山东省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价作业方案考试试题

山东省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价作业方案考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。A．委托财产总值D．信托范围C．信托收益D．信托信用等级，2、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，从2010年开始保持在2009年的水平上．该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年底到期，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。A：6825万元B：6866万元C：9181万元D：9222万元E：工业用地的监测点评估价格3、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。A：概括性B：描述性C：理论性D：准确性E：工业用地的监测点评估价格4、房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的__。A．多样性B．固定性C．稀缺性D．体积大，消耗材料多5、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是．【2006年考题】A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C：平均深度价格修正率D：加权深度价格修正率E：工业用地的监测点评估价格6、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。A：新开垦荒地B：轮歇地、草田轮作地C：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地D：耕种3年以下的滩地和滩涂E：房地产估价机构必须加盖公章7、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地8、短期信用工具不包括。A：本票B：汇票C：支票D：股票E：执行层的组织协调9、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是。A：统一房地产范围B：统一付款方式C：统一价格单位D：统一市场状况E：工业用地的监测点评估价格10、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（）年。A．40B．43C．47D．5011、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨额如表10—2第2列、第3列所示．用平均增减量趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为．A：8485元／㎡B：8820元／㎡C：8500元／㎡D：8584元／㎡E：工业用地的监测点评估价格12、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有__。A．较高的收益性B．较强的流动性C．直接融资的功能D．抵御通货膨胀影响的功能13、不应计入收益性物业经营费用的是。A：抵押贷款利息B：公共设施维修费C：房产税D：物业保险税E：借款合同14、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格是房地产的。A：供给价格B：需求价格C：市场价格D：均衡价格E：工业用地的监测点评估价格15、张某取得了房地产估价师执业资格，按照规定，张某报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试科目。A：《房地产经纪相关知识》B：《房地产基本政策与制度》C：《房地产经纪实务》D：《房地产经纪概论》E：执行层的组织协调16、下列不属于房地产结合物的是__。A．管理人B．实物C．权益D．区位17、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过年。A：5B：6C：8D：10E：房地产估价机构必须加盖公章18、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。A．由专业投资管理者负责经营管理B．收入现金流的主要部分分配给了股东C．分为权益型和抵押型两种形式D．投资流动性好19、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为__年。A．50B．40C．35D．3020、业主委员会由__产生。A．业主大会选举B．当地房地产行政主管部门指定C．物业管理企业选聘D．业主大会及物业管理企业共同指定21、综合报酬率是求取房地价值时应采用的报酬率，此时所对应的净收益应该是__。A．土地产生的净收益B．建筑物产生的净收益C．全部投资产生的净收益D．土地与建筑物共同产生的净收益22、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。A：一B：三C：五D：七E：房地产估价机构必须加盖公章23、已知某投资项目折现率为ll%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。(2005年试题)A：11.12%B：11.36%C：11.66%D：12.95%E：借款合同24、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有__。A．位置固定性B．各异性C．适应性D．相互影响性25、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。A：61.84B：78.35C：84.88D：173.17E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，规定票据转让时要由转让人在票据背面签字，这种情况称为__。A．背书B．委托C．代理D．审批2、不属于财务分析目的的是。A：评价企业的偿债能力B：评价企业的资产管理水平C：评价企业的获利能力D：评价企业过去的缺点E：执行层的组织协调3、2009年5月，A县人民法院委托委托具有B房地产估价有限责任公司，对某办公综合大楼进行了拍卖价值评估，该办公综合大楼评估价值为150万元。根据规定，B房地产估价有限责任公司应收房地产估价费为元。A：3000B：5000C：6250D：8000E：执行层的组织协调4、下列对国家实行土地登记注册核发证书表述有错误的是__。A．属于国有土地的，核发《国有土地使用证》B．属于集体土地的，核发《集体土地所有证》C．使用国有土地的，核发《国有土地所有证》D．使用集体土地的，核发《集体土地使用证》5、某份抵押贷款期限20年的估价报告，它的最低保管期限为__年。A．15B．20C．25D．106、市场法中权益状况调整的内容包括。A：土地使用期限B：容积率C：土地开发程度D：房屋空间布局E：地役权设立7、房地产拍卖业务的主要来源包括。A：法院委托拍卖的查封抵债房地产B：债权人委托拍卖的抵押房地产C：政府部门委托拍卖的房地产D：行政机关委托拍卖的查封抵债房地产E：自然人委托拍卖的房地产8、不属于长期趋势法的方法是。A：数学曲线拟合法B：平均增减量法C：时间顺序法D：预测法E：指数修匀法9、张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法正确的有。A：该房屋的所有权仍属于张某B：张某应将该房屋交付给甲银行使用C：经甲银行同意，张某可以出售该房屋D：未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效E：该房屋所有权证书交给甲银行保管10、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行__。A．资质年检制度B．资质审查制度C．资质复查制度D．资质审批制度11、现代营销战略的核心可以称为STP营销，指。A：市场分析B：选择目标市场C：细分市场D：市场定位E：市场调查12、房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记是__。A．房屋初始登记B．房屋转移登记C．房屋注销登记D．房屋变更登记13、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于。A：收益现金流风险B：资本价值风险C：比较风险D：未来运营费用风险E：借款合同14、__是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。A．招标B．转让C．拍卖D．出售15、房产分户图表示的内容有。(2004年房地产经纪人相关知识试题)A：控制点B：房屋权界线C：房屋附属设施D：房屋产权面积E：门牌号16、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括方面。A：对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差B：控制混凝土质量C：对工程中的配套设备进行检验D：对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法E：实行科学合理的施工进度控制安排17、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于__的健全与否。A．路线价B．深度百分率C．宗地形状D．临街状态E．土地形状18、下列关于票据贴现市场，表述正确的是。A：票据贴现市场是指对未到期的票据进行贴现为客户提供短期资金融通的市场B：票据贴现市场具体又包括贴现、再贴现和转贴现C：贴现是指客户将所持有的未到期票据向商业银行(或办理贴现业务的其他金融机构)兑取现款以获得短期融资的行为D：转贴现是指商业银行将其贴现收进的未到期票据向中央银行再办理贴现的融资行为E：再贴现是指商业银行将贴现收进的未到期票据向其他商业银行或贴现机构进行贴现的融资行为19、下列证券品种中，属于货币证券的是。A：股票B：支票C：债券D：投资基金E：执行层的组织协调20、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有__。A．可能面积的组合B．寻租者经营业务的性质C．寻租者将来扩展办公室面积的计划D．每平方米的租金E．室内的装修21、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．市场导向定价法22、确定路线价时，选取标准宗地应符合__等要求。A．一面临街B．两面临街C．土地形状为矩形D．土地形状为正方形E．容积率为所在区段具有代表性的容积率23、引起建筑物折旧的因素包括。A：地震B：电梯数量不够C：酸雨D：单行道E：门窗的自然破损24、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。A．2139B．2146C．2651D．265925、针对不用的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。A．主观合理价值和公开市场价值B．主观合理价值和非公开市场价值C．主观合理价值和客观合理价值D．公开市场价值和非公开市场价值