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新员工入职培训课程-----房地产基础知识课程内容一、基本知识二、影响房价的因素三、认识房屋两证四、房屋买卖五、房屋租赁六、购买二手房的十大理由一、基本知识•房地产（realestate)是房产和地产的总称，也叫“不动产”。指土地及土地上的建筑物、附着物。•房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；•房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；•3、土地和房屋的综合体。•土地所有权分类：国有、集体所有•土地使用权取得方式：出让（招标、拍卖、协议）、划拨。•土地使用年限：•住宅70年，工业、教育、卫生50年•商业娱乐、旅游40年，加油站20年房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。房地产产业的主要内容：1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、房地产物业管理；7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。一、基本知识1、中介经纪•中介是一种居间的服务活动。•经纪是一种有偿居间的中介服务活动•房地产中介是在房地产交易领域中的一种居间服务活动•房地产经纪是指房地产交易当事人有偿提供中介、代理、咨询服务等营业活动。一、基本知识经纪概念及特点2、经纪人(参与中介进行经纪活动的当事人，我们称之为经纪人)：指在经纪活动中以收取佣金为目的为促成他人交易而从事居间经纪或代理(详细参见第六条)服务的中间人。3、房地产经纪人：是指在房地产经纪活动中以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、经纪或代理服务的中间人。4、经纪人业务实务中介业务介绍：居住物业：包括公寓、别墅的租赁、买卖业务（高端市场）包括民宅租赁、二手房买卖（中低端市场）商用物业：包括写字楼、商铺的租赁与买卖（高端市场）例如：南方一些经济发达城市房地产中介业务中关于高端商用物业有专门人员进行销售。•建筑密度--建筑物底层占地面积÷用地面积（反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度）•建筑高度—建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度建筑物的高度必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。一般在风景区、文物保护单位、建筑保护单位周围有限高要求一、基本知识名词解释•建筑间距--建筑间距的控制是为了保证人们工作、生活的质量与安全，满足必须得日照、通风与消防要求。按日照间距与消防间距要求，求其最大值；最低需满足冬至日中午满窗日照一小时或偏斜照二小时。一、基本知识名词解释•建筑面积＝套内面积＋公摊面积•套内面积：=套内净面积＋套内墙体面积＋阳台面积•公摊面积：公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间等它仅限于本栋楼内的公用建筑面积，与本栋房屋不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。一、基本知识名词解释•得房率=套内建筑面积÷建筑面积一般：多层住宅为85-91％，小/高层住宅为72-76％，商业、办公楼为55-70％一、基本知识名词解释•层高--住宅高度以“层”为单位计算；它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。目前，一般住宅层高在2.8米左右。•净高--则是指层高减去楼板厚度的净剩值，一般在2.65米。一、基本知识名词解释•住宅进深--指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。•我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大。•在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就是住宅成为狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，不过，进深大的住宅可以有效的节约用地一、基本知识名词解释•住宅开间即住宅的宽度。•指一间房屋内一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。•住宅开间一般为3.3、3.6、4.2米。•较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性一、基本知识名词解释房屋分类相关概念•商品房：开发商开发的以商品价出售的房屋，含成本和利润两部分.•房改房：经过房改办批准购买的房屋.•经济适用房：政府为照顾普通收入职工建造的微利商品房（利润为3%以下）.•二手房：是指经过一次交易之后再上市交易的房屋。一、基本知识名词解释一手房（增量房）1、按性质分二手房（存量2、按用途分房）住宅非住宅普通非普通砖混：以砖墙作为竖向承重框架:以钢筋混凝土柱梁来承重3、按结构分4、按外型分钢结构：工业化，国内较少、需高质量剪力墙结构：主要用于高层，防风多层：总高在4-7层小高层：总高在8-12层高层：总高在12层以上平房：总高3层以下1、房屋所在小区的建筑容积率1.0以下2、单套建筑面积在144M2以上3、成交单价:主城区大于8690元,江宁5100元,浦口3700元一、基本知识5、按产权分使用权:只有使用的权利，无权自行转让、出租、抵押共有权:产权证上有两个或两个以上名字，共有人6、按单元组合分必须全部同意才可买卖、租赁等所有权：拥有房屋完全产权，（占有、处分、使用、收益）点式：多层1个单元：条式：多层多个单元塔式：高层1个单元板式：高层多个单元一、基本知识7.户型的分类1)按照居室数量分类：如一居，两居，三居等；2)按照厅、卫数量分类：有一室一厅一卫、两室一厅（两厅）一卫、三室两厅二卫（一卫），四室两厅两卫等；3)按建筑形式分类可分为：平层户型、错层户型、跃层户型、复式户型四类。平层户型错层户型跃层户型复式户型二、影响房价的因素•••••地点——现阶段房市看好，地价直接影响房价，特别主城区交通——是否便利，公交，路，桥，以及地铁购物——周边的商业区，大型超市，为生活提供方便学区——此房是否可以上比较好的学校楼层——一般客户只想寻2～5层的房子，这是因为：顶层：有些客户在买房时，尤其是买二手房时称“贵贱不用顶层”二层：有些二层房子下水管易堵一层：采光不好，但是有些会在使用面积上占优势（如带小院等）二、影响房价的因素房龄——折旧，房价构成中的重要因素；朝向——“坐北朝南”；装修及配套——房屋是否经过装修，是否有齐全的配套设施，这方面在租赁市场上影响就比较大；临街——主干道与支路的情况均不相同；小区环境——小区环境是否优雅，人文环境是否好；周边学校——在重点校片内，节省了赞助费；房型——好的房型：通风，私密性好，全明。三、房屋两证•房屋所有权证、国有土地使用权证•产权证封面•产权证内页一产权证编号•产权证内页二•产权证内页三•土地证封面四、房屋买卖1、可用于买卖的房屋2、出售方需提供的资料3、承购方需提供的资料4、房屋买卖流程图5、不可出售的房屋6、业务收费标准1、可用于买卖的房屋⑴产权房⑵使用权房（独立不成套公房，其它不能转产的房屋）2、出售方需提供的资料⑴产权证及身份证或授权委托书及代理身份证明。（原件）⑵原房地产产权证或房屋所有权证、国有土地使用证明⑶原契税完税证明⑷原购房发票⑸房屋买卖合同3、承购方需提供的资料⑴当事人身份证或授权委托书及代理人身份证⑵房屋买卖合同⑶其他有关的文件4、房屋买卖流程图开发、接待买方填写看房书登记案源、上网、广告验看相关资料签定专任委托协议实地勘察出售房屋签订和约变更书客户回报实地看房（带看）交纳意向金签定承购合同书签约中心签定买卖合同交易中心售后服务协商交易条件意向金转定金、签定居间出售合同5、不可出售的房屋1．司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其形式限制房地产权利的；2．已经被抵押的3．所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;4．有所有权纠纷的;5．已被列入拆迁公告范围内的;6.7.8.擅自改变房屋使用性质的依法收回土地使用权的。法律、法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形6、收费标准买卖双方各1%代办费1000元五房屋租赁1、可出租的房屋2、不可出租的房屋3、业务操作流程图4、出租房及承租方需提供的资料5、税费1、可出租的房屋⑴必须是出租人的房地产，以产权证为准⑵得到抵押人同意的抵押房屋⑶得到共有人同意的共有房屋2、不可出租的房屋权属不清晰（非合法取得的产权）未争得共有人书面同意的共有房屋未经有关方面同意，擅自改变房屋用途的房屋被鉴定为危险房屋的根据法律、法规被法院查封的3、业务操作流程图出租方承租方提交相关资料签定委托协议实地勘察挂牌上网填写看房书实地看房签定房屋租赁合同双方交纳中介费承租方交纳房租、押金物业交接房产交易中心登记备案领取房产租赁证、交纳税费协商租赁条件4、出租房及承租方需提供的资料⑴出租方：身份证、房产证（原件）⑵承租方：身份证（原件）、暂住证5、税费第一个月的租金六、选择二手房的十大理由一、交易简单，不容易出纠纷。买房前到房产部门检验卖家的土地和房屋所有权证书，不会上当受骗。二、房屋质量一目了然。二手房都是经过了好几年的使用期，房子潜在的问题都已经暴露出来，很容易看出来，如：漏水，地面塌陷什么的。也可以通过探访卖家的街坊邻居，了解房子质量状况。另外，八九十年代的房子虽然户型设计不太好，但质量通常还不错。三、房子几乎没有污染源。新房最大的问题之一就是污染超标，如：甲醛，苯什么的，二手房经过几年的使用，有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障。四、房子周边的配套设施健全，衣食住行很方便。二手房通常都有很健全的配套设施，如：菜市场，医院，学校，公交车什么的，日常生活很方便。五、你可以选择和什么样的人做邻居。买新房时，你根本不知道自己的邻居会是什么样的人。但是，买二手房时，你却可以先考察考察周边都住些什么人，有利于给孩子选择一个健康的环境。六、你可以选择一个拆迁风险小的地段。买房子最大的风险之一就是拆迁，除了少数大城市，被拆迁的通常都是弊大于利，得不偿失。所以，买房子之前，就要把拆迁的风险考虑进去。至于哪些地段拆迁的风险大，这就仁者见仁智者见智了。最近，我这里在修路，一个新建的三层楼被拆了，房主从来都没住过的，好可惜。七、二手房的价格便宜。碰到哪些急需用钱的卖家，你可以压压价，非常划算。八、二手房的价格较新房更趋于多元化。九、二手房都是现楼，不会出现“烂尾”现象。十、用于投资的回报率二手房比新房好。谢谢各位！