中国大陆便利店行业首家台资控股企业。顶新集团持有的“全家”股份超过50%，成为大陆便利店行业首家台资控股企业。FamilyMart1981年创立于日本，目前连锁范围包括日本地区、中国台湾、上海、韩国、泰国以及美国，2010年1月31日全球15709家分店。拓展计划：2004年进入上海，2010年开设1000家店铺，以成为中国最大连锁便利店为目标。鹿港集团：鹿港小镇2000年第一家店在上海古北新区成立，目前鹿港小镇专营店在北京、上海、广州、南京、青岛、厦门已发展到全国20家，正努力成为复合型餐厅的领导品牌。主营台湾料理和小吃、甜品，并柔和川、湘、浙和西餐。CentaPro11B1F1F商业楼层结构CentaPro12上海环球金融中心商业图片：商业主入口与电视墙（进入大厦安检严格）2-3F，及日本生活极品展CentaPro13上海金茂大厦:楼层布局88F观光层53-87F超五星级金茂凯悦大酒店86层为企业家俱乐部87层空中餐厅51-52F机电设备层3-50F办公裙楼1-3F，以及副楼1-6F商业地下共3-4F停车场，57151平方米，设有800个泊车位的停车场，2000辆自行车库项目名称金茂大厦开发商中国金茂（集团）股份有限公司地理位置上海陆家嘴世纪大道88号楼层高度地上88层，地下3层；420.5米占地面积23611平米总建筑面积29万平米总商业面积32270平米CentaPro14ILLy咖啡每日新鲜水果吧百汇医疗奔驰展厅玛士高眼镜恒泰大通黄金理财中心法国兴业银行牙买加咖啡才俊洋服太阳季日晒沙龙仁清日本料理科瓦齿科外交官箱包威尔士健身中心白水泉茶艺中国工商银行美丽田园印象玩家惠普影像威尔士健身中心CentaPro15拉图餐厅21GEM克拉钻中心发之秘形象设计劳斯橱柜天萃庭餐饮金茂大厦裙楼商业:定位：浦东最高端的生活服务中心业态：包括私人护理、零售、服务和中西餐饮等品牌商家主力店：天萃庭、威尔士健身业态占比：经估算经营面积餐饮与私人护理各占40%左右，商务服务与零售共占20%。CentaPro16金茂大厦商业主力店介绍:天萃庭：金萌苏浙汇在金茂大厦裙房6层所开的高端品牌餐厅，经营本帮菜和粤菜的大型特色餐厅，以制作“创新上海菜”而闻名的中餐厅。装修风格：2200平米大堂空间，以中国古典皇家色彩及建筑元素为基础消费水平：人均消费200-500元威尔士健身6F:天萃庭5F:拉图餐厅威尔士健身：创立于1996年，目前已经发展成为国内、亚洲、甚至全球业内广受关注、且极具影响力的行业领导品牌之一！金茂旗舰店面积3000平米。计划由23家店到2010年底发展至40家直营门店。拉图餐厅：主营法、日美食；餐饮人均消费400元/位；点心人均消费98—168元/位。CentaPro17中庭咖啡区空中连廊跨层电梯盘旋花式楼梯CentaPro18案例比较分析:商业类型代表商业项目商圈环境商业面积业态组合特征主力店或知名品牌餐饮主题商业上海环球金融中心(办公+酒店+商业+观光旅游)陆家嘴金融贸易区；证大广场1万㎡餐饮占比75%餐饮：俏江南\鹿港小镇\满记甜品配套：易优图文\巴黎银行\全家生活服务主题上海金茂大厦(办公+酒店+商业+观光旅游)陆家嘴金融贸易区；证大广场3.2万㎡生活服务占40%；餐饮占比约40%；零售占比约10%；商务配套占10%服务：威尔士\美丽田园\百汇医疗餐饮：天萃庭\拉图餐厅\Illy零售：外交官\才俊洋服\劳斯橱柜其他：奔驰展厅\理财中心\兴业高档零售主题深圳地王大厦(办公+公寓+商业+观光旅游)地王万象城商圈；地王——万象城——京基KKMall3.4万㎡零售占比约60%餐饮占比约30%其他配套约10%零售：宝姿＼杰西卡＼玛贝尔餐饮：稻香＼星期五＼星巴克\KFC配套：英孚教育\中航健身\农行案例分析小结：通过上海及深圳三个标杆建筑且商业面积在4万平米以下裙楼商业的比较分析，他们代表了三种不同的发展思路：餐饮主题、生活服务主题、高档零售主题；商业经营主题定位两大主要依据：项目所处商圈竞争环境，及项目自身的物业条件和项目其他功能板块对商业的影响程度；由于标杆项目代表了城市形象，必然要求其配套商业业态品质化，经营档次较高。比较分析表：