借土地流转的东风发展农村旅游地产

旅游地产——成也人气，败也人气2008-12-159:45:07(已经被浏览1820次)随着我国土地政策的不断吃紧，地产开发商在城市项目建设过程中面临着一重又一重的问题。如建设用地供应政策将从严从紧，加大了房地产开发商拿地的难度；土地管理政策更加严格和具体，对开发商的资质和资金要求增大；城市低价过高，中小开发商压力增大等等。使开发商不得不退出城市建设用地的争夺战，转而向景观较好的城郊或者风景区发展，如深圳东部华侨城等。然而景观较好的郊区或者风景区往往与城市中心有一定距离，而且社区外部配套设施多半较差，不能吸引广大市民投资购买房产，或者购买后只是作为投资使用，并未真正入住。因为缺少社区居民，没有长期持续的消费者，商家或者配套服务设施经营部门因无利可图而无意进驻社区，或者进驻后撤资退回。而购置房产者又因为没有配套设施不愿在此长期居住。如此形成恶性循环，使整个社区变成死城、空城，房子卖不出去或者卖不出好价格，而且由于没有流动的人，不能带来长期持续的经济效益，开发商也不能及时收回投资。上海松江新城距离市中心３０公里，这里风景优美，绿地怡人，富有异国情调的居住社区别有风情。黄浦江流经这里，沪杭高速公路、沪杭铁路、同三高速公路把松江新城与市中心、浦东以及江浙两省紧紧地连在了一起，尤其是已经开工的上海轻轨Ｒ９线，更为这座新城快速形成提供了重要保证。然而就是这样一个风景秀丽，交通便捷的新城区，售楼前人潮汹涌房源供不应求与售楼后人迹罕至形成了鲜明对比。房子虽然全部售出，但入住率只有不到5%，偌大的住宅区成为一座空城。造成这一状况的主要原因在于投资者并未完全理解位于景区或郊区的地产投资与位于城市中心的地产项目的区别，仍然按照一般市区的开发概念来操作新的地产项目。其实这样的开发应该引入新的地产概念——旅游地产。所谓旅游地产是指：依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。旅游地产与传统地产的区别在于，旅游产品的设置是整个地产项目的核心，旅游产品的成功决定地产项目的成功。旅游产品能够聚拢的人气多少是其成功与否的见证，因此，旅游地产的核心问题是解决人气问题。如何获得人气，聚集人气并且保持人气就是旅游地产项目首先要解决的问题。在获得人气的问题上，要求地产开发商在地产项目的设置上多考虑旅游功能的设置。并且通过各种宣传或者经营活动等多种方式聚拢人气，提升片区的吸引力。先吸引短期少量的旅游者前来观光游览，通过完善体贴的服务设施、优美的自然环境及细致入微而的服务态度，使游客得到美的享受并且希望再次前来。往来不绝的短期游客必然会让独具慧眼的商家找到商机，自然就会有愿意参与竞争的商场商户进驻。从而形成配套设施完整的片区，居民也会有到此来居住的意愿，从而吸引更多的商家进驻。这样才能形成良性循环使片区充满活力。如何才能设置能够吸引旅游者的旅游项目？首先，对项目所在地的资源进行分析。具有绝对优势的资源如九寨沟、北京故宫等每年都会吸引大批的旅游者，不需要额外的项目。但是一般性质的旅游资源则需要挖掘其与众不同之处，将其特色发挥出来，进而设置相关的旅游项目，才能吸引旅游者前来。其次，要确定项目的所要针对的客源市场。不同地区不同年龄不同层次的游客，每个人的需求也不一样。只有将项目所在地的资源优势与游客的需求完美结合才能使项目获得成功。这就必须对客源市场做全面的需求分析，根据不同地区不同时间不同层次和年龄的游客的需要，做出具有针对性的产品。第三，了解市场的环境。明确了旅游者的需求并做出相关的产品，并不是100%就能吸引游客。市场上还有可能存在许多同类产品。项目若要获得成功，不仅要知己，还要知彼。不仅要了解周围相同性质的产品的数量及发展状况，还要了解周围其他相关产品的发展情况，从中找出项目与众不同之处，找到发展的契机，才能制订相应的发展战略，确立核心价值，从而指导相关产品的设计。第四，最重要的是产品设计环节，以上三方面的工作都是在为最后的产品设计服务。综合整理各方面的信息后，最后设计出的具有地方特色的产品才是游客最感兴趣的部分。通过资源、设施、服务和活动的设计，使游客能在优美的自然环境中，在匠心独运的建筑、园林里、在贴心周到的服务下，在热情独特的活动中得到放松、休息、娱乐和提升才是项目的根本。保障旅游者能够得到满足的同时也要顾及居住者的感受。在旅游产品的设计过程中，注意避免游客的喧闹打扰居民的正常生活，对旅游产品的密度及体量方面采用国际先进的旅游娱乐项目设计容量测算法做出精密的测算，以保证居民的正常生活及土地的最大化利用。最后，通过后期经营策略的制定，分期投资计划的管理以及商业回报的计算，使投资者的资金得到最大化的利用，促进项目的顺利进行。旅游项目的成功运营，定会给项目所在地带来旺盛的人气，保证地产项目的成功。5＋2的生活工作方式，各种休假制度，为生活节奏越来越紧张的人们提供了难得的休闲放松时间。“假日经济”已成为人们耳熟能详的一个名词。海南的博鳌、深圳的华侨城、观澜湖、杭州的宋城、广州的华南板块，近年来一大批旅游房地产项目得益于假日经济、会议经济以及房地产开发从市区向城市边缘地带的挺进，势头强劲。除了国外和港台颇具实力的公司外，国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家，包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等一大批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场。旅游地产已经成为地产业向多维度发展的重要标志，正确的解决旅游地产人气问题，则为这种转变助力加油，成为地产业发展的加速器。借土地流转的东风发展农村旅游地产2008-12-159:45:48(已经被浏览1664次)农村土地流转是中国土地使用制度的重大变革，嗅觉灵敏者早已洞悉其中的商机。面对这一千载难逢的历史机遇，如能抢占先机，获取优质土地资源，按照既能满足自身利益，又不超越政策底线的方式开发运作，企业将赶上下一轮快速发展的快车。十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，明确指出：“按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”《决定》虽以提升农村土地使用效率，缓解用地紧张局面为出发点，但对于长期困扰于土地问题的房地产开发商来说，无疑是出现了一线新的曙光。然而，当众多开发商纷纷将目光投向了土地流转市场时，却发现事情并没有那么简单，国家对流转土地的房地产开发几乎是关上了大门。《决定》规定的允许农民以多种形式流转土地的承包经营权，使得农民对于土地有自己的处置权，但也对地方政府联合房地产商征地的做法提出禁止，农业部特别强调发展适度规模经营绝不是搞房地产的规模经营，表示要“严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制”。这些都对房地产公司介入土地流转，开发房地产项目带来了极大的限制。相对于房地产的政策限制，乡村旅游迎来了政策的春风。国家旅游局局长邵琪伟在国家旅游局学习会上指出，党的十七届三中全会《决定》对发展乡村旅游提出了明确要求，大大拓展了乡村旅游发展空间。《国家旅游局、农业部关于大力推进全国乡村旅游发展的通知》把发展乡村旅游作为建设社会主义新农村的有效途径之一，强调要加大乡村旅游扶持力度。要依靠各级党委和政府加强领导，把发展乡村旅游纳入各地社会主义新农村建设的整体布局中，给予必要的扶持。要加强乡村旅游相关政策研究，为发展乡村旅游创造宽松的政策环境。流转土地，发展乡村旅游产业是受到国家大力支持的。越来越多在参与旅游项目中尝到甜头的房地产公司深切地体会到：要唱房地产的戏，必须搭旅游的台。旅游与房地产之间存在着千丝万缕、割舍不断的联系。从旅游的六要素来看（“食、住、行、游、购、娱”），住是旅游最重要的要素之一。而旅游的高级阶段——度假更是以住为核心功能。因此，住宿设施是旅游区，尤其是度假区的基本设施。当游客的短期居住行为逐渐转变成长期居住行为、一次性居住行为逐渐转变成频繁居住行为，对旅游地产的需求便会自然而然的产生，房地产公司也就拥有了可以作为的空间。对游客而言，核心价值是在乡村自然景观中，享用便捷旅游服务设置的度假体验，能获取房产的独立产权固然很好，但能得到房产的几十年使用权、经营收益权，特别是用代价不高的方式，也是非常乐于接受的。当然，前提是物业的环境氛围和服务设施能为消费者让渡足够的价值空间。因此，要从农村土地流转政策中获得大的商业机会，必须非常有效的解决两大问题。第一，用旅游的方式获取土地。用旅游的方式获取土地首先需要拿出“漂亮”的项目开发计划书。该计划书必须与地方政府的开发取向保持高度一致，同时，也应尽量做到让农民认可和支持。国家对于房地产开发的限制，归跟结底是出于对农民利益的保障。只有让土地的利用不脱离农业用地的范畴，并为当地的农民找到一个与乡村旅游紧密结合，共同长期发展的契合点，才能打消政府的顾虑。而这需要有一个与当地情况相匹配的优秀的旅游产品设计，例如，可考虑将农业种植作为旅游区的自然景观资源，进行主题开发，在打造吸引力的同时，使周边农民能将主题产品的种植作为主要的经济来源。既不违背政策要求，又保障了农民的长期利益。当然，旅游产品的设计只有能够获得旅游消费市场的认可，一切才有意义。而这便要求首先要对当地的旅游情况有一个整体的把握，需要开展资源调研、市场调查等一系列调研过程，制定合理的开发战略，并通过主题理念创意，赋予其备受游客喜爱的主题文化，让项目的所有利益相关者都能在项目开发中获益。第二，把握旅游与房地产的关系，完善旅游区的景观、服务、度假功能。旅游房地产区别于一般城市房地产最鲜明的特征是，其开发和经营是以另外一个产业——旅游业为发展根基。无论是依赖于山地、海滨、温泉、滑雪场等等自然景观开发的房地产，还是在城市中新建的主题公园型旅游房地产，实质都是借助于或打造出具有吸引力的旅游产品平台，增加房地产项目景观、环境以及服务的附加值，以弥合区位或外围配套环境的不足。因此，旅游休闲是先导和核心，在开发原则上，要遵循先做旅游、后做房地产开发这一重要原则，没有完善的旅游功能，房地产开发难以体现商业价值，相反，旅游功能越丰富，环境打造越完善，房地产的商业价值也会越高。如能真正妥善解决以上提到的两大问题，房地产商或有意从事该领域开发的投资商势必可以借土地流转的东风开始新的旅程。房地产开发，以旅游的名义2008-12-159:46:59(已经被浏览2000次)各方面的信息都表明：2008年是中国房地产行业的分水岭。虽然受到宏观经济形势的影响，但我国对土地从紧从严的政策导向并未能出现根本性的松动。事实上，将来也不太可能出现大的松动。趋紧的土地政策对房地产商造成了直接的影响，传统的拿地方式遇到了重重阻碍。国务院决定实施的《全国土地利用总体规划纲要（２００６－２０２０年）》中规定，到2010年和2020年，全国耕地保有量分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。这个目标甚至比国务院自2007年开始反复强调的“确保18亿亩耕地红线”还提高了0.05亿亩。国家对耕地的严格控制导致了土地供应量的减少。土地宏观调控课题组的《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》指出，2008年上半年，全国土地供应总量比2007年同期减少25.27%。2006年到2020年是各地用地量最大、用地矛盾最突出的时期。与此同时，节约集约利用建设用地的土地政策使房地产开发商拿地受到限制。2008年，国家将继续严格控制新上项目，控制建设用地供应总量、结构和时序。特别要控制城市建设规模，停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应，停止、放缓建设用地审批。由于土地供应量的减少，城市中的土地价格越炒越高，竞争日趋激烈，对房地产开发商的资金要求增大，造成了拿地的又一重困难。根据北京市土地整理储备中心的数据统计，2008年一季度成交的住宅及含住宅性质土地，平均楼面价已高达