天津中信保山西道市场调研报告

中信·保山西道项目市场调研报告谨呈：天津中信翔达房地产开发有限公司版权声明：本PPT分享自：素材本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.10世联地产中信·保山西道项目组2侯台项目调研概况侯台片区（碧岭园、碧欣园、碧景园、碧轩园、侯台新村等）华苑板块（居华里、海华里等）周边居民区（天拖南居住区、南苑居住区）周边工业园（中北工业园、高新技术产业园、海泰工业园）周边学院区（学府区、大学城、第三高教区）竞品区域—中北镇西部新城等调研区域实地勘查深度访谈调研方式调研目的调研项目地块（周边配套、居住现状、产业、资源等情况），深入解析地块物理属性，为验证和挖掘项目价值点、梳理价值体系提供支撑；调研侯台、中北镇、华苑、水上奥体板块等地的市场及竞品情况，为研究市场策略奠定基础；调研竞品客户、验证项目初判客户，解析客户来源、特征、需求等情况，为研究客户策略奠定基础。报告结构地块篇竞品篇客户篇周边配套onetwothree居住现状产业情况资源情况客户分布图客户访谈竞品分布图竞品案例卡商业配套、交通配套较完善，公共配套依托于周边区域公交：4条公交线路通达市内各区，出行便利；捷运：地铁2号线及3号线途径项目周边；路网：紧邻外环线、中环复康路延长线，路网发达；商业：周边低档临街商业、农贸市场可以满足日常需求，华苑有大型超市；生活：邮局、银行、洗衣房等设施齐全；教育：依托于华苑片区，有华苑实验学校、华苑模范小学、天津中学等；医疗：距王顶堤的一中心医院4公里，距天津华苑医院3.2公里。片区概况低档业态临街商业侯台风景区侯台装饰城农贸综合市场临街低档商业津静立交桥途径公交616、638、681、845、862、911路苏宁电器万客隆超市项目地块华苑产业园中北工业园天拖南片区侯台片区—大型商业配套项目地块项目地块200米范围内，建有综合市场、农贸市场、万客隆超市、苏宁电器，可满足基本日常需求，但业态较低；特色产业是侯台装饰城，拉动区域产业的同时带来复杂人群。商业配套侯台片区—临街商业配套项目地块150米范围内，饭店、邮局、津工超市、理发店、药店等齐全，可满足日常生活需求;临街商铺店面小、业态低、布局杂乱，呈现城乡结合处风貌，片区感受度较差。商业配套侯台片区—教育及医疗配套医院学校公共配套片区内没有公共配套；教育依托于华苑片区，有华苑模范小学、华苑实验学校、天津中学；医疗依托于王顶堤、水上片区：有天津一中心医院、天津肿瘤医院、天津环湖医院。侯台片区—路网、公交及捷运路网发达：紧邻中环复康路延长线和外环线，与北京、滨海新区的通达性很好。地铁3号线公交路线616路直达华苑、大学城；681、845、911四路公交线路直达市区，与轻轨、地铁均有交会，方便快捷。交通配套商业配套：比较完善，但业态低档，仅可满足日常生活需求；公共配套：缺乏教育、医疗配套，依托于华苑、王顶堤片区支撑；交通配套：路网发达、公交便利、捷运尚有规划。小结联想应用点展示应用点：规划中的项目售楼处二层可欣赏到侯台风景区双水域全景，未来展示效果突出，可充分利用景观资源；因临街商铺业态较低，遂可用高档的临街道旗、异型灯箱营造项目高档氛围，弥补地块劣势。推广应用点：因项目地块有6条公交线路通过，遂可充分利用车站站牌广告，在对区域有认知的人群中以点对面的方式释放项目信息；因复康路、外环线是紧邻项目地块的主干道，人流量车流量很大，遂可作为项目设置指引点的主要地段。说辞应用点：项目周边商业及城市配套较完善，可充分满足日常需求；距项目2公里处的华苑居民区拥有天津市重点学校—天津中学、华苑模范小学；距项目3公里处的王顶堤片区拥有天津一中心医院，就医便利、健康有保障。报告结构地块篇竞品篇客户篇周边配套onetwothree居住现状产业情况资源情况客户分布图客户访谈竞品分布图竞品案例卡侯台片区—社区情况周边为传统居民区集群，居住氛围浓厚：地块处于居民区腹地，周边有7个成熟社区；周边物业类型丰富：碧岭园、碧景园和西苑别墅是别墅社区，西苑别墅的一部分和碧欣园是高档四层洋房社区，碧轩园是高档六层住宅社区，侯台花园和侯台新村是传统六层居民区，碧水家园是六层小产权房社区；居民以原住民为主，租户由周边产业带动：居民以侯台原住民和市区挤压人群为主，租户以产业园员工和装饰城商户为主。居住现状侯台风景区津静立交桥项目地块碧岭园西苑别墅侯台新村侯台家园碧轩园侯台花园碧水家园碧欣园碧景园周边有7个成熟居民区、1个未成熟社区，整体形象较低端；环绕侯台风景区的四个社区物业类型较高端，地块东南面的三个社区物业类型低档。侯台片区—社区情况项目地块碧岭园西苑别墅碧欣园碧欣园：高档洋房社区，由15栋4层洋房组成，约180户，为200平米带私家车库的跃层设计；侯台村干部多居于此处。西苑别墅：位于侯台风景区之北，由72户洋房和260栋独栋、联排别墅组成，社区入住率35%。碧岭园：紧邻项目北侧，侯台早期别墅项目，小产权房，入住率约40%，业主为市区及侯台本地富人；社区安防力度很强。居住现状西苑别墅、碧景园、碧岭园别墅社区入住率低，建筑年限较早，与同类产对比档次较低；碧欣园、西苑别墅洋房社区入住率高，为高档洋房社区。碧景园碧景园：高档别墅社区，共51个独栋别墅，入住率40%。项目地块侯台新村侯台家园碧轩园侯台花园碧水家园碧轩园：侯台高档商品房，2000年底建成，共20栋楼，分为三层、四层、五层、六层，共816户组成，户型面积为120两室和160三室；业主为侯台改善型人群、市区拆迁居民。侯台花园：侯台较早普通居民区，共16栋楼，其中一栋为教育局教师楼，一栋为广电局职工楼，约1200户，以小户型为主；业主以市区迁入人群和外地小生意人为主。侯台新村（侯台家园）：紧邻项目南侧，小产权房，共19栋楼，为三层、四层、五层、六层居民楼，一梯两户，每户为一偏单一独单设计，约718户；业主以侯台村民为主，也有少量外地打工者购买，是侯台租房率最高的社区，约40%房屋外租。碧水家园：位于项目西侧外环线之外，小产权房，开盘4200元/平米，目前停售，以二室二厅户型为主，部分楼栋有少量入住，业主大多为侯台村民。侯台片区—社区情况碧轩园、侯台华苑为商品房，碧水家园、侯台新村为小产权房；档次从高到低排序为：碧轩园、侯台花园、侯台新村、碧水家园。居住现状侯台片区产权规模房龄结构主要户型入住率出租率业主构成侯台花园商品房1200户10年砖混6层90-120平米2室100%20%天津各地迁移70%单位福利购房10%外来人口20%碧轩园商品房816户8年砖混6层、部分4层、3层100平米2室120平米3室90%10%天津各地迁移80%外来住户20%碧岭园小产权120户10年以上独栋别墅200平米左右40%—未知身份者碧欣园小产权180户6年1跃2，3跃4180平米以上100%—当地村干部、政府领导侯台新村小产权718户10年以上砖混6层60-70平米1室80平米2室100%40%当地村民90%外来人口10%西苑别墅小产权332户10年以上联排、双拼4F洋房200平米左右35%—当地村民未知身份者碧景园商品房51户10年以上独栋别墅200-400平米40%—政府领导未知身份者碧水家园小产权2000户未入住砖混6层65平米1室80平米2室0%0当地村民侯台片区—社区情况总结居住现状居民区以6层砖混住宅为主，有少量的3、4层洋房和别墅物业；侯台原住民多居住于侯台新村，城市挤压人群多居住于侯台花园、碧轩园；租户数量前三甲为：侯台新村、侯台花园、碧轩园。侯台片区—三级市场信息•西苑别墅，商品房，联排别墅、独栋别墅、4层洋房社区，二手别墅均价1.15万元/平米，洋房7500元/平米；•碧景园，商品房，独栋别墅，二手别墅均价1.15万元/平米；•碧岭园，小产权房，独栋别墅、联排别墅，温泉社区，二手均价1.1万元/平米；•碧欣园，小产权房，4层洋房社区，二手均价7500元/平米，目前无房源，业主以市区及侯台政府干部为主；•碧轩园，商品房，3层到6层普通住宅社区，二手均价7000元/平米，业主以市区拆迁居民、侯台本地改善型居民为主；•侯台花园，商品房，其中有1栋教育局教师楼，1栋广播电视台的职工楼，6层普通住宅社区，二手均价6500元/平米，业主以市区拆迁居民、教师、广播电视台职工为主，也有少量华苑产业园初次置业者；•侯台新村（侯台家园），小产权房，3层到6层普通住宅社区，二手房均价6000元/平米，业主以侯台村原住民为主，也有少量华苑产业园初次置业者。08年5月份之前，侯台三级市场成交量为1-2套/月，5月份之后基本无成交；购买者为市区迁出人群、外地打工者及少量本地升级客户。居住现状侯台片区—居民访谈•刘先生，45岁，住碧轩园两室户型，两口人，大港某工程公司职工；“这边的政策支持不够，侯台开发得比华苑还早，但现在发展得远不如华苑”，“侯台是孤零零的一块地，以后保山道、楚雄道打通了，和市里的联系还多点儿”。•王女士，35岁，住侯台新村，三口之家，在华苑产业园从事软件工作；“我们在这儿住8年了，看着这边从荒地开发到现在，虽然没有华苑发展的快，也算不错了”，“会考虑在这边换一套环境好的，主要看性价比了……中北镇不去，不如这边方便”。•赵先生，40岁左右，住侯台花园两居室，在附近做小买卖；“侯台离市区不远，我觉着挺方便的”，“这边比外环线的房子强多了，交通也很方便”•刘先生，50岁左右，居住于侯台新村，当地村民，“这边有不少人去中北镇买房，一是便宜，还是离得不远，也有亲戚在那边，……，然后把这边的房子出租出去”。•孙阿姨，50岁左右，居住于碧轩园，从王顶堤迁入，“在这边住习惯了，挺好的”，“你们那块地儿好，上风上水”，“我儿子正准备买房结婚了，原来考虑的碧水家园，不想离得太远”•李先生，60岁左右，居住于侯台新村，当地村民，“这里的村民都挺富裕的，清户时每人分了很多钱”，“村民一般都不往外搬，我们老乡亲都很熟，在别的地方没人认识”，“孩子们也都在附近买房，太远了没人去”侯台原村民凡接受农转非政策者，每人可获40万-70万奖励，遂大多村民很富有；侯台原住民见证了华苑、侯台的发展过程，对侯台区域发展多表示过慢；侯台原住民具有群居特征、且对区域具有一定依赖性，地块处于半封闭市场；外来人口和依赖片区生存的人群，对侯台发展多表示看好，且具有环内优越感。居住现状片区总户数约为3000户，居住氛围浓厚；物业类型丰富，档次普遍较低；片区内二级市场空白，居民刚性改善需求依靠三级市场或区域外迁；5月以来，三级市场成交低迷、租赁活跃。小结联想应用点展示应用点：因项目地块具备市场空白和传统居民区双重属性，居民对购房具有一定需求，可提前展示项目形象，以减少本片区客户流失；销售应用点：因侯台居民具备喜好群居的特性，遂可实行“老带新”奖励政策；推广应用点：因侯台片区属于半封闭市场，可在片区外实施普通推广策略的同时，在片区内实施“蚂蚁行动”，即销售以行销方式登门拜访、宣传项目信息，达到充分占据区域市场的目的；客户应用点：因项目处于市场空白区域，遂可深入挖掘二手房客群，包括市区被迫迁出人群、产业园首次置业者；因瑞丰花园、碧岭园、碧欣园的业主及侯台新村、碧轩园的部分业主经济实力较强，遂可作为洋房客户渠道挖掘；因碧轩园、侯台新村、侯台花园的业主经济实力一般，遂可作为高层客户渠道挖掘。说辞应用点：项目周边产业配套完善且处于传统居民区内，人员多是正常现象，值得一提的是侯台民风淳朴、居民热心善良，安全有保障。周边居民区—天拖南居民区、南苑居民区天拖南居民区：位于项目东侧2.3公里处，全部是老式六层居民楼，居住品质低下；片区内有市场、银行、商铺等，业态较低；业主为片区传统居民，经济实力较低。南苑：位于项目东南侧2.7公里处，多为老式六层居民楼，