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保利孤山村项目前期市场定位报告鹏翔智地09.7目录1、地块概况2、市场分析3、项目整体定位及产品建议一、地块概况市北中心老城区孤山村项目崂山区李沧城乡结合新区四方老城工业区市南一线海景区崂山海景新城区中观区位：青岛市北部-四方区，青岛传统老工业基地，经济基础雄厚文化历史悠久。但青岛本土居民对各区域的区域价值及区域认同度由南至北依次递减；微观区位：四方区西部—孤山村片区，北临大沙路，南临双星海逸山景，片区以轻工业为主。地块区位特征地形地势特征地块北大沙路，双向四车道地块西金沙路，双向两车道地块南湖清路，双向两车道地块东金华之路，双向两车道地形整体呈不规则状，西半部分面积较大，东半部分相对面积较小，整体主要集中在西半部分；地势主要表现为西高东低，最大落差大约为3-5米，北高南低，最大落差大约为10米。地形内部特征地块内部，95%的建筑物已成平地，仅余几座平房尚未完全拆除；地块内部西南侧有落差大约为10米的凹陷，开发时应提前注意。地块配套及交通情况农贸市场超市、小餐馆水清沟商圈纺机医院酒店、餐饮地块邻小型餐饮店和便利超市，具备基本生活配套设施；地块市北区东部商圈李村商圈市政府孤山村崂山区李沧区四方区台东商圈班次起始站点项目站点208唐河路--唐河路（环行）大沙支路361公交五公司--恒星学院大沙路362唐河路--石老人大沙路12沙岭庄--沙岭庄（环行）大沙路21开封路--团岛大沙路206天泰体育场—天泰体育场紫荆苑小区与地块200米距离内公交线路项目所处地段到达市内各主要商圈的交通通达状况较好；与以居住为主的区域通达状况相对较好，如台东、李村等区域；与以旅游为主的区域通达状况相对较好，如市政府（五四广场）、崂山等区域；与以商业、办公、购物为主的区域通达状况相对较好，如台东、市政府、佳世客等区域。地块配套及交通情况11公里10公里5公里5公里孤山村地块地块基本指标总占地面积(㎡)48000总建筑面积(㎡)153600容积率3.2规划11栋20-22层高层住宅户数约1500户地块容积率在区域内相对较高，影响整体的居住舒适度，开发时应注意提前规划。湖清路大沙路从区域规划看，地块所处位置未来大型商业配套即将兴起，加上欢乐滨海城，发展前景可观！地块发展瑞昌鑫源项目5万平大型商业设施（大型超市、购物中心、专业卖场）TESCO大卖场“纺织文化”风情商业街双星大沙路10万平住宅地块孤山村地块水清沟20万平大卖场项目地块总结优势地块地势存在一定坡地，对于项目整体规划形成利好；交通通达状况较好，与主要居住、办公等片区有着较方便的交通资源；地块西侧恒锦世家开建，地段居住氛围增强；劣势地块所处中观、微观区位市场价值认可度较低；地块容积率过高，对塑造精品社区形象有所影响；地块周边厂房多、低矮房屋多，居住环境差；地块东侧和西侧大客车流量大，噪音污染和粉尘污染重。机会欢乐滨海城的开建对提升地段形象有积极作用；周边多块商业配套设施正在动工或规划中。威胁双星大沙路地块下半年将要动工二、市场分析中观市场研究青岛市房地产成交分析住宅成交量从09年2月逐步攀升，市场状况企稳回升；政策性住房成交量大幅上升，6月成交量相对4月激增1000套；价格在09年5月出现波动，主要是受政策性住房大量成交的影响。成交主力面积区间集中在80-100㎡，刚性需求占主导；自09年2月起，80-100㎡成交量放大，市场刚性需求集中释放，促成成交。3%11%49%18%13%4%2%四方区热销户型占比60㎡以下60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-150㎡150-180㎡180㎡以上中观市场研究四方房地产成交分析四方住宅成交量自09年1月逐月增多，4月、5月、6月成交最大；四方住宅成交量6月下滑，但成交均价上升，市场购买热度旺盛。四方区热销户型以80-100㎡为主，市场刚性需求占主导。中观市场小结自09年2月，青岛住宅市场和四方住宅市场量价齐升，市场企稳回暖；四方住宅市场成交面积区间以80-100㎡为主，区域刚性购房需求大。微观市场研究同质性：产品定位相符、面向客群基本一致、价格区间相符；品牌性：同为区域内知名品牌，客户追逐性大；片区性：不同片区，但供应产品类别、品质及价格具有可比性；（伟东幸福之城）热销性：区域内销量激增项目，产品区间、单价、总价款基本一致。（金裕花园）竞品选择原则微观市场研究代表个案研究楼盘名称总建面㎡产品主力户型均价主力总价开盘时间月均去化装修情况万科金色城品28.6万高层小高层88㎡套二90㎡套三7500元/㎡套二66万套三67.5万08.1166套毛坯金裕花园多层95㎡两房100㎡套三6500元/㎡61万套二65万套三33套（两个月平均）毛坯梦境江南14.9万高层90㎡套二100㎡套三6000元/㎡54万套二60万套三08.537套毛坯保利百合花园22.9万高层80-89㎡套二90㎡套三6400元/㎡50万套二60万套三09.3162套毛坯微观市场研究基础指标分析竞争项目的总建规模大多为20万平米左右的中型社区；主力面积为80-90㎡两房及90㎡紧凑三房、130㎡舒适三房；在售项目均价6500元左右，除新开楼盘外（金裕花园），月均去化116套左右；竞争项目全部为毛坯房。微观市场研究万科金色城品户型面积区间供应面积配比去化销售占比去化率套一一室一厅一卫48.61㎡56套158套10.3%29套0.6%51.8%一室两厅一卫（可分割两房）74.21㎡102套（售罄）18.8%102套20.2%100%套二两室两厅一卫86.8-94.31㎡297套313套53.13%253套53.3%85.2%两室两厅两卫117.63㎡16套3%15套93.75%套三三室一厅一卫89.32-97.33㎡51套88套62.4%84套23.1%96.7%三室两厅100-110.73㎡37套总计559套503套网上备案房源统计09.7.24供应：两房供应最多，其中以86-94的常规两房为主；去化：常规一房、常规两房市场接受度高。一房48.61去化慢，主要因为单价过高；竞品分析74㎡一室两厅一卫86㎡两室两厅一卫117㎡两室两厅两卫万科热销户型特点：客厅开间大，生活舒适；户型功能分区布局合理，没有浪费面积的设计缺陷；黄金比例户型设计，主卧、次卧开间大、进深长，居住舒适。户型面积区间供应面积配比去化销售占比去化率套一一室两厅一卫74㎡60套5%29套5%48.3%套二两室两厅一卫85㎡-99㎡696套923套79.4%336套449套81.9%48.3%48.6%101㎡-115㎡227套113套49.8%套三三室两厅两卫130-135㎡120套180套15.5%95套106套79.2%19.1%153㎡60套11套18.3%总计1163套555套47.11%竞品分析梦境江南供应：两房产品供应量大，以80-100㎡的常规两房和100-115的舒适两房为主；去化：130㎡常规三房去化较好，市场接受度高，153㎡舒适三房市场接受度低。网上备案房源统计09.7.24竞品分析梦境江南热销户型特点：南北通透，采光好主卧带观景阳台或外飘窗，客厅带观景阳台，满足生活情调要求；客厅、主卧开间大，居住舒适。竞品分析金裕花园户型面积区间供应面积配比去化销售占比去化率套二两室两厅90-100㎡30套27.8%18套27.3%60%套三三室一厅、三室两厅100-120㎡78套72.22%48套72.7%61.5%总计108套66套网上备案房源统计09.7.24金裕花园：主力户型：三房；热销户型：100㎡左右宽绰三居.微观市场研究保利百合花园户型面积区间供应面积配比去化销售占比去化率一房一室两厅一卫55-57㎡46套6%46套6%100%二房两室两厅一卫80.47-88.61㎡328套40%326套40%99.4%三房三室两厅一卫89.74-109㎡323套39.4%322套39.4%99.7%三室两厅两卫111-116㎡98套12%98套12%100%四房四室两厅两卫120.57㎡25套3%25套3%100%总计820套817套供应：常规两房和紧凑三房供应量大；去化：常规两房和紧凑三房市场接受度高，常规三房市场接受度低，去化慢微观市场研究保利热销户型特点：南北通透、紧凑三居产品客厅方正实用，采光好，面积利用率高。94㎡三室两厅一卫89㎡三室两厅一卫微观市场研究楼盘名称总建面㎡产品主力户型均价主力总价开盘时间月均去化装修情况伟东幸福之城140万高层80-90㎡套二130㎡套三6200元/㎡52万套二80万套三09.5201套毛坯微观市场研究伟东幸福之城主力户型在80-90㎡套二，130㎡套三；自09年5月开盘到7月，月均去化201套。竞品分析伟东幸福之城户型面积区间供应面积配比去化销售占比去化率套一一室两厅一卫72-75㎡63套6%43套7%75%套二两室两厅一卫82㎡-94㎡535套539套55.2%384套386套64.7%71.78%71.61%118㎡4套2套50%套三三室两厅一卫115㎡67套9%48套8%71.6%套三三室两厅两卫106-130㎡88套123套12.6%44套71套11.9%50%57.7%130-136㎡33套26套78.8%167㎡2套1套50%套四四室两厅两卫132-147㎡85套184套18.9%29套48套8%30.5%26.1%148-157㎡99套19套19.1%总计976套596套供应：两房产品供应最大，以80-95㎡常规两居为主;去化：75㎡一居、80-95㎡常规两居、130-136舒适三居去化最大，市场接受度高;118㎡舒适两居、106-130常规两居和167㎡舒适三居、150常规四居市场接受度低，去化慢；网上备案房源统计09.7.2472㎡一室两厅一卫116㎡三室两厅一卫134㎡三室两厅两卫伟东热销户型特点：南向卧室设计，北卧带外飘窗，采光好；客厅带观景阳台，生活更舒适；客厅、主卧开间大，进深长，居住享受。微观市场研究微观市场研究户型面积（㎡）供应（套）占总供应比例销售（套）占总销售比例去化率一房4856327套2%29249套1%10%51.8%55-57461%462%100%72-752256%1747%77.3%二房80-9012332133套34.4%10371497套41.4%59.8%84.1%90-10065318.2%33013.2%50.5%100-1202477%1305%52.6%三房80-100388919套10.8%343684套13.7%27.33%88.4%100-1202397%2068.2%86.1%120-1402306%1235%53.5%140-160622%120.4%19.4%四房12025209套0.6%2573套2%3%100%130-1601845%482%26.1%合计/35882503竞争项目销售房源汇总供应：80-100㎡常规两居和100-120㎡舒适两居为竞品主力供应区间，客群以刚性需求和改善型为主；去化：常规一房、常规两房、紧凑三房为目前市场上接受度最高的产品；舒适型两房、舒适型三房市场供应小，去化相对较好，有一定的市场潜力；客群：由片区内产品供应、成交可见，以刚性及基础改善型需求客户为主。微观市场研究竞争项目产品力分析住宅竞争项目楼盘名称景观特色建筑风格建材配套物业管理万科金色城品一个街心，两大园林，U享别致景观现代简约涂料会所万科物业鲁岳梦境江南江南风格，集：亭台水榭、景观小品为一体现代中式底层商铺、幼儿园城投物业保利百合花园南派3D园林景观现代简约底层商铺、幼儿园保利物业伟东幸福之城欧式皇家园林设计新古典主义欧式风格底层商铺、会所嘉诚物业公司景观建造以水景为主，配合绿化、小品、地势等形成系列主题景观带，景观特色明显；四方区域竞品建筑风格以现代为主；除保利物业、万科物业全国知名外，其他物业公司在岛城无影响力。20-254%26-3041%31-3532%36-401