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项目运营管理方案1、运营管理概述本项目的运营工作，从项目建设中期，就开始组建前期策划工作组，主要组织编制运营管理的各类文件与运营方案，报梁山县有关主管部门批准或备案。在项目建设末期开始进行运营筹备阶段，选聘管理人员、开展员工培训、参加工程交工验收、联系落实各主管部门或相关单位的对口管理、参与资产清点并模拟试运营，自项目正式运营起至特许运营经营期结束止，为运营管理的正式实施阶段。2、组织机构方案2.1小区物业的运营管理机构在本小区的物业管理实施中，我们将运用项目公司充实的资源，对小区内实施一体化管理，项目公司拟设本安置房小区物业管理处作为项目公司的外派机构，全面负责园区内的日常管理运作，处理园区内外事务，在项目公司统一领导下对园区内实施专业化物业管理。管理处人员配备岗位设置人员配备（人）岗位职责物业经理2全面负责园区内物业管理工作维修人员5负责园区内的日常修理、小修及各项保养工作收费人员2负责园区内相关费用的收取工作保洁员30负责园区内垃圾的收集与清运工作保安员30负责园区内安全保卫、车辆疏导（停放）工作合计692.2、成员岗位要求及职责物业经理（1）全面负责管理处内部管理、业务服务；保安服务、保洁服务、绿化服务、应急服务、特约服务等工作；（2）组织拟制、审核物业贯彻管理服务的工作计划和作业文件；（3）负责管理服务的质量控制；（4）负责管理服务的费用控制；（5）负责协调与业主、物业行政主管部门、管理部门及专业专项物业管理公司之间的关系。（6）负责业主的选择、评价，审批管理服务公开文件和管理处作业文件的发放；（7）负责组织公益性活动；（8)完成项目公司交办的其它任务。门岗保安（1）、对物业经理负责，服务上级命令；（2）、在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；（3）、验证《物品出门证》，施工人员的《临时出入证》后方可放行；（4）劝阻闲人进入；（5）发现责任区域公物损坏向上级报告；（6）负责外来人员登记，备用钥匙管理；（7）协助管理员进行紧急服务处理。巡岗保安（1）对物业经理负责，服从上级命令；（2）巡逻中遇到需要服务应及时提供服务；（3）接到监控中心对讲机呼叫时，应立即赶到现场；（4）巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；（5）检查机动车辆、非机动车辆、停放情况。保洁员（1）对管理员负责，认真执行各项管理制度；（2）认真做好承包区域的环境保洁；（3）在物业经理带领下，认真完成本职工作和其它交办任务；维修工（1）维修员工在接到指派修理后应在15分钟内到达业主修理点进行修理。（2）进行修理工作时，应着装整洁，对客人要有礼貌，修理动作要轻。（3）修理工对设备设施修理后，应清除设备、设施上的油污、灰尘等，对散落在地上的垃圾要清除干净，修理工具和备品备件要收好，不得有遗漏。（4）所有修理人员应按所修理设备的操作规程进行，不得违反各种设备的安全操作规程，确保安全生产。3、运营方案及运营维护保障方案3.1、园区管理管理处将在小区内实行封闭式的管理。小区设有2个出入口，因小区内地理位置影响，使之成为一个相对比较独立的小区。在每个出入口位置设立保安岗亭，增设挡车器（电动移门），派保安人员驻守。小区内业主固定车辆需要办理车辆登记，领取《小区车辆出入证》。临时进出小区车辆需在保安岗亭做好登记，方可进小园区，如有货物需出小区，应提供相关业主货物（发）放行单。在小区内车辆实行单向行驶方案，划分停车区域，临时停车区域，装卸货物区域（见附图），各业主的车实行有序停放。保安在区域内实行动态巡逻制度，在巡逻过程中，有序指挥车辆的停放、出入等，维持小区面貌，在巡逻中发现问题，解决问题。夜间实行半封闭的管理模式，从而有减少车辆的失窃现象。白天保安巡逻不低于6次，夜间小区内保安巡逻次数不低于8次。同时，应做好相关《车辆出入登记》、《保安巡逻记录》、《保安交接班记录》等相关台帐。3.2、收费管理（1）收费项目合理、合法、公开。（2）每项收费都应开具正规的发票或收据，应字迹清晰、数据准确。（3）准确、及时做好实收账册，统计应收费用、实收费用以及欠收费用，做好收费报表。（4）管理服务费的收支账目每半年公布一次，接受业户的监督和查询。（5）开展特约服务收费根据服务要求和服务标准，本着收支平衡，略有盈余的精神与业户协商定价。（6）服务人员在服务过程中乱收费、向业户索要劳务费或徇私舞弊，一经发现严肃处理。同时管理处书面向业户道歉退还费用并加赔同等金额。3.3、保安管理基本要求（1）保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务。不准吸烟、闲聊、阅读快报、做与保安服务无关的事。（2）值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语。（3）业户需要帮助时，应主动及时提供服务，对业户及访客的询问应热情接待。（4）为保障业户、访客的人身、财产及厂房物业的安全，保安人员应认真值守，实施正常的小区公共部位的安全保卫防范性工作，尽到管理人的义务。对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，果断作出适当处置，即时报告上级，并做好记录。3.4、保洁管理（1）保洁人员应统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄。（2）为管理区域内提供一个清洁、舒适的工作和生活环境。（3）操作规范化、管理科学化。（4）适时、及时、准时进行保洁服务。（5）爱护物业各项设施及财物。（6）及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放。（7）节约用电、用水。（8）遵守安全条例和操作程序。（9）作业时使用的材料和清洁剂不应对建筑物材质造成损害，维护建筑物原貌。（10）文明、有序作业，最大限度地减少对周围环境和生活区、工作区的影响。在小区内统一、合理设置垃圾桶（或建造垃圾收集房），实行垃圾袋装化，统一清运。小区实行8小时保洁制度。（1）[道路]目视地面无垃圾杂物、污渍、积水、泥沙。每天巡回保洁人行路面无杂物、烟蒂、垃圾和痰迹。每天巡回保洁（2）[绿化带]花园内无瓜果皮壳、枯叶、饮料盒、纸屑、碎石等杂物。每天巡回保洁（3）[垃圾处理]垃圾桶周围墙壁面无污迹、粘附物。每天1次保洁垃圾桶表面无积灰、污迹，冲洗空桶内壁无异味。每天1次保洁垃圾袋装化，桶内垃圾不满溢，盖好垃圾桶盖。每天1次保洁在垃圾桶周围5米内进行消毒、灭虫。不定期保洁（4）[照明设施]灯杆无脏污、粘附物。每周1次保洁（5）[保安岗亭]室内地面干净无杂物。每天2次保洁墙面四周无污物迹，顶部无蜘蛛网。每月1次保洁岗亭外面无积灰。每周1次保洁（6）[排水沟]目视干净无杂草、杂物。每周1次保洁排水畅通无堵塞、积水。每周1次保洁（7）[外墙]外立面二米以下无污垢。每天1次保洁建筑物外立面按委托合同要求清洗。（1）员工自查：每个员工根据有关工作的规程，对自己负责分管区域的保洁项目进行自查，及时发现问题、解决问题，并做好记录。（2）物业经理巡查：物业经理应把巡回检查作为自己的主要工作，对管理区域所有保洁部位、项目进行巡回检查，每天不得少两次，并做好纪录。3.5、维修管理（1）屋面检修，雨水管疏通每季度(2）雨污水管道清淤、疏通每年（3）水箱、阀门清洗检修保养每半年（4）各类进出水管的防冻、检修工作每年(5）化粪池清坑每年(6）消防设施检修每季度编制各种大（中）修计划：（1）屋面防水修理工程（2）标房外墙粉刷工程（3）栏杆（围墙）油漆工程（4）单（双）跨厂房屋面雨水沟、维修更换工程报修流程：（1）凡是业主发现设备、设施损坏、异常或有疑问可立即报电话到管理处报修。(2）管理处接到报修后应填写报修登记，同时立即按报修内容指派维修员工在规定时间（半小时）内到达现场，进行修理。(3）业主在维修单上确认签名，维修结果上报管理处，物业经理进行业主回访，并做好相关的台帐记录。3.6、绿化管理（1）保洁：经常/天，保洁率99%以上；（2）浇水：夏秋季一遍，冬春季二天一遍，均匀适量，不伤花木；（3）施肥：夏秋季一遍，均分无重无漏；（4）除杂草：一遍/月，基本无杂草，纯度99%以上；（5）草坪修剪：二遍/月，高度适中；（6）杀虫：一遍/季，发现虫害时连续多次至消灭为止，用药正确、卫生安全不污染环境，长势优良；（7）整形造型：春、夏、秋季各一遍，乔木剪下重枝、内生枝，灌木造型。3.7、装修管理新业主进驻小区，如需要进行装修，则必须提出申请，经物业审核，项目公司批准后，签订装修施工协议书，方可进行施工。如占用绿化、道路、外墙开门等，须经过相关部门批准后，向物业提供相关批准文件及复印件后，方可开展施工。4、主要设备及设施维护方案4.1、电梯的检查与维护项目内容保养周期机房保养清洁机房地面卫生半月清洁曳引机、限速器、控制柜内的卫生半月检查并坚固主电源、辅助电源、曳引机、控制柜中各接线端子半月检查主电源及控制电源的熔断器，确保接触良好半月检查曳引机减速，电动机的油位，温升，确保曳引机运行正常半月检查并调整电梯制动器的制动闸瓦与制动轮盘的间隙，确保间隙不大于0.7mm，同时保证制动器工作灵活可靠半月井道保养添加轿厢或对重油杯中的润滑油，使导轨润滑良好半月添加限速器和限速器张紧轮轴承润滑油，使限速器系统工作正常半月清洁轿顶，门头，门地坎和地坑的卫生半月检查或调整各安全开关，试验各安全开关，确保功能正常半月门机、层门、轿门及光幕的保养清洁开门机系统半月紧固开门机系统各机械连接部件半月检查并调整门扇的垂直度，门中缝的间隙是否符合要求半月添加门机各机械传动部的润滑油半月检查门机皮带的松紧及磨损，并视其情况处理半月坚固门电机，门电阻的各螺栓半月检查开关、减速器、门机限位开关是否完好半月调整门刀的垂直度，同时保证门刀与厅门地坎间隙在5-8mm半月调整厅门系统，确保门扇与门扇的间隙1-6mm，门扇下端与地坎的间隙1-6mm，门锁在电气接触前齿合量不小于7mm半月确保门电气联锁装置安全可靠半月厅门自动关门装置有效半月添除厅门门滑道上的润滑脂，使开关门灵活可靠半月清洁光幕上的积尘，确保安全可靠，使用可靠半月保养轿内、外呼梯按钮、层显，确保完好可靠半月机添加曳引轮轴承、导向轮轴承、轿顶道绳轮轴承、对重道绳轮轴承的润滑油，确保轴承润滑良好季度房及井道的保养保养选层系统，使选层器的动作准确可靠季度保养并调整井道传感器，确保平层准确可靠季度清洁曳引绳油污，调整曳引绳的张力，使受力偏差在5%以内季度检查曳引绳组合是否完好，曳引绳有无断丝、断股现象季度检查曳引绳的伸长长度是否超出越程要求，不符合的调整曳引绳长短季度清洁导靴和靴衬，磨损严重的靴衬予以更换季度电梯运行左右晃动的，适当调整导靴与导轨的间隙季度检查对重铁压板有无松动季度清洁安全钳钳口油污，检查并调整安全钳楔块与导轨侧面的间隙，使其符号要求，调试后，并用慢车手动试验安全钳及安全钳开关的可靠性季度保养缓冲器，确保弹性缓冲器无锈蚀，油压缓冲器油位正常，缓冲器开关有效季度检查、调整并试验各安全开关，确保安全开关完好、有效季度检查限位和极限距离符合要求：限位：50-80mm，极限120-150mm季度更换曳引机减速中的油（电梯专用油）每年清洁电磁抱闸铁芯，并添加适当适量的润滑剂每年检查并坚固电缆支架，电缆与井道或轿厢边沿有无碰撞每年对电梯测试一次接地电阻（阻值不小于4Ω）每年测试各部位绝缘电阻（动力阻值不小于0.8MΩ，其它回路不小于0.25MΩ）有微机控制的，应先拆出微机控制系统后才能测每年4.2、小区监控设备的检查与维护（1）每季度进行一次设备的除尘、清理，扫净监控设备显露的尘土，对摄像机、防护罩等部件要卸下彻底吹风除尘，之后用无水酒精棉将各个镜头擦干净，调整清晰度，防止由于机器运转、静电等因素将尘土吸入监控设备机体内，确保机器正常运行。同时检查监控机房通风、散热、净尘、供电等设施。（2）根据安防监控系统各部分设备的使用说明，每两个季度检测其各项技术参数及监控系统传输线路质量，处理故障隐患，协助监控主管设定使用级别等各种数据，确保各部份设备各项功能良好，能够正常运行。（3）对容易老化的安防监控部件每个季度一次进行全面检查，一旦发现老化现象应及时更换、维修，如视频头等。（4）对长时间工作的终