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房地产经营与管理世界是平的网络资源:中华人民共和国国家统计局中华人民共和国住房和城乡建设部新华网财经类网站：新浪地产、新浪财经、腾讯财经等交易类网站：凤凰网房产、搜房网等参考书：《房地产市场分析方法与应用》[美]尼尔•卡恩（NeilCarn）等，中信出版社《房地产开发原理与程序》[美]迈克•E•米勒斯（MikeE.Miles）等著，中信出版社；《城市经济学与房地产市场》[美]丹尼斯•迪帕斯奎尔（DeniseDipasquale）,威廉•C•惠顿（WilliamC.Wheaton），龙奋杰等译；《住房、住房制度改革和房地产市场专题研究》建设部课题组，中国建筑工业出版社期刊杂志:中国房地产城市开发中国建设报经济管理与研究宏观经济研究……研究机构：上海易居房地产研究院Reico工作室世纪兰德等各类咨询公司……经济学家:中央财经领导小组办公室副主任陈锡文茅于轼刘志武谢国忠……房地产相关研究学者董藩（房地产经济学）邓卫（住宅经济学、城市经济学）王德起（城市经济及管理、土地利用及不动产经济）房地产经济清华大学房地产研究所所长刘洪玉2012年全国“两会”期间，温家宝总理在接受《人民日报》记者提问时回答：“我最近出于一种责任感，把从2003年开始的房地产调控认真地回顾了一下。为什么调控不见成效？群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。我听到了感到十分痛心。”为什么房价调控不见成效？【温总理在网上说有能力控制房价，能理解蜗居的感受，怎么理解呢？】•温总理在百姓热切的提问与充满期待的眼神中，沉着回答了“四点措施”、“一个表态”和“一个担忧”。四措施是增加保障性用房、鼓励和支持人们购买自住房和改善性用房、抑制投机性和投资性的住房与管好市场。表态在“任期内把房价保持在一个合理价位”，同时担忧“拉不住这匹脱缰的野马”。刚结束的党的十八大的报告中“人民”一词共被提及145次，这说明党一贯高度重视人民的利益，党的施政纲领仍然是急人民所急，想人民所想。近年来，面对房价不断上涨的趋势，国务院虽连续出台调控政策，但各项调控政策收效不明显，房价仍居高不下，广大百姓颇有微词，意见纷纷。十八大召开之后，党和国家新的高层领导切实解决高房价问题将不容回避。任志强---华远地产股份董事长,总裁籍贯山东莱州，中共党员，北京市政协委员，同时兼任北京市商业银行监事、新华人寿保险公司董事。持有中国人民大学法律硕士学位。任志强语录：1“粉丝卖到鱼翅的价格才叫泡沫。”2“人人都买得起房有其所者不应再买房”3“房地产商需要囤地地里有粮心中才不慌”4“工资在涨、GDP在涨，房价不涨就不对”5“中国人太有钱，房子太便宜”6“我们只是当丫环的。”7“宏观调控不为了让房价下跌，是为了稳涨”8“房价降了，房地产开发商有权不盖房。”9“房地产就该是暴利行业”10“我是商人，不考虑穷人”11“没买房的人都亏了”12“中国可供开发的土地还有很多”13“高档房本来就是穷人买不起的”14“公布开发商成本等于让男人公布老婆的三围数据”15“我的房价不会降，让外地甚至境外富人来买房”16买不起房为什么不回农村课程简介课程性质《房地产经营与管理》课程开设的目的在于使学生较好地掌握房地产经济和管理的相关理论、掌握房地产市场的运作规律、房地产开发经营和管理的主要流程和我国房地产业现实存在问题的可能解决渠道。课程要求本课程采用教师讲授、学生自学相结合的教学方式，努力形成教师和学生双向互动、对称平衡的教学模式。请大家积极参与课内学习和课后自学上课时应将手机调为无声状态第一篇概论第二篇房地产开发前期工作第三篇房地产建设过程第四篇房地产营销策划第五篇物业管理第一篇概论第一章房地产及房地产市场第二章房地产开发经营、管理特点与流程第三章房地产开发相关利益主体第一章房地产及房地产市场住宅房地产房屋开发房地产（一）房地产的概念1．房地产是指土地及其上的定着物（包括建筑物、构筑物及与土地不可分割的树木、花草和建筑物的附属设备）。2．房地产是房屋财产和土地财产的总称，包括土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及附带的各种权益。3.房地产是由人工创造的包括时间、地球表面特定土地区位及其受文化偏好和经济活动影响的房屋和公共基础设施组成的多维体。4、狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利；广义的房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。由于房屋总是固定在土地上，土地是不可移动的，所以房地产又称“不动产”。不动产的英文名称为realestate或realproperty。在英语中，realestate一词具体是指土地及附着在土地上的人工构筑物和房屋realproperty一词具体是指realestate及其附带的各种权益。第一章房地产及房地产市场（二）房地产的类别住宅写字楼工业房地产商业房地产旅游房地产行政性房地产综合房地产(城市综合体)特殊房地产etc.第一章房地产及房地产市场（三）房地产的属性总体上具有商品属性、财产属性、投资属性、政治（政策）属性•具有双重经济身份。房地产商品既是一种消费财产，也可以是一种资本财产，是一种十分特殊的商品•抵御通胀性•高昂的投资金额•固定性•受外界影响性。这是指房地产商品与周围环境不可分割地联系在一起。主要表现在（1）一定区域内房地产项目之间互相影响。（2）房地产对市政设施和各种社会职能部门有很强的依赖性。（四）土地的概念土地是由地球陆地部分一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素构成的自然综合体，即陆地及其自然附属物。现实的土地已经不仅仅是一个单纯的自然综合体，而是一个由各种相互作用并发生变化的因素构成，并综合了人类活动成果的“自然——经济综合体”。第一章房地产及房地产市场（五）土地的特性自然特性：位置固定性、面积有限性、质量差异性、永续利用的相对性经济特性：供给的稀缺性、利用方式的相对分散性（多样性）、利用方向变更的困难性（难以恢复、不可逆性）、土地的增值性、规模报酬的非线性社会属性:人与土地的关系及人与人之间的关系。第一章房地产及房地产市场第一章房地产及房地产市场（六）房地产业从事房地产的投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。属于第三产业。房地产业包括的活动领域主要有：1、土地开发和再开发；2、房屋开发；3、地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；4、房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；5、房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证等；第一章房地产及房地产市场（七）一些相关的专业名词宗地容积率绿地率折现通平状况生地；熟地；净地房地产市场级别宗地为一个权属单位;同一个土地使用者使用不相连接的若干地块时,则每一地块分别为一宗。生地是指不具备城市基础设施的土地。毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。净地是指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。生地：完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地;熟地：相对于生地，已开发，直接用作建筑用地;毛地：在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地;净地：完成土地开发，具备基本建设条件的土地，可直接用于建筑。房地产三级市场体系房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产或达到规定可以转让的土地进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产市场级别的典型行为：房地产一级市场。政府出让国有土地使用权即是典型的房地产一级市场行为。房地产二级市场。房地产开发企业出售商品房即是一种典型的房地产二级市场行为。（增量房）房地产三级市场。购买商品房的买家将商品房再行转让即是一种典型的房地产三级市场行为。（存量房）=zro1voqezqmahfc2&appname=general_video&from=360qing房地产市场的特性区域性（空间的不均衡）不充分性和不完全开放性很强的产业关联性要求高素质的专业顾问服务容易出现市场的不均衡性和垄断信息不对称是各级房地产市场的重要特征房地产业定位及其与国民经济互动关系房地产业的产业定位1、产业性质定位广义二、三产业兼具，狭义专指第三产2、功能定位基础产业地位：•社会活动的基本物质前提•社会发展基本条件，eg小康标准人均居住面积9平方米•城市经济发展和现代化的基础•是社会财富创造的重要源泉。支柱产业地位（一般认为产业GDP占地方GDP5％以上为支柱产业，或房地产产值相当于地方GDP的10％以上为支柱产业。其他指标还有产业相关系数等）•美国房地产业对GDP影响为14％•北京、上海等大城市房地产销售额，相当于该年GDP的10％左右•房地产业具有相当具有的产业联动能力，可以前后向推进60余个产业的发展。房地产经营管理的界定分为经营与管理两大内涵“经营”——就是策划，主要涉及企业的发展方向，发展目标与发展策略等一系列具有全局性和战略性的活动，其目的在于不断提高企业的生命力和经济效益，从而保证企业得以不断发展与壮大。“管理”——就是实施，是指为实现企业的经营总目标，对企业各种要素及其运行施加的一系列组织与调控活动，其主要目的在于不断提高各种管理活动的效率，从而保证企业经营总目标的顺利实现。房地产企业的经营与管理是相互联系，相互依赖的，先有经营而后才有管理可言，经营方向正确，企业的经营效益与管理效率第二章房地产开发经营、管理特点与程序（一）房产经营房产经营一般由房地产企业经营。在社会主义市场经济条件下，我国房地产业的经营目标是合理有效地组织好房屋的流通，实现房屋的价值，积累房屋扩大再生产的资本或资金，发挥房屋的效用，最大限度地满足人民群众的居住需求和社会需要。为此目的而进行的房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等各项经济活动，都是房产经营的内容。第二章房地产开发经营、管理特点与程序第二章房地产开发经营、管理特点与程序（二）地产经营地产经营的内容包括产权经营和开发经营两部分，即以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变成“熟地”的开发经营。三通一平：通水、通电、通路、平整土地五通一平：通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地第二章房地产开发经营、管理特点与程序生地——未进行征地补偿的新区土地毛地——未经拆迁安置补偿的旧城区土地熟地——已具备“七通一平”、“三通一平”建设条件的土地。第二章房地产开发经营、管理特点与程序（三）服务经营房地产咨询：未有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。价格评估：以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产经纪：向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍和代理的经营行为。物业管理：对投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。第二章房地产开发经营、管理特点与程序二、房地产经营的特征1.房地产属于不动产,生产周期长2.房产与地产的价格相互隐含3.房产与地产的权属转移同步化4.房产与地产使用权的转让都必须符合国家法律规定,同时也必须具备法律规定的必