房地产结构成本控制管理思路及要点

GemdaleCorporation科学筑家房地产结构成本控制管理思路及要点武汉成本管理部2009-12-1•一、引言•二、结构成本控制的管理思路及方法•三、事前控制的几个要点•四、层高对成本的影响及控制•五、结构超限对成本的影响及控制•六、公共大地下室的面积的利用•七、如何优化（桩基础）的总量•八、梁布置对成本的影响•九、剪力墙布置与成本的关系•十、结构柱配筋技巧•十一、楼板厚度建议•十二、勘察报告应关注的内容•十三、实际工程中钢筋选择建议•十四、实际工程中楼板标号选择的建议•十五、结构成本控制的关键点•十六、保证工程质量的技术关键点•十七、管理思维小结•十八、总结GemdaleCorporation一、引言：结构成本控制的意义结构成本到底有多少？（占整个主体造价的50%以上。）结构成本会有很大离散性的原因是什么？（地区、物业类型、设计院水平、方案合理性、甲乙自己管理技能）房地产商的客户最不关注的成本是什么？（结构成本）结构成本--必须是房地产商最应关注的成本！GemdaleCorporation二、结构成本控制的管理思路及方法必须对整个设计和策划的全过程进行管理前期策划阶段（物业类型布局合理性）规划设计阶段（对周围楼盘进行调研，了解地质情况）方案阶段（结构的可行性及合理性，避免返工）扩初阶段（结构方案的优化）施工图阶段（经济设计，向设计院成本意识灌输、精细化设计）施工配合阶段（变更、签证的合理控制）1、设计变更及签证原因分析（超成本目标、设计优化、设计错误、设计错漏、二次设计）2、施工类（现场条件、施工错误、施工困难、进度要求）GemdaleCorporation三、事前控制的几个要点如何与设计院沟通并灌输工程成本控制意识前期主动的沟通尊重平等的心态质量标准的换位思考同行的交流与竞争双赢的思路和手段如何在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期？决策的导向和措施工序的前置和搭接标准化设计的推广GemdaleCorporation设计过程中必须控制的关键环节有哪些？结构体系的确定及主要平面布置图基础的选型及设计图电算模型及计算系数的取值标准单元的样板截面及配筋图地下室的布置及样板配筋图结构转化层的布置及配筋图GemdaleCorporation四、层高对成本的影响及控制控制层高的意义（建筑层高基于成本的考虑，即使只有几个厘米也是我们要仔细探讨的问题）结构成本：1、地面以上部分：减少所有结构柱，剪力墙等竖向构件的长度和体积；减少建筑的总高度，降低结构的竖向总荷载，间接降低结构成本降低上部结构所承受的地震力，风荷载，间接降低结构成本2、地面以下部分：地下室土方开挖及运输的数量基坑支护的面积，基坑支护的单价地下室底板及侧壁的截面及配筋抗拔桩、抗拔锚杆的费用基础降水GemdaleCorporation•3、其它土建成本：减少所有外围护砖墙，内分隔墙，装饰隔断的数量减少门窗、幕墙、粉刷、涂料、瓷砖、石材、防水等材料的数量4、设备及运营成本更好满足节能规范的要求减少空调设备的负荷量减少后期空调设备的运营成本5、如何降低层高许多公共建筑，包括地下空间，规范或客户所真正关注的不是层高，而是使用空间的净高GemdaleCorporation6、影响净高的因素：结构梁高机电管道空间1、结构梁高设计院的通常做法：取结构本身最经济的梁高（一般为1/8～1/12的跨度）。综合各种成本因素，最优化取值常常应较正常结构本身最经济的梁高降低10%～30%（建议为1/12～1/18的跨度）。2、机电的管道空间——设计院通常的做法是空调、电缆、水管各占一个标高，实际空间利用率很低。我们的优化措施？我们有没有要求设计院做每一层的：综合管线图——来优化各专业网线交叉布置和统一协调。——采用综合管线图，对机电管线进行优化设计后，对于管线密集的空间，经常可以节省出近200的高度。GemdaleCorporation•3、结构梁高的空间与机电的管道空间是否可以利用？①采用变截面梁，在机电管线通过处，减少梁截面高度。②在梁中预埋管或预埋洞口，使管线穿过。③采用设柱帽（或不设柱帽）的无梁楼盖，使管线与结构柱帽在同一高度。GemdaleCorporation五、结构超限对成本的影响及控制结构超限会有什么影响？——影响成本、设计周期如何权衡和控制结构超限？——投入产出比结构超限后该如何处理？——资源引进，前期介入GemdaleCorporation六、公共大地下室的面积充分利用了吗•设计院在地下室设计时的习惯做法是什么？布局复杂，对车位的合理性考虑比较少。•地产公司的对面积使用率的关注点在哪里？•车位的合理性，设备用房的合理布局•地下室的空间利用率应该关注。GemdaleCorporation七、如何优化桩（基础）的总量•关注桩底内力的取值•关注桩承载力的利用•关注桩基础中水浮力的利用率•关注桩基础中地下室底板下土承载力的利用率•关注基础类型的归并GemdaleCorporation八、梁配筋对成本的影响8.5米*8.5米柱网下，布置井字梁经济还是十字梁经济？答案：1、当荷载比较大的时候，”井字梁”比”十字梁”经济（屋顶花园、有覆土的地下室顶板等，）。2、当荷载比较小的时候，”十字梁‘比“井字梁’经济（在正常楼层，“十字梁”比“井字量”便宜15%以上）一些短墙上的小梁是否需要布置在一定跨度范围内，梁的布置越少越好。住宅标准梁宽常为200或250，此时梁顶钢筋宜采用大直径钢筋还是小直径钢筋小直径钢筋主次梁相交处设计院常常布置有吊筋，是否合理？不需要吊筋GemdaleCorporation九、剪力墙布置与成本的关系如何优化剪力墙布置的位置？•建筑物的两端和周边重点布置•建筑物的内部和中间位置减少布置——满足结构的抗震扭转指标满足要求（好钢用在刀刃上）如何优化剪力墙的数量？关注结构的计算位移与规范否认最低要求的关系，清楚不必要的结构成本。如何优化剪力墙的长度？常规：长/宽=8倍+100如何控制剪力墙的厚度经过《高规》附录D专门的公式验算，大部分墙厚不需比标准层加厚或加厚一点可满足稳定要求，节省本层造价约15%。GemdaleCorporation十、结构柱配筋技巧柱配筋率对成本的影响规范规定：柱的体积配筋率为砼单位长度范围内的体积除以该范围内砼核心区内的体积来计算。柱子纵向钢筋的配置技巧尽量加大柱子角筋的配置。十一、楼板厚度选择建议普通3米跨度以内的楼板可取80-100普通3-4米跨度的楼板可取100客厅处的异形大板可取120-150普通屋面板可取120管线密集处可取120地下室顶板可取180GemdaleCorporation十二、勘察报告应关注的内容关注基础选型及地基处理建议关注承载力取值建议关注抗浮设计水位的标高地产公司对勘察公司钻孔深度如何要求？（可否要求勘察公司提出最低设计水位标高。）GemdaleCorporation十三、实际工程中钢筋选择建议结构梁、柱、墙钢筋统一按什么原则选取？6-8直径的钢筋统一选用HPB235.10直径的钢筋统一采用HRB33512直径的钢精统一采用HRB400如有小直径的HRB400,且价格合适，可以全部采用HRB400.楼板钢筋统一按什么原则选取？优先选用HRB400或冷轧带肋钢筋板底配筋直接采用直径小，间距密的方式配置。GemdaleCorporation十四、实际工程中混凝土标号选择建议普通结构梁板混凝土标号一般为C25-C20受力较大的梁板混凝土标号为C30(如地下室的底板、顶板、屋顶花园的楼板等)；结构转换层梁板混凝土标号宜采用高标号，如当地施工质量有保障，可采用C50及以上。剪力墙、柱混凝土标号按轴压比（轴压比指柱(墙)的轴压力设计值与柱(墙)的全截面面积和混凝土轴心抗压强度设计值乘积之比值。它反映了柱(墙)的受压情况，《建筑抗震设计规范》（50011-2001）中6.3.7和《混凝土结构设计规范》（50010-2002）中11.4.16都对柱轴压比规定了限制，限制柱轴压比主要是为了控制柱的延性，因为轴压比越大，柱的延性就越差，在地震作用下柱的破坏呈脆性。）控制，使其尽量接近轴压比规定的上限，同时又使绝大部分竖向构件为构造配筋。GemdaleCorporation十五、结构成本控制的关键点总结1.结构设计优化的关键点2.结构荷载取值优化的关键点3.结构电算结果优化的关键点4.勘察报告结果优化的关键点5.结构材料选择优化的关键点6.结构设计精细化管理的关键点GemdaleCorporation十六、保证工程质量的技术关键点对客户最关注的质量焦点，必须提高成本的投入。对客户不关关注的质量问题，必须加强成本的控制成本投入的原则——好刀用在刀刃上GemdaleCorporation十七、管理思维小结不要理所当然地采用习惯思维多问几个为什么多动手做几个比较方案跳出原有的思维模式从更高的层面去思考和解决问题我们就有机会发现出乎预料的结果。GemdaleCorporation十八、总结1、总目标及四大措施组织措施、技术措施、经济措施、合同措施2、结构成本的控制必须是全过程的3、重在事前计划、事前管理、事前控制团队选择、成本意识、限额合同、资源配置、技术原则4、必须掌握的控制结构成本的技术关键点设计、荷载、勘察、电算、材料、精细化5、控制成本、必须保证安全及客户所关注的质量GemdaleCorporation谢谢大家！GemdaleCorporation