20170219 秀湖鹭岛独栋营销方案

秀湖鹭岛项目独栋产品营销策略思考合富锦绣地产顾问谨呈：重庆卉森置业有限公司12017年秀湖鹭岛项目全年目标任务10亿元，独栋计划去化剩余40%，货值1.2亿，去化9套，占全年目标任务12%3去化速度2014.3-2017.1项目大独栋客户共计来访98组，小独栋共计来访117组，月均来访6组，来访量较少，成交1组（小独栋），去化速度缓慢2014年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2016年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2017年1月大独栋261463344314034534826021021000002210小独栋261012745633124411112614117534153253成交套数00100000000000000000000000000000000261463344314034534826212100000221026101274563312441111261411753415325302468101214162014.3-2017.1独栋来访成交统计4分销8%自来92%客户来访途径分析独栋客户分析——来访途径独栋来访客户认知途径以自来为主，来访198组，来访占比92%；途径自来分销合计备注数量198172152014.03-2017.01（根据明源及客户专员提供资料）占比92%8%5璧山县城52%重庆主城30%外省14%周边区县4%来访客户区域分析独栋客户分析——区域分析独栋来访客户主要来自璧山县城，来访112组，占比52%区域璧山县城重庆主城外省周边区县合计备注数量112653092152014.03-2017.01（根据明源及客户专员提供资料）占比52%30%14%4%625-3025%31-359%36-4032%41-4516%46-5013%50以上5%来访客户年龄段分析独栋客户分析——年龄分析独栋来访客户年龄段主要集中在36-40岁之间，来访68组，占比32％年龄段25岁-30岁31岁-35岁36岁-40岁41岁-45岁46岁-50岁50岁以上合计备注数量5420683429102152014.03-2017.01（根据明源及客户专员提供资料）占比25%9%32%16%13%5%7私企老板15%个人75%企业高层4%政府机关4%退休人员2%来访客户职业分析独栋客户分析——客户职业独栋来访客户职业主要为个体，来访162组，来访占比75%职业个体私企老板企业高层政府单位退休人员合计备注数量162319942152014.03-2017.01（根据明源及客户专员提供资料）占比75%15%4%4%2%8未成交原因独栋客户未成交原因，主要是由于独栋总价过高，客户接受程度较低88%6%3%1%1%1%客户未成交因素总价过高面积太大小独栋私密性不好生活配套不成熟区域位置交通不便客户小结职业：主要为个体，来访162组，来访占比75%来访区域：主要来自于璧山城区，来访198组，占比92%认知途径：以自来为主，来访198组，来访占比92%；来访年龄：主要集中在36-40岁之间，来访68组，占比32％未成交原因：主要是由于独栋总价过高，客户接受程度较低，占比88%独栋滞销主要是由于来访量少，价格过高，客户抗性较大1).市场分析重庆别墅市场分析①2016年累计供应143.7万方，同比下降2%，放量减少；②2016年累计成交159.7万方，同比上升21%，成交均价同比下降8%，量涨价跌2015-16年主城别墅供求情况指标2015年2016年同比供应面积（万方）146.9143.7-2%成交面积（万方）131.56159.721%存量面积（万方）167.99185.911%成交均价（元/㎡）1119410319-8%12重庆别墅市场分析经济型别墅占比加重，高端别墅趋冷，量价萎缩134%10%10%16%15%19%20%22%12%14%14%18%9%6%7%8%17%12%12%11%13%8%6%6%13%10%9%5%2013年2014年2015年2016年2013-2016年主城区别墅总价段成交占比30万以下30-40万40-50万50-60万60-70万70-80万80-100万100-120万120-150万150-180万180-200万200-250万250-300万300-400万400-500万500-700万700-1000万1000-1500万1500-2000万2000万以上12%20%15%22%13%13%13%11%17%11%12%14%21%13%18%14%14%11%13%8%2103年2104年2015年2016年2013年-2016年主城别墅面积段成交占比50-6060-7070-8080-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-350350-400400以上重庆别墅市场分析主要以100-180万总价段及130-200㎡经济型别墅为成交主力142016年别墅户型位置新增套数销售套数销售均价（元/平方米）去化率（%）套均总价（万元）月均去化速度（套）存量去化周期（月）联排别墅端户130512541109796%26310511中户285426451003193%2042209叠拼别墅上叠16981580972093%1311326下叠17601666944895%1461397中叠8672859184%10572独栋/双拼别墅3112771505589%5472336重庆别墅市场分析联排，叠拼去化率均超过90%，独栋/双拼别墅存量多，压力较大15联排，叠拼去化率均超过90%，独栋/双拼别墅存量多，压力较大别墅市场供应量跌，成交量涨，价格有所下降，别墅库存压力较大经济型别墅成交升温，高端别墅成交趋冷100-180万总价段及130-200㎡经济型别墅为成交主力高端市场整体成交量较少，存量较多，去化压力较大重庆别墅市场小结162016年重庆独栋别墅成交排行项目名称区域成交套数销售面积(㎡)成交均价（㎡/元）物业类型庆隆南山高尔夫南岸区124400.3313474别墅，洋房，高层棕榈泉国际花园北部新区62555.1736037别墅，洋房，高层东原湖山樾北部新区51315.8534550高层，别墅学府大道69号南岸区31292.723184洋房，别墅中凯翠海朗园江北区3122914189高层，别墅中安翡翠湖璧山区2819.8711303别墅蓝光十里蓝山巴南区2710.769149别墅，洋房，小高层佰富高尔夫花园江北区1517.3519000别墅重庆独栋别墅成交排名整体市场独栋去化相对缓慢，去化周期相对较长庆隆南山高尔夫物业类型别墅、洋房、高层项目特色国际化社区、豪华居住区、景观居所建筑类别联排、独栋、叠拼小高层建筑风格托斯卡纳容积率0.62绿化率60%占地面积200万平方米建筑面积52万平方米项目配套18洞72杆山地高尔夫球场、希尔顿度假酒店、国际会议中心、3万平米风情商业小镇、山顶温泉SPA度假中心，2000亩原生态森林公园、6大主题休闲公园，半月温泉休闲俱乐部庆隆南山高尔夫是重庆首个集GOLF运动、酒店商务、休闲度假、高尚住宅为一体的复合型GOLF别墅国际生活圈荟澜山二期荟澜山山外山未售在售待售玺馆售罄个案分析141820148737315001444600001347405000100001500020000024682016年独栋成交走势项目景观资源丰富，项目配套齐全，距离城区近18个案分析棕榈泉国际花园物业类型住宅,商业,办公项目特色高端富人生活社区容积率1.2绿化率40%占地面积1200亩建筑面积100万方项目配套棕榈泉国际俱乐部，棕榈泉生态公园商业配套：项目商业总体量约30000平方米，包括棕榈泉风情街（5000平方米）、棕榈泉国际俱乐部（10000平方米）和棕榈泉湖滨商业等三大部分（15000平方米）。000011310000000038845396223560734312000001000020000300004000050000012342016年独栋成交走势以棕榈湖为景观核心，打造棕榈泉生态公园，构建高档生活休闲区丰富的景观资源，完善项目配套，地理位置优越19个案分析项目名称东原湖山樾项目地址重庆新牌坊星光大道北沿线物业类型住宅建筑形态联排、双拼、独栋，高层装修情况毛坯占地面积286亩建筑面积36万方容积率1.88建筑风格赖特风格开发商重庆东原房地产开发有限公司照母山生态宜居大盘，湖山别墅焕新之作0000110201000033831329220278310300010001000020000300004000000.511.522.52016年独栋成交走势坐拥照母山湖山资源，地段位置发展前景好20个案分析项目名称学府大道69号项目地址学府大道重庆交通大学旁物业类型住宅，商业建筑形态别墅装修情况毛坯占地面积981亩建筑面积65万方容积率0.33开发商重庆交院江南大学城置业有限公司交通大学旁——1000亩原生态社区0010100010002318402318400002318400050001000015000200002500000.20.40.60.811.22016年独栋成交走势低密度林深书香豪宅，地段交通便捷21个案分析中安长岛——温泉别墅社区项目名称中安翡翠湖项目地址童家溪镇同兴北路99号物业类型住宅建筑形态别墅装修情况毛坯占地面积233.5亩建筑面积15.5万方容积率0.4开发商重庆中安房地产开发有限公司000100000100837500000015391000500010000150002000000.20.40.60.811.22016年独栋成交客户嘉陵江畔的温泉别墅社区22个案分析蓝光十里蓝山——南山森林花园社区项目名称蓝光十里蓝山项目地址巴南区渝南大道111号物业类型住宅建筑形态别墅，洋房，高层装修情况毛坯占地面积——建筑面积24万方容积率0.5开发商重庆中泓房地产开发有限公司背靠南山优越景观资源，出行交通便捷000011000000000093738925000000020004000600080001000000.20.40.60.811.22016年独栋成交客户23项目共性分析资源：自身具备独特资源（户户温泉入户）景观资源：独栋热销项目都具备优越的景观资源地段：交通便捷，快速通达主城各区域配套：项目自身具备高端配套及周边完善的配套设施品牌：高端项目具有强烈的品牌号召力怎么做？项目简介——东原湖山樾项目名称东原湖山樾项目地址重庆新牌坊星光大道北沿线物业类型住宅建筑形态联排、双拼、独栋别墅,洋房，高层装修情况毛坯占地面积286亩建筑面积36万方容积率1.88建筑风格赖特风格开发商重庆东原房地产开发有限公司首次开盘时间预计5月底位于重庆照母山，项目围绕照母山森林公园、月亮湾公园、百灵公园、动步公园，独栋及大联排别墅享一线水系景观项目位于北部新区照母山板块，按政府规划定位重庆“宜居”标杆区域，是重庆城市向北发展的集中展示区；项目处金州大道、金山大道、兰海高速、内环快速路的中心位置，到江北区观音桥仅18分钟，到渝中区解放碑仅29分钟，到沙坪坝24分钟，交通通达性好，但公共交通缺失；观音桥解放碑沙坪坝板块交通项目以市政道路为隔离带，将项目分割为两个组团，一期7-8万方别墅组团，二期28万方高层+商业组团；项目一期以肖家沟水库和照母山为景观依托，打造纯别墅产品，其中68#-78#双拼别墅，79#-102#独栋别墅，其余为联排别墅；二期规划为商业+高层产品。二期规划一期双拼一期大联排一期独栋一期小联排一期叠拼项目规划一期独栋一期别墅产品中，拥有市场少有的纯独栋产品，独栋别墅楼栋号为79#——102#；主力面积段为250-420平米，实得面积1000平米，独栋总价都在2000万以上，均为千万级别墅；独栋别墅拥有一线湖景资源，览山临湖，视野效果好。产品解析售楼部肖家沟