投资单位白银铜城集团大酒店管理有限责任公司资产评

白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团大酒店管理有限公司评估技术说明中天和资产评估有限公司电话：[phone]传真：[phone]-80301白银铜城商厦（集团）股份有限公司拟出售全部资产及负债项目长期投资单位白银铜城集团大酒店管理有限责任公司资产评估说明（第一册共一册）2012年9月19日白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团大酒店管理有限公司评估技术说明中天和资产评估有限公司电话：[phone]传真：[phone]-80302目录第一部分关于评估说明使用范围的声明.................................1第二部分被评估单位的概况..........................................2第三部分评估对象与评估范围及资产核实情况说明......................5第四部分评估技术说明..............................................12第一节流动资产评估技术说明.....................................12第二节机器设备评估技术说明.....................................17第三节房屋建（构）筑物评估技术说明.............................29第四节土地使用权评估技术说明...................................41第五节房屋收益法评估技术说明...................................49第六节流动负债评估技术说明.....................................52第五部分收益法评估技术说明........................................55第一节收益法评估对象...........................................55第二节收益法的应用前提及选择的理由.............................56第三节宏观经济与行业分析.......................................61第四节铜城大酒店生产经营现状...................................67第五节盈利预测数据的计算过程...................................70第六部分评估结论及其分析..........................................76白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团大酒店管理有限公司评估技术说明中天和资产评估有限公司电话：[phone]传真：[phone]-80301第一部分关于评估说明使用范围的声明评估说明供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团大酒店管理有限公司评估技术说明中天和资产评估有限公司电话：[phone]传真：[phone]-80302第二部分被评估单位的概况1．企业名称、类型与组织形式企业名称：白银铜城集团大酒店管理有限责任公司(以下简称“铜城大酒店”)注册地址：白银市白银区五一街8号法定代表人：张世田注册资本：人民币壹仟万元整实收资本：人民币壹仟万元整公司类型：一人有限责任公司成立日期：2010年2月1日注册号：620400000004256（1-1）2．企业历史沿革铜城大酒店前身为白银铜城商厦（集团）股份有限公司大酒店。2010年白银铜城商厦（集团）股份有限公司为优化管理体制和资源配置，将与酒店经营业务相关的资产作为投资，设立白银铜城集团大酒店有限责任公司，原白银铜城商厦（集团）股份有限公司大酒店的权利、义务由新设立的白银铜城集团大酒店有限责任公司继承。2012年8月，白银铜城集团大酒店有限责任公司更名为白银铜城集团大酒店管理有限责任公司。目前，铜城大酒店的实际经营业务为公共场所（宾馆）、场地租赁、热力供应。3．经营业务范围公共场所（宾馆）（凭许可证有效期经营），场地租赁，会议服务，热力供应，酒店管理。4.铜城大酒店的财务状况表和经营成果表近期财务状况及经营成果表资产负债表金额单位：人民币万元白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团大酒店管理有限公司评估技术说明中天和资产评估有限公司电话：[phone]传真：[phone]-80303项目2010年12月31日2011年12月31日2012年8月31日流动资产：货币资金38.0382.21204.18应收票据应收账款1.33预付账款8.193.515.41其他应收款300.90308.30635.37存货2.191.712.55流动资产合计349.31395.73848.84非流动资产：长期股权投资固定资产4,474.514,374.944,275.35无形资产243.81236.68231.93递延所得税资产非流动资产合计4,718.324,611.624,507.28资产总计5,067.625,007.355,356.12流动负债：短期借款应付票据应付账款40.1842.0733.41预收款项83.99139.75128.91应付职工薪酬399.09458.58382.61应交税费45.4094.70641.32应付股利其他应付款25.2326.7426.92其他流动负债35.5311.1634.7流动负债合计629.41773.011,248.04非流动负债：长期借款其他非流动负债非流动负债合计负债合计629.41773.011,248.04净资产4,438.214,234.344,108.08利润表金额单位：人民币万元项目2010年度2011年度2012年1-8月白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团大酒店管理有限公司评估技术说明中天和资产评估有限公司电话：[phone]传真：[phone]-80304项目2010年度2011年度2012年1-8月一、营业收入345.47457.30400.05二、营业成本381.01487.71330.84减：税金及附加16.1121.9716.98营业费用管理费用121.45174.92115.72财务费用0.090.200.10加：公允价值变动损益加：投资收益减：资产减值损失-319.87-0.3682.33三、营业利润146.68-227.14-145.93加：营业外收入20.7527.0521.53减：营业外支出21.153.791.86四、利润总额146.28-203.87-126.26减：所得税五、净利润146.28-203.87-126.26上述2010年度、2011年度、2012年1-8月数据已经中喜会计师事务所有限责任公司审计。白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团大酒店管理有限公司评估技术说明中天和资产评估有限公司电话：[phone]传真：[phone]-80305第三部分评估对象与评估范围及资产核实情况说明一、评估对象与评估范围说明（一）评估对象与评估范围内容1.评估对象为铜城大酒店于评估基准日的股东全部权益。2.评估范围为铜城大酒店整体资产，包括全部资产与负债，具体评估范围以铜城大酒店根据审计后的会计报表填写的资产评估申报表为准，凡列入申报表内并经核实确认为铜城大酒店的资产及相关负债均在本次评估范围内。评估的资产类型包括流动资产、非流动资产和流动负债。详见下表：金额单位：人民币元资产种类账面值负债种类账面值货币资金2,041,826.85短期借款应收账款13,300.00应付票据预付账款54,065.80应付账款334,134.95其它应收款6,353,747.01预收账款1,289,136.92存货25,486.30应付职工薪酬3,826,054.20流动资产合计8,488,425.96应交税费6,413,212.64其他应付款269,183.11固定资产42,753,533.85其他流动负债348,706.58无形资产2,319,271.65流动负债合计12,480,428.40非流动资产合计45,072,805.50负债合计12,480,428.40资产总计53,561,231.46净资产41,080,803.06以上数据经中喜会计师事务所有限责任公司审计。本次评估对象、评估范围与经济行为涉及的评估对象、评估范围一致。经核实，上述评估范围内的各类资产产权均归被评估单位所有，负债客观、真实存在。评估人员对机器设备逐台逐套进行核实，了解其性能、运行状况、维修保养等情况；对房屋、土地逐栋逐项进行现场查勘，了解其结构、层高、檐高、装修和土地使用现状等情况。白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团大酒店管理有限公司评估技术说明中天和资产评估有限公司电话：[phone]传真：[phone]-803063.委估资产权属状况（1）存货权属状况委估存货为原材料。经核实，存货有发票或合同、入库单、结算单，产权清晰无瑕疵。（2）委估房屋建筑物8项，均为房屋建筑物，其中部分为装修改造工程，建筑面积合计为15,673.11平方米，主楼、地下室、车库、配电房、附属房拥有房屋产权证。锅炉房尚未取得房屋所有权证。（3）委估机器设备共264项，其中：机器设备56项、电子设备208项。主要设备有合同、发票，产权清晰无瑕疵。（4）委估无形资产-土地使用权共1宗，拥有土地使用权证，产权清晰无瑕疵。（二）实物资产的分布情况及特点纳入本次铜城大酒店评估范围内的实物资产包括流动资产-存货中的原材料；固定资产中的房屋建（构）筑物、设备类资产。这部分实物资产情况如下：1.存货均为原材料存货账面价值25,486.30元，提减值准备0.00元，存货账面净值25,486.30元。具体情况如下：原材料，主要为酒店客户所需的各种材料和备品备件，保管情况较好，所有存货均存放在酒店主楼内。2.房屋建（构）筑物类资产，主要为房屋建筑物账面原值63,066,390.43元，账面净值42,887,669.98元。主要为酒店主楼、地下室、配电房、附属房、锅炉房、消防改造工程、装修工程等，共8项，酒店主楼为1996年修建完工。该主楼首层为大堂及办公用房，2-4层作为写字楼对外出租，5-17层为客房，18-25层为餐厅，地下1层部分为设备层，部分作商务用房，地下2层为设备层。锅炉房为1993年购买白银区房地产开发公司所得。截止评估基准日酒店主楼、地下室、配电房、附属房、锅炉房维修保养情况一般。3.设备类资产包括机器设备、电子设备两大类账面原值2,751,040.23元，账面净值644,196.87元。其中：机器设备账面原值445,628.54元，账面净值148,475.63元；电子设备账面原值2,305,411.69元，账面净值495,721.24元。企业将部分机器设备及电子设备账面值并入房屋建白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团大酒店管理有限公司评估技术说明中天和资产评估有限公司电话：[phone]传真：[phone]-80307筑物账面值中。（1）机器设备，主要为洗衣设备、水洗机、锅炉除尘设备、视频监视设备等，共计56项，分布在酒店主楼及地下室，购置启用时间较早，资产日常使用、维护保养及管理状况一般。（2）电子设备，主要为奇乐儿设备、桑拿设备、美的热水器、灯具、厦华彩电等，共208项，购置启用时间都较早，资产日常使用、维护保养及管理状况一般，截止评估基准日，大部分电子设备已计提完折旧。二、资产核实情况总体说明（一）资产清查的组织安排、时间计划、实施方案评估人员按如下清查程序对评估范围内的全部