搜索
昆明世贸中心项目商业定位及租金建议2012年12月PART1.项目商业市场分析PART2.项目商业竞争优势分析PART3.项目商业定位及楼层业态布局PART4.项目商业运营管理建议PART5.项目租金建议及测算目录PART2.项目商业竞争优势分析1.1区位、交通和配套优势1.2省内外旅行社资源1.3可塑优势PART2.1区位、交通和配套优势螺蛳湾次级ＣＢＤ北京路环城南路昆明站项目位于一环边，属于城市中心区，方便到达城市任意角落。距火车站600米，游客及旅行社集中区域。项目紧邻北京路，北京路是昆明城市中轴线，交通便利，通达性高，昭示性强。项目区位和交通优势图：周边星级酒店分布情况项目配套优势据统计，半径600米范围内的星级酒店有12家，包括：佳华广场酒店、金龙饭店、泰隆宏瑞饭店、云南锦华国际酒店、美春大酒店、红河宾馆、国防宾馆等；600米范围内快捷酒店8家；每天有大量的游客暂住在项目周围，提供了稳定的潜在客源。图：佳华酒店南侧至昆明站旅行社聚集项目配套优势半径500米范围内有大小旅行社80家，包括康辉、云南省国际旅行社、中国国际旅行社等；特别是从项目地道昆明站沿线，康辉旅行社驻昆的8家分公司皆聚集于此处；旅行社聚集为旅行购物提供了先天的便利条件。周边珠宝、特产购物集中，已形成一定的旅游购物商业氛围；但周边商品普遍形象一般，管理较差，业态单一，区域缺乏“领头羊”。项目配套优势中北珠宝三叶商场老滇珠宝云南印象商城锦江珠宝聚龙盛世PART2.2省内外旅行社资源服务旅游消费人群的商场与旅行社合作模式一般如下：双方签订合作合同或协议，珠宝公司给予旅行社签单号，导游带团队购物时向客人分发参观券并签该旅行社的单号。客户购物后，返点按照翡翠50%、玉石45%、黄龙玉30%执行。客户在购买过程中，导游给予客人8.5折优惠。低于8.5折的返点按照上述递减10%—15%。团队购物完毕，导游签单确定购物金额，返款按照月度结算。返款有珠宝公司对公汇款到签约旅行社。导游分客户购买金额的10%—15%返点，司机如果车费已包则不参与提成。通过旅行社带队可直接带来目标客户。旅游商业及旅行社合作模式省内外旅行社资源卓慧地产在之前操作商业项目的过程中积累了大量的省内外旅行社资源：PART2.3可塑优势昆明首个一站式旅游购物中心昆明市区内各类旅游商品零散分布，市区内缺乏一个集珠宝翡翠、鲜花、茶叶、特产、小吃等为一体的精品旅游购物中心。片区商业“领航者”周边珠宝翡翠玉器等特产商业网点聚集，已形成一定氛围。但缺乏一个有口碑和名气，形象好，体量适中，产品质量有保证的代表商业。本项目可打造片区名片，成为板块内商业“地标”！商业运营管理统一宣传、统一装修、统一管理、统一收银、统一售后的五统一可使得商场充满生命力。既服务业主，同时对商家负责，增加商家和业主信心！商业运营管理公司商场形象维护商场利润维持商场售后服务商场广告宣传定制化旅游商业购物中心商业顾问和招商公司前期介入，以其专业性对物业发展提出建议，根据各种业态和商家的要求对物业做出包括交通动线、扶梯位置等规划，打造最符合项目定位的物业。PART3.项目商业定位及楼层业态布局1.1项目商业定位1.2楼层业态布局本项目的市场角色商业功能的主动配套者旅游市场的查遗补缺者片区商业领导者主题特色吸引者而非大而全的涵盖者限制性因素结论区域限制城市中心区适合高承租水平业态，社区型商业受限商业面积2万平方米左右的体量相较周边体量较大，具备“领导者”潜质物业形态盒式商业满足成为购物中心的基本形态区位限制旅客集散中心和已成氛围的旅游购物点旅游购物中心是可行形式市场限制大卖场和百货大区域内饱和差异化的购物中心有可进入的市场机会项目市场角色分析借区域内已有项目形成商业氛围带来的圈层客户之势借势顺势顺应城市商业发展所带来的特色和体验商业崛起之势造势营造特色化、主题性的商业功能和业态组合构成之势，形成特定人群吸引成势成就项目差异化市场地位，塑造项目的核心亮点和独有吸引力项目定位思路项目商业定位方向西南首家城市旅游购物中心项目定位主题•主题名称：（仅供参考）•世贸彩云之南精品城•世贸云岭之南精品城•WTC商品城项目功能定位及客群定位•功能定位：•集旅游购物、餐饮休闲、文化展示为一体的旅游精品城•游客一站式旅游购物场所•本地人群购买礼品又一新去处•消费人群：•省内外及国外游客•外地及本地人常住人口西南首个：目前西南各大城市中都尚无成功的旅游购物中心。一站式：整合了特色旅游商品、本地、台湾及东南亚的特产及美食和娱乐业态，满足旅客多种需求。精品购物中心：昆明有类似民族村和官渡古镇等销售旅游商品的场所，但是在购物中心的形式下可实现无统一管理，商品精品化西南首个一站式旅游主题精品购物中心项目整体定位业态组合珠宝、翡翠鲜花、特产云南美食鲜花足道、精油理疗土特产专区茶叶、中药材高端玉石珠宝、木制品保健按摩、精油理疗体验、花卉药材足道美食城玉石、翡翠珠宝区云南鲜花、精油、干花制品5F4F3F2F1F楼层业态布局产品主线：结合云南、东盟、台湾等地特产、美食小吃、人文风情、民族文化展示带动整个旅游产业，集合：旅游购物、餐饮、休闲、文化展示为一体的旅游精品城，涵盖云南及东盟、台湾等国家和地区的：购物类：玉石珠宝、鲜花精油、普洱茶叶、木制品、中药材、土特产、民族饰品、服饰、银饰、中药材。休闲类：美食小吃、东南亚地区的保健按摩、精油理疗体验、花卉药材足道、文化展示。PART4.项目商业运营管理建议后期运营决定商业地产成败，具体来说，商业运营管理有以下作用：统一宣传、统一装修、统一管理、统一收银、统一售后的五统一；有效同各旅行社保持良好的合作关系，保证稳定的团队购物客户；应对不断变化的市场，设计满足变化并兼容灵活性的市场推广计划；运营管理公司成为开发商和商家长久合作的纽带；降低经营风险，有助于增加投资者和商家信心。商业运营管理必要性案例分析——昆明顺城购物中心商业管理部门通过有效渠道的宣传推广、促销活动和配合节假日的主题活动使得商场始终保持热度案例分析——百大新天地：商业管理公司每年的品牌汰换率在20%-30%，不断引进独有品牌，使得商场保持活力和筛选业态原则：一是符合百大新天地定位的独有品牌优先，也就是说年轻时尚的、首次进昆明的品牌优先；二是带人气的品牌优先；三是坪效高的品牌优先百大新天地引进了首个优衣库和哈根达斯店PART5.项目租金建议及测算1.1周边租金调研1.2租金建议及测算商场及体量位置面积（㎡）／柜长（ｍ）租金（元／月／m&㎡）备注一楼租金均值老滇珠宝城（约８００㎡）一楼临街铺位33500-4200租金最高达到15万一年约1300元/月/米一楼非临街5750通怡商场（２０００㎡）一楼柜位4800二楼柜位4500中北旅游集散中心（约２０００㎡）一楼商铺6500一楼柜位4800锦江国际珠宝城（约１８００㎡）一楼柜位71450另交６５元每月管理费聚龙盛世（２０００平方米）一楼铺面9120与项目相距较远，租金较低不参与均价计算二楼铺面4080一楼柜位1.3231注：柜位租金按柜位米数计算，柜台米数与所占用面积（㎡）为1：1比例周边租金调研——珠宝类一般按照柜台出租，按米计量，周边柜位租金在500-4200元/月/米项目租金收益测算根据周边情况，项目一层合理租金水平在468元/月/㎡左右，按照40%公摊计算，第一年租金收益如下：注：为保证商场形象和动线合理布局，一二楼设米柜柜台与占用面积比为1:4世贸中心项目租金初步测算楼层建筑面积小计(㎡)扣除公摊面积商铺租金均价(元)商铺1个月租金价格(元)商铺1年租金价格(元)一层400024004681,123,20013,478,400二层40002400288691,2008,294,400三层40002400150360,0004,320,000四层4000240050120,0001,440,000五层400024003072,000864,000合计2000012000118.322,366,40028,396,800PART6.卓慧优势1.1卓慧服务1.2资源来自经验——操作项目1.3专业源于人才——团队简介PART6.1卓慧服务商业团队成员自2003年涉足商业地产，成立前操作过的商业项目总建筑面积超过100万平米。2011年始，卓慧成立，作为昆明本土商业招商代理公司，昆明卓慧进行了长期的市场准备，并于2011年4月昆明卓慧房地产经纪有限公司独立注册。昆明卓慧秉承商业代理招商的一贯优良传统，专业诚信、积极务实，扎根云南市场，借助众多品牌商家的资源支持及庞大的资讯网络、客户网络、销售网络为云南发展商提供优质、专业的地产代理服务。9年的行业经验积累、多个项目实操项目历练卓慧简介卓慧理念专业、专心、专注地为商业地产项目提供服务，通过前期科学的策划、中期高效的执行和后期专业的运营管理，倾心为开发商、业主及品牌商解决商业投资及经营的各类问题，从而达成多方共赢的终极目标。做云南本土最务实的商业地产服务公司是我们始终践行的准则！服务内容商家签约推广活动销售服务商家洽谈、筛选招商工作推进商户进场、跟进补缺性招商市场调研商业定位物业建议商业规划主力店引进招商推广启动招商第一阶段顾问服务第二阶段执行第三阶段运营商场运营管理品牌整合销售及招商策略经济测算商业管理模式营销策略广告推广租金定位主力商家洽谈销售全程销售代理广告推广PART6.2资源来自经验——操作项目PART6.2专业源于人才——团队简介形成例会制度（地盘和公司），保证与发展商的密切沟通，保证操作人员对项目的随时监控；每周制定针对性的项目推进计划，责任到人的工作流程，以确保工作的时效性；做出详尽的统计和分析报表，策划组针对市场的分析报表，以期达到知己知彼，做到工作有的放矢；项目操作人员保证24小时沟通无界限，手机随时开机，确保沟通的及时性；针对项目推进的重要节点，设定项目经理参会制，保证项目的主线推广及高位把控性。沟通方式联系方式-------------------------------------------------------------------------------------地址：云南省昆明市盘龙区北京路金色年华大厦B座12楼120A室邮编：650224电话：0871-65727345传真：0871-65749048邮箱：844829092@qq.com联系人：王兼13888375565李曼15987138110