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2011年11月保利国际广场案例研究报告项目开发商——保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，国家一级房地产开发资质企业，为中国房地产成长力领航品牌目前在长沙成功打造保利湘府文苑、保利林语墅、保利麓谷林语、保利阆峰云墅、保利国际广场。五个高端项目，其中四个主要以别墅物业为主，其次保利国际广场高端城市综合体项目，所开发的项目均得到广大高端客户认可。保利国际广场高端城市综合体——占地面积80186平方米，总建筑面积79万㎡，配套及定位：五星级万豪酒店、国际5A写字楼、公寓、超高层住宅，中国豪宅的长沙新面孔开发商背景占地面积80258.8平方米建筑面积79万平方物业类型住宅、酒店、写字楼、公寓、商业容积率6.0绿化率51%总栋数10栋总套数批准预售总套数2691建筑结构框架开发周期约3年开盘时间2011年4月30日项目地址：天心区书院路9号开发商：长沙南湖广场置业有限公司物业管理：长沙保利物业管理有限公司公司施工单位：中国建筑第五工程局有限公司建筑设计单位：深圳市筑博工程设计有限公司景观设计单位：GVL国际怡境景观设计有限公司销售代理：深圳世联、中地行保利国际广场—项目概况当前市场最具居住品质的城市豪宅，便利+纯粹+品位兼得中国豪宅的长沙新面孔——高端城市综合体项目由8栋住宅(A1-A8栋)、一栋商业公寓（B1栋）、一栋4层商业（B2栋）及甲级写字楼和五星级酒店（B3栋）组成。A1栋(住宅)A2栋（住宅）A3栋（住宅）A4栋（住宅）A5栋（住宅）A6栋（住宅）A7栋（住宅）A8栋（住宅）B1栋（公寓、商业）B2栋B3栋公寓：1栋公寓，面积区间为44—110平米，弧形规划，可享270度绝版江景资源；住宅：8栋住宅，面积区间为121—340平米超高层住宅（含少量复式）；写字楼：为本案最大亮点，235.5米超高层，城市天际。西南向江景尽揽，一线江景办公环境，绝无仅有；商业：一线临江4层商业，借势沿江风光帯，可打造沿江风光帯风情商业街；酒店：江景顶级酒店、升级CBD核心生活，全面提高商务升级需要。项目规划与定位目前的工程进度：住宅：A1、A2栋基本主体封顶；A4、A6、A8栋建至1-2层；A3栋已建至23层；A5栋已建至19层；A7栋已建至13层；商业：B1栋已建至2层，B2、B3栋还处于地基阶段。目前工程进度•共8栋36—47层的超高层住宅；户型包括：129—171㎡三房房、159—260㎡四房、320—340㎡复式五房。•52层沿江公寓，共推出452套左右，面积区间在44—110不等。•235米超高层写字楼及五星级万豪酒店•沿江四层风情商业街超高层住宅区公寓商业写字楼酒店产品构成长沙首创业主专属层地下车库及智能停车引导系统；顶级精装会所式双大堂设计，配置长沙首创大堂私人管家服务；定制滨江豪宅顶级园林--50%绿化率；建筑外墙采用全干挂石材豪宅立面；拥有长沙首个瞰江无边界天际泳池；拥有长沙首个星空直升机停机坪.项目配套已创多个长沙首创，首创大堂私人管家服务，首个星空停机坪，首个无边界天际泳池开发亮点A1A2A3A5A4A6A7A8超甲A级写字楼JW万豪在售未售在售产品情况：目前项目推出住宅4栋、公寓部分在售。住宅面积区间在129—171㎡三房房、159—260㎡四房、320—340㎡复式五房。公寓面积区间在44—110㎡装修定位：公寓全精装，住宅毛坯装修标准：4500元/平目前售价：住宅均价15000元/㎡公寓均价20000元/㎡在售产品情况及价格区位对比分析区位交通周边配套区位对比分析景观资源•保利区位：项目位于书院路与南湖路交汇处，滨江区域南湖新城的中心。拥有丰富的江景资源。距离五一、东塘商圈近，是市中心稀缺地段。•对比：本案位于主城区湘江大道与湘春路交汇的黄金路口，占据湘江东岸临江核心地段，为长沙一线江景资源型城市高端综合体。保利国际广场复地.崑玉国际滨江新城板块，五一商圈、丰富的景观资源，与本案区位旗鼓相当。区位交通周边配套区位对比分析景观资源保利国际广场复地.崑玉国际保利国际广场交通：主干道书院路与南湖路交汇，区域近10余趟公交车经过，同时南湖路过江隧道在建中，地铁4号线（规划中）交通便利，连接市区繁华地带；对比：主干道湘江中路与湘春路交汇，区域经过公交10条，坐拥地铁一号线营盘路站及营盘路过江隧道，交通十分便利，临近五一繁华地带。地铁物业、过江隧道、数10余条公交线路，交通便利。区位交通周边配套区位对比分析景观资源周边配套生活圈购物（商业）五一大道、黄兴路步行街、新一佳（侯家塘店）等、家润多（南湖路）餐饮周边无特色餐饮银行建行黄土岭支行、长沙银行银德支行、中国银行赤岗支行、劳动路邮政储蓄文体设施南郊公园、橘洲公园、碧湘门广场；贺龙体育场、田汉大剧院、市少年宫；贾谊故居、白沙古井医疗省儿童医院、长沙市第三医院、南湖医院、长沙五洲医院酒店五华、神农、锦江之心、佳程酒店学校幼儿园：天心区教育局第二幼儿园、湖南省群众艺术馆幼儿园、欢乐启智幼儿园小学：书院路第三小学、书院路一小、沙湖桥小学、仰天湖小学中学：雅礼中学、第九中学保利南湖五一商圈五一广场黄兴路步行街紧邻五一商圈、东塘商圈、区域配套完善，唯独缺乏特色餐饮。但内部配套高端。保利国际广场区位交通周边配套区位对比分析景观资源周边配套生活圈购物（商业）五一商圈、黄兴路商圈、百联东方广场、春天百货、王府井、中山商业广场、金满地商业街餐饮毛家饭店、七彩江南、好食上、茅屋人家、兰亭茶餐厅、龙成家菜城、金泰酒楼、兴汉食府、富开酒楼、银行工行、交行、央行、农行、中信银行、建行等文体设施湖南省博物馆、长沙市博物馆、长沙市青少年宫等、两广一厅医疗湘雅附一医院、中医附二、第四医院、长沙中山医院、鸿业皮肤病医院、口腔医院、中心医院分院、中南大学湘雅医院、湖南省疾病预防中心、妇幼保健院酒店喜来登酒店、南方明珠大酒店、皇冠假日酒店、万代大酒店、7天连锁酒店、湘君华天酒店、开心连锁酒店学校中学：长沙市一中、长郡中学、周南中学、明德中学小学：三角塘小学、长师附小、望麓园小学、湖南一师二附小五一广场黄兴路步行街配套对比：本项目周边配套极为完备，生活配套、教育配套、商业配套、医疗配套都已形成规模。财富中心商圈五一商圈复地。崑玉国际区位交通周边配套区位对比分析景观资源岳麓山湖南第一师范橘子洲杜甫江阁南郊公园湘江风光带景观资源：本项目位于南湖新城中心区，拥有丰富的自然景观资源，人文资源浓厚，是长沙“山水洲城”的集中体现区域。保利国际广场区位交通周边配套区位对比分析景观资源复地.崑玉国际岳麓山湘江风光带橘子洲两馆一厅开福寺烈士公园景观对比：坐拥湘春路北大门，百年老街，几代人的居住首选，同时拥有丰富的自然景观资源。区位对比分析小结项目名称复地.崑玉国际保利国际广场优劣对比区位市中心滨江新城板块五一商圈市中心滨江新城板块五一商圈同处滨江板块，无明显优势交通地铁物业过江隧道10余条公交线路地铁物业过江隧道10余条公交线路地铁物业，交通更便利周边配套配套极为完备，生活配套、教育配套、商业配套、医疗配套都已形成规模。紧邻五一商圈，东塘商圈，配套完善、唯独缺乏特色餐饮本项目配套极为完善，都已形成规模。景观环境资源自然景观资源、百年老街、自然景观资源、人文资源浓厚不可复制的百年老街，历史人文资源浓厚保利国际广场凭借城市中心成熟的地段价值，稀缺景观，与本项目不相上下，本项目在整体区位配套、历史人文资源上占据一定优势。产品分析A1#,44层，共220套，售罄；三房：129㎡、44套，169-171㎡、43套；四房：165㎡、44套，194-196㎡，86套。A2#，44层，共132套，销售64套，销售率48%；三房：130㎡、44套，140㎡、44套，四房：159㎡、44套。A3#，47层，共188套，销售121套，销售率64%；四房：260㎡、94套，五房：320㎡、47套，340套、47套。A7#,36层，共202套，销售8套，销售率4%；三房：135.㎡、68套，146、34套；四房：166-168㎡、67套，190㎡、33套。B1#,52层，推出452套，销售333，销售率73.6%；44-53㎡、393套，70-110㎡、59套。目前推出产品为公寓以及舒适、豪华型三房、四房、五房未售未售A1#A4#A7#A3#A5#A8#A6#A2#B1#235㎡万豪酒店未售产品配比智能化系统产品分析户型分析园林建筑特色产品配置户型面积供应套数占比成交均价（元/㎡）公寓44-52㎡39334%1988170-99㎡595%21067三房129-146㎡23320%13591169-171㎡434%12468四房158-168㎡15412%13392190-196㎡12011.3%14237259-273㎡947%18123五房328-349㎡846%17959365㎡90.7%18131合计44-365㎡1189100%公寓均价：20000住宅均价：15000占比39%占比24%占比30.3%占比6.7%123项目目前推出产品以公寓产品及三房四房产品为主，其中三房主力面积段为129-146㎡，四房主力面积段为158-168㎡及190-196㎡；五房占比最小，主力面积段集中在328-349㎡之间；公寓产品主力面积段为44-52㎡产品配比智能化系统产品分析园林建筑特色产品配置户型分析产品配比智能化系统产品分析户型分析园林建筑特色产品配置A2户型：三房两厅两卫129.86㎡外部优劣势优势：A2#栋南面是项目内最大的中心水景园林组团，该户型处于欣赏内部景观的绝佳位置；户型位于A2#南侧，噪声小；劣势：东面受其他户型影响，采光受到一定遮挡；户型未南北通透，通风不好且北面采光不足。A1A2A3A5A4A6A7A8产品配比智能化系统产品分析户型分析园林建筑特色产品配置户型优点：大空间入户花园，功能性强；180度景观阳台，内部园林景观一览无余；南北通透，户型方正；动静分区设计，动线布局合理；用餐空间、客厅区域较为独立；主卧套间设计，阔绰大气，彰显主人尊贵气度；户型缺点：生活阳台过小，功能性不强；厨房为暗房，通风采光受限；公共卫生间开窗正对入户花园，影响视觉及通风；餐厅未连接阳台或窗户，通风采光受限；次卧产生门冲现象，私密性低；A2户型：129.86㎡三房两厅两卫365度景观阳台主卧套间设计大空间入户花园静生活阳台过小动厨房为暗房公共卫生间窗户正对入户花园餐厅通风采光不佳产品配比智能化系统产品分析户型分析园林建筑特色产品配置A8户型：三房两厅两卫，128.23外部优劣势优势：南向主卧、客厅，房屋前面无遮挡，采光好；劣势：为南向住宅，看不到小区内部中央景观带；临路，车流量较多，噪音较大；户型并不是南北通透，在通风方面不是很理想。A1A2A3A5A4A6A7A8户型优点：大空间入户花园，功能性强；270°阳台，开阔的视野；动静分区设计，动线布局合理；用餐空间、客厅区域较为独立；主卧套间设计，阔绰大气；户型缺点：生活阳台过小，功能性不强；公共卫生间开窗正对入户花园，影响视觉及通风；餐厅未连接阳台或窗户，通风采光受限；次卧产生门冲现象，私密性低；动静大空间入户花园生活阳台过小餐厅通风采光不佳270°景观阳台主卧套间设计公共卫生间窗户正对入户花园A8户型：三房两厅两卫，128.23产品配比智能化系统产品分析户型分析园林建筑特色产品配置产品配比智能化系统产品分析户型分析园林建筑特色产品配置L1户型：四房两厅三卫，259.83㎡外部优劣势优势：户型南北通透，通风非常好；南北无遮挡采光好；东北面景观好，可俯视小区中央景观区；户型位于3#，在小区内部，噪音污染小。劣势：西北面有高层公寓遮挡，视野不开阔。A1A2A3A5A4A6A7A8产品配比智能化系统产品分析户型分析园林建筑特色产品配置户型优点：户型南北通透，采光、通风良好；东、西双厨房设计，满足主人不同饮食需求；独特电视厅设计，满足电影、