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11Sino-Ocean–SomerleyPropertyFundLimitedRoadshowPresentationOctober2008济南高新区地块初步可研远洋地产有限公司2011年4月六经济测算及综合建议报告目录3第一部分济南概况及发展格局4济南城市概况济南，山东省省会城市，是我国环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市。是山东省的政治、经济、科技、文化、教育、旅游中心，区域性金融中心。济南全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里，至2010年，户籍总人口604万人。济南现辖：7个市区：市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区、高新区3个县：平阴县、济阳县、商河县1个县级市：章丘市5济南经济发展情况2010年济南市地区生产总值达3910亿元，同比增长12.7%，高于10.3%的全国平均水平。2010年人均GDP达8869美元，全省排名第6，城市总体经济发展迈上一个新台阶。2010年济南市固定资产投资达到1987.4亿元，其中房地产投资所占比重逐年提高，2010年已达到约1/4。济南市GDP走势示意图（单位：亿元）济南固定资产投资、房地产投资走势示意图（单位：亿元）2010年，济南市GDP总量为3910亿元，全国排名第23位，省内排名第三，仅次于青岛、烟台。6济南市城市发展格局济南市南靠山脉，北临黄河，受此影响，制定的城市发展格局为：东拓、西进、南控、北跨、中疏；向东、西发展为济南未来城市扩张的主要方向，其中东部新城建设是未来发展的主战场。7济南市城市发展格局旧城王舍人会展片区奥体片区腊山党家唐冶新区西客站片区东部（发展重点区域）：1、王舍人片区：以传统冶金工业为主导，进行产业和产品结构优化升级，加大治污力度，控制生产用地规模。2、会展片区：依托高新技术开发区新区大力发展高新技术产业，强化金融商务、科研教育功能3、唐冶片区：依托公共服务中心，建设标志性现代公共服务建筑群。4、奥体片区：以行政办公、公共服务、体育休闲为主的现代化新区。旧城片区：保留商业、服务业中心功能，发展商业、金融、旅游服务等第三产业。西部1、腊山片区：形成以新济南站为依托，以商务和会展产业为主导的现代化新区。2、党家片区：调整产业发展重点，加快高新产业发展，完善居住配套。8第二部分济南房地产市场情况分析9济南房地产市场情况分析10住宅市场情况分析1、区域划分根据济南城市规划及发展特征，将城区分为“东、西、南、北、中”五大区域。11住宅市场情况分析2、住宅供应量及区域分布由上图可见：济南住宅供应量经2009年高点后，在2010年呈下降趋势，全年供应量23631套，约269万㎡。从供应量分布区域看，近50%供应量集中在东部地区，约25%集中在西部。向东、西两侧发展趋势明显。12住宅市场情况分析3、住宅去化量及区域分布由上图可见：济南住宅成交量经2009年高点后，在2010年呈下降趋势，全年成交20343套，约228万㎡。13住宅市场情况分析4、住宅成交面积比例分布由上图可见：济南市成交住宅产品中，呈现“两端小，中间大”的格局。两室、三室户型占成交量88%，其中三室户型占51%，两室户型占37%。一室的小户型、四室以上大户型，仅占成交量的12%。由成交户型分析，购房需求以自主需求为主，投资客相对较小。14住宅市场情况分析5、住宅成交价格分析由上图可见：2008年，住宅成交价格在5000-6000元/㎡为主，2009年开始6000-7000元/㎡的比例逐步增加，2010年则提升在8000-9000元/㎡。价格涨势相对平稳。2010年底，济南住宅成交价格约9689元/㎡。其中：南部：因自然优势（靠山），一直是济南传统的高端住宅区，价格全市最高。中部：区域成熟，核心地段供应量较少，新供应项目档次较高。东部：济南市发展重点方向，区域日趋成熟，价格整体稳步上升。西部、北部：环境较差，在济南传统发展中相对落后，价格水平较低。15住宅市场情况分析6、济南版限购政策济南市明确：一定时期内从严执行国家住房限购政策。禁止购房：（1）济南市已拥有2套及以上住房的济南市户籍居民家庭；（2）拥有1套及以上住房的非济南市户籍居民家庭；（3）不能提供2年内在济南累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非济南市户籍居民家庭。限购一套：（1）对已有1套住房的济南市户籍居民家庭（2）能提供自购房之日起算的前2年内在济南累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非济南市户籍居民家庭。以上群体，在济南市市区范围内限购1套住房。贷款政策：贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例由原来的不低于50%提高到不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。税收政策：调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税。16济南房地产市场情况分析171、公寓市场供需情况供应总量：09年供应总量放大，10年相对平稳，济南公寓市场在平稳健康的态势中运行。2010年公寓供应4377套，共29.76万平米作为商业立项的住宅产品，严重的通货膨胀预期及物价的迅速上涨，给投资型公寓带来广阔的市场空间。济南市场上精装修、高品质的投资型公寓大量涌现，品质的提升也推动了公寓价格的大幅上涨。供求关系：济南公寓市场供求关系变化不明显，09年公寓成交率为94%，10年成交率为87%，供应面积与成交面积基本保持平衡，公寓市场表现平稳。公寓市场情况分析182、公寓市场各区域表现区域分布：(1)成交量：济南目前公寓主要集中在发展速度最快的东部地区。主要由于区域内综合用地及商业用地较多，且区域的商务氛围正在快速形成，市场需求量大。西部和北部以住宅用地为主，中部土地资源稀缺供给量少，南部以高端别墅为主。(2)区域供求：济南公寓市场基本呈现供不应求的格局，公寓的区域供求极不平衡，东部是公寓市场热点区域，西部是公寓供应新兴区域。公寓市场情况分析193、公寓价格情况分析(1)价格趋势：济南市公寓市场整体均价一直保持上扬趋势，2010年初均价为7360元/平方米，到2010年底为9866元/平方米，增幅高达34%。随着大量高品质、高形象、精装修的公寓项目入市，整体提升了济南的公寓产品形象和心理预期。(2)区域价格：2010年底，济南公寓成交价格约9886元/平方米。其中：中部：中部公寓价格引领济南公寓市场，均价高达16000元/平米，代表项目为万豪国际（loft）。西部：西部公寓均价超越东部，位居第二，供应量主要来自银座中心，银座中心凭借优越的地理位置及周边配套赢得了市场的关注。东部：东部市场公寓价格有大幅度的提升，主要是因为大量高端公寓推向市场，提升了东部区域的价格。北部：北部公寓价格受济南市民置业习惯的影响，价格尚处低位。南部：南部主要以别墅为主，公寓几乎没有供给。公寓均价（元/m2)公寓售价（元/m2)公寓市场情况分析20济南房地产市场情况分析211、写字楼市场区域分布济南写字楼市场尚处于初步发展阶段，本地开发商资金实力都不雄厚，写字楼开发后主要以分割散售为主，近几年供应量、成交量均大幅上升，价格稳步上升，写字楼档次逐步提高。区域划分：根据济南写字楼市场特点，将市场细分为如下板块：泺源大街板块、纬二路板块、山大路板块、二环东路板块、高新区板块、经十路板块、奥体板块及其他零星分布。写字楼市场情况分析222、写字楼市场供需状况供应总量：2005-2010年，写字楼市场整体供应量呈现先升后降再升的起伏状，受2008年金融危机影响，2009年写字楼市场不景气，供应量处历年最低谷，进入2010年，经济全面复苏，写字楼市场回暖，整体供应量呈上升趋势。2010年写字楼供应量40.75万平米。供求关系：2005-2010年写字楼市场供应量与成交量的变化轨迹基本相同，成交量随供应量的升降而升降。2010年成交率为68%。写字楼市场情况分析233、写字楼市场各区域表现区域分布：(1)成交量：2010年数据分析，纬二路板块，成为写字楼市场成交的主力；其次是高新区板块，吸引了大批总部办公型企业入住；经十路板块，凭借优越的地理位置，深受客户认可，但体量不大；奥体板块，是济南新的政治、经济及文体休闲中心，新入市项目多集中在该区域，未来潜力大；二环东路板块，泺源大街板块，山大路板块土地资源稀缺，供应量不足导致板块成交受限(2)区域供求：2010年数据分析，写字楼市场各区域供应成交变化较大，其中纬二路板块和二环东路板块因成交率达100%；奥体板块，多为新入市项目，成交率仅为31.36%；其余板块成交率集中在65.6%-80.8%之间。写字楼市场情况分析244、写字楼市场价格情况分析(1)价格趋势：济南市写字楼市场整体价格走势保持平稳，2010全年最低均价为11836元/平方米，最高均价为12138元/平方米，增幅仅为2.6%。(2)区域价格：2010年底，济南写字楼成交价格约12138元/平方米。其中：其他：零星分布的写字楼均价最高。奥体板块：下半年由于新项目的入市，整体均价有所下降。经十路板块：因均价相对较低的新项目的加入及均价相对较高的鲁商广场的清盘，板块均价大致呈现两处下滑。泺源大街板块：泺源大街板块，全年保持缓慢上涨。二环东路板块：二环东路板块因低价位项目的清盘，出现较大幅度的上涨。纬二路板块：二路板块因品质较高的万达广场的加入及尾盘财富自由港的售罄，整体均价呈上升趋势。高新区板块：是市场均价最低的板块，基本维持在9000元/平米，且走势平稳。写字楼市场情况分析25济南房地产市场情况分析26底商市场情况分析1、底商供应量及区域分布由上图可见：2010年底商总供应9.8万㎡，较09年下降35%，分布在约19个项目。区域分布中，仍然东部、西部占据前两位，分别占比31%，28%中部在老商圈带动下，结合旧城改造，份额也在20%以上。南部以高档居住区为主，商业供应量相对较小。27底商市场情况分析2、底商需求量及区域分布由上图可见：2010年底商成交面积为7.9万㎡，低于09年总体水平。区域分布上，仍然东部最多，中部由于成熟商圈成交量位居第二。南部以高档社区为主，底商成交量很少。28底商市场情况分析3、底商成交价格走势底商售价水平在2010年平稳提升，至2010年底成交均价为23180元/㎡。29第三部分项目基本情况30项目区位目标地块位于济南市东部，属于高新区的中心区。地块靠近济南会展中心，相距仅800米。地块距济南市政府（龙奥大厦）仅3.5公里。地块紧邻工业南路，方便抵达东二环路及绕城高速。到达遥墙机场约32公里，到山东火车站17公里。目标地块济南市政府遥墙机场绕城高速路二环东路济南火车站济南会展中心31地块周边情况交通：地块南侧紧邻工业南路，西临奥体中路，可达性很好。教育：周边有高新区第一实验学校（9年制）、盛福实验小学、伊顿国际幼儿园等教育配套资源。消费：中铁汇展中心配有银座百货（预计年底开业），丁豪广场集中商业包括华润万家大卖场、横店影院等。医疗：沿奥体中路向南约2公里，为山东省立医院。政府机关：地块东南部约1公里为高新区政府、管委会。沿奥体中路向南约2.5公里为济南市政府新址（龙奥大厦）其他：距济南国际会展中心约800米，距济南奥体中心约2.3公里。不利因素：地块南侧为铃木摩托车厂（无噪音影响），北侧为回迁安置小区（部分已入住，外观较好）。地块及周边现状BRT公交车站待拆迁酒店中铁汇展中心（含银座百货）安置房小区（在建）铃木摩托车厂工业南路济南国际会展中心奥体中路33规划指标两地块总占地面积68594㎡，约103亩。地上总建筑面积22.3万㎡。地块编号3-1地块3-2地块用地性质商业金融居住土地面积38,221㎡30,373㎡容积率地上4.0地下1.6地上2.3地下1.0地上建面15.29万㎡6.99万㎡地下建面6.12万㎡3.04万㎡总建面21.4万㎡10万㎡建筑密度30%20%绿化率25%35%