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北京市场走势监测月报(2013年6月）北京区域事业部市场研究2013年7月5日资料来源：北京区域事业部市场研究数据库最新房地产政策资讯——北京住建委关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知北京颁布时间颁布主体政策名称政策要点2013-6-14北京住建委《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知》该《通知》显示，8月1日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度要求地上规划层数7层(含)以下的，要达到主体架构封顶；8层(含)以上的，要达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。该条文仅针对2013年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目。加强建筑面积140平米以上住宅预售管理这一举动，此举是为了贯彻落实今年3月本市出台有关房地产市场调控工作的通知，进一步完善商品房预售制度，规范预售行为，保护购房人的利益。合理区分新旧项目的预售门槛，尽可能减少政策调整对已拿地企业的工程进度、资金安排等方面的影响，不会对市场供应造成影响。资料来源：北京区域事业部市场研究数据库最新房地产政策资讯——银行“钱荒”对房地产业的中长期影响有限北京在最近个把月的短时间内，国内商业银行间资金拆借市场竟然出现多次罕见流动性紧缺，隔夜拆借利率急剧攀升，并且一次比一次严重。尽管如此，等来的却是中国央行“不放水”的明确态度。受此影响，6月24日国内及香港股市均受到“重创”,上证指数暴跌5.3%,跌破2000点大关,银行和地产板块是暴跌的主要动力，国内龙头房企“招保万金”跌幅全部超过7%，其中招商地产和保利跌停。“钱慌”在短时期内确实会使房地产企业碰到一定的融资困难，所以需要暂时调整企业运营策略，减缓扩张拿地，养精蓄锐。从中长期来看，“钱荒”的影响会逐渐减弱。本次商业银行和影子银行等的流动性问题是由其自身的管理和内部运营不当所造成的，所以“钱荒”并不是真正的缺钱，而是钱被捆绑在高杠杆的资金池中而暂时无法被抽出投入到最需要的实体经济中。从长期来看，政策的导向将会使其优化流动性，从而重新服务于实体经济。到时候，不但房地产行业整体的融资情况会有所改变，之前的中小房企融资困难或许也能得到一定程度的改善。虽然“钱荒”现象对目前房企拿地未有影响，但短期内增加了房企融资难度，不仅阻碍已制定好的融资计划，而且对后期项目投资产生不利影响。银行贷款向来在房企融资渠道中担当重头戏，国内房企均与银行有紧密合作，一旦资金来源减少，企业难以将计划的策略顺利实施，而“钱荒”的背后反映出央行对当下市场资金紧张局面的不作为，管理层愿意通过牺牲经济利益来换取经济结构转型，之于房地产行业，难以在中国式经济转型中受益。“钱荒”现象出现与其说是对房企融资渠道缩紧，不如说是对房地产行业的一次警钟，对房企而言，紧握住手中现有的资金，对土地市场投资慎之又慎是应对后期资金风险的关键。钱荒虽还未直接影响实体行业，但对房地产市场的心理影响不容小视。银行间市场缺钱,央行没有释放更多的流动性,暗示中国货币政策已开始由数量调控逐渐转向质量和结构的优化。货币政策已经由宽松转向稳中趋紧。而房地产市场这么多年的畸形发展，的确主要依赖超发的货币。一旦资金收紧。房地产的涨幅肯定被抑制。据中国政府网消息，国务院总理李克强19日主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施。会议确定推进利率市场化改革，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。会议指出，金融和实体经济密不可分。稳增长、调结构、促转型、惠民生，金融发挥着重要作用。在当前经济运行总体平稳、但也面临不少困难和挑战的情况下，要坚持稳中求进、稳中有为、稳中提质，在保持宏观经济政策稳定性、连续性的同时，逐步有序不停顿地推进改革，优化金融资源配置，用好增量、盘活存量，更有力地支持经济转型升级，更好地服务实体经济发展，更有针对性地促进扩大内需，更扎实地做好金融风险防范。会议研究确定了以下政策措施：一是引导信贷资金支持实体经济。把稳健的货币政策坚持住、发挥好，合理保持货币总量，按照有保有压、有扶有控的原则，加大对先进制造业、战略性新兴产业、劳动密集型产业和服务业、传统产业改造升级等的信贷支持。推进利率市场化改革。支持调整过剩产能，对整合过剩产能的企业定向开展并购贷款，严禁对产能严重过剩行业违规建设项目提供新增授信。二是加大对“三农”和小微企业等薄弱环节的信贷倾斜。全年“三农”和小微企业贷款增速不低于各项贷款平均增速、贷款增量不低于上年同期水平。三是支持企业“走出去”。创新外汇储备运用，拓展外汇储备委托贷款平台和商业银行转贷款渠道，大力发展出口信用保险。推进个人对外直接投资试点工作。四是助推消费升级。创新金融服务，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求，支持保障性安居工程建设，扩大消费金融公司试点。五是加快发展多层次资本市场。将中小企业股份转让系统试点扩大至全国，鼓励创新、创业型中小企业融资发展。扩大债券发行，逐步实现债券市场互通互融。六是发挥保险的保障作用。推广涉农新险种，试办小额信贷保证保险，推动发展国内贸易信用保险。七是推动民间资本进入金融业。鼓励民间资本参与金融机构重组改造，探索设立民间资本发起的自担风险的民营银行和金融租赁公司、消费金融公司等。进一步发挥民间资本在村镇银行改革发展中的作用。八是严密防范风险。加强信用体系建设，排查和化解各类风险隐患，提高监管有效性，严守不发生系统性区域性金融风险的底线。最新房地产政策资讯——国务院常务会议研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，确定推进利率市场化改革，支持居民家庭首套自住购房等信贷需求。北京国务院：支持居民家庭首套自住购房信贷需求据统计数据显示，前六月，北京楼市的成交量缓慢上升，库存有所反弹，房价涨幅在下降。北京楼市政策在上半年频频出现。在“国五条”的指导下，北京的楼市在三月火爆后迅速降温。随着北京调控政策逐渐深入细节，包括预售证方面频频做足文章，北京楼市已呈现出较大的政策性。这种政策性已与北京楼市走向密切关联起来了。据数据显示，5月份，北京传统“红五月”难现，成交量为80万平方米。6月份，成交量较快涨势不在，而是呈现缓慢上升的态势。截止6月27日，成交水平达到了86万平方米。总体来看，在地方细则逐渐深入的过程中，北京楼市在上半年受到政策刺激而提前爆发市场需求，随后在政策打压下出现降温。值得注意的是，到6月27日，北京市的库存水平已经高达到801万平方米。作为供求关系的对比结果，库存6月份的表现表明北京楼市供小于求的局面有所缓解。楼市政策打压下，北京商品住宅价格也体现出较好的政策效应。根据国家统计局《70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据，而到了3月份以后，市场开始降温，房价环比涨幅已越来越小。尽管6月份的价格指数还未公布，但据严跃进分析认为，从同比值来看，北京6月份仍会保持一个较快的同比增幅。而环比值则会延续持续收窄的态势。如果钱荒持续、银行利率持续高企，那么，对于明年来讲，房企的资金面的压力会更大，到2014年上半年，部分资产负债率较高的企业或今年上半年拿地过多、用力过猛的企业、中小开发企业有可能会开始大幅降价，以缓解资金面的压力，由此可能引起市场“降价潮”的连锁反应。最新房地产政策资讯——上半年北京楼市政策性明显预计下半年继续回归调控预期北京上半年北京楼市政策性明显预计下半年继续回归调控预期北京本月商品住宅市场综述市场供应•市场新增供应环比上涨，成交量环比上涨：•2013年6月，商品住宅上市量环比上涨17.3%。6月，预售证审批增多，楼市供应出现阶段性爆发，越来越多的开发商加入了推盘放量的队伍，整体供应量与2012年同期项目相比小幅上涨。•本月商品住宅80-90平米及200平米以上面积段上市套数最多，分别占比17%。五矿万科如园、中粮祥云国际生活区、中海尚湖世家、燕西华府等项目该面积段供应量较多。市场需求•成交量环比上涨30%，同比下降26%：•2013年6月，商品住宅市场成交量环比小幅上涨30%，为93万平米，同比下降26%。总体来看，在地方细则逐渐深入的过程中，北京楼市在上半年受到政策刺激而提前爆发市场需求，随后在政策打压下出现降温。•6月购买方主要仍为北京居民，购买面积占总销售面积的73.5%。本月北京居民成交面积环比上涨24%，外省居民交易面积环比上涨58%。北京本月商品住宅市场综述成交偏好：•6月，北京居民对80（含）-90平方米面积段需求套数最多，需求套数为1829套。外省个人对80（含）-90平米面积段需求套数最多，为541套。付款方式仍以组合贷最多，占总付款方式的73.37%。•外省市人产品偏好，成交均价为23233元/平方米。按需求面积统计，150万(含)-200万总价段，80(含)-90平方米面积段成交面积最高，按需求套数统计，150万(含)-200万总价段，80(含)-90平方米面积段成交套数最多•本地居民产品偏好，成交均价为22922元/平方米。按需求面积统计，100万(含)-150万总价段，80(含)-90平方米面积段成交面积最高；按需求套数统计，100万(含)-150万总价段，80(含)-90平方米面积段成交套数最多。•成交均价环比下降：6月份，市场整体成交均价为22935元/平米，环比下降1.1%。在“限价令”的作用下，北京商品住宅成交价终于有了下降的趋势。预计未来房价上涨的空间将持续缩小。在市场及行政的干预下，未来房价有望回归政府控制的目标内。•各属性房屋TOP10：本月金地格林格林位列普通住宅销售额榜首；远洋Lavie位列别墅销售额榜首；林肯公园项目位列酒店式公寓销售额榜首；北京绿地中心·浦项中心项目位列办公销售额榜首；西山壹号院位列豪宅销售额榜首；奥东18位列豪宅均价榜首。•本月15000-20000元/平米单价段单价段、100-150万、150-200万元总价段、60平米以下、60-90平米面积段成交占比上涨。更具体情况请见报告主体内容。北京本月商品住宅市场综述•我公司北京区域销售额排名：在对标企业排名中，我司6月份权益销售额位列第二位，销售面积位列第四位；1-6月我司权益销售额位列第三位。北京商品房销售额金地集团、金隅股份、融创中国名列前三；我司销售额市场占有率为2.39%，排名第六，销售面积市场占有率为1.75%，排名第十。市场存量•6月批售比值为0.88：截止6月底，市场新批上市量环比上涨17%，成交量环比上涨30%，批售比为0.88，本月供求量基本平衡。•6月末商品住宅库存面积608万平米：本月供应量涨幅较大，市场库存量小幅上涨。二手房市场•6月二手房市场小幅上扬：13年6月份，二手房成交量为100万平方米；政策经过几个月的市场消化之后，6月份北京二手房市场成交量环比出现明显上涨。土地市场•2013年6月，全市有3幅住宅用地供应，其中石景山区2幅，朝阳区1幅。本月商服用地供应较上月下降，共2幅。•2013年6月，全市无住宅用地成交。本月有3幅商办用地成交，分别位于通州区和石景山区，其中，通州2地块分别为保利（北京）房地产开发有限公司和北京绿地京城置业有限公司竞得，成交楼板价分别为11429元/㎡、11362元/㎡。石景山地块为福州泰禾房地产开发有限公司和北京华澜恒泰房地产开发有限公司联合体竞得，成交楼板价13573元/㎡。**10951462902071470482320764218901446024681012141618*******总建筑面积12年月均66.76****2月*2013年1月*12月*11月10月*****6月*住宅用地供应情况——2013年6月，全市3幅住宅用地供应，石景山区2幅，朝阳区1幅，本月石景山区土地市场较活跃。北京•6月，北京市共3幅住宅用地供应，另外还有2幅商业用地供应。•随着北京市公布今年的土地储备开发计划，市场迎来集中供地热潮。据北京市土地整理储备中心信息，目前正在挂牌的经营性用地达到15宗。剔除招标地块后，目前的土