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郑州市上街区市场研究报告孔雀城住宅16分公司研发部2017年6月28日2一、上街区宏观环境分析二、上街区土地市场分析三、上街区住宅市场分析四、上街区典型项目分析【目录】宏观环境区域概况城市规划区域交通区域规划产业布局城市关系4宏观环境|区域概况上街区位于郑州市西部，是郑州市6个行政区之一，总面积64.7平方公里，总人口13.45万人。上街素有“铝都”之称，是全国铝工业产业聚集地和技术发源地郑州卫星城、铝都、工业型城区主城区东部新城西部新城南部新城登封巩义新密新郑上街区位于郑州市西部新城，距离省会38公里，位于郑洛工业走廊的黄金分割点，是郑州的卫星城区，可与郑州实现无缝对接。宏观环境|城市规划西部新区规划范围包括中原区、高新技术开发区、荥阳市、上街区，此时发展郑西新区，作为郑州建设中原经济区核心城市目标的新平台浮出水面。郑州提出“一心两翼”城市发展建设思路，将以中心城区为中心，向着东、西两个方向均衡发展。郑西新区，既有郑州发展新引擎的价值定位，又有区域中心城市的功能补位之义，更有平衡郑州东西发展之现实需求。西部新城——遵循“宜居西城、生态西城”的发展战略，为上街的发展提供了新的机遇宏观环境|城市规划多条道路通达，最快30分钟可到达郑州市区，未来郑州城区与上街联动更强公路：国道310、省道104、郑上路、连霍高速、中原路、工业路、安阳路、洛宁路等连接内外、便捷通达铁路：陇海铁路穿城而过，并设有客货三等中间站上街火车站，货运可迅即到达郑州铁路、航空、公路口岸航空：距新郑国际机场仅40分钟车程，北部通用航空实验区的建设将大大改善区域航运交通轻轨：郑洛城际轻轨拟建线路沿陇海铁路通过上街，建成后将大大缩短郑州至上街连通时间地铁：10号线起点位于上街机场东南侧的东虢湖站，终点止于郑州火车站，线路全长43.08km，全部为地下线；设站22座，与其他线路的换乘站8座。预计2018年上半年开工建设。宏观环境|区域交通规划发展以中间开花，两翼齐飞，致力于打造宜居、宜教、宜企、宜游的宜居职教城依托北部航空基地，大力发展运动休闲产业中部打造职教城、奥林匹克广场，为北部南部提供配套服务依托南部山地、黄土高坡，大力发展旅游、户外拓展等产业铝工业园主城区宜居职教城五云山度假区宏观环境|区域规划郑上新区产业布局强调三大产业协调发展•被河南省“十一五”装备制造业发展规划列为重点产业集聚区的郑州上街产业集聚区，目前已有54家企业入驻；•投资10亿元的河南863科技创业园项目、投资3亿元的省重点河南华泰特种电缆二期扩建项目、投资1.5亿元的市重点郑州华兴煤机液压支架配件项目等5个大项目集中奠基，总投资17亿元，把产业集聚发展推向一个新境界。•中原城市群新型工业化、新型城镇化、农业现代化“三化”协调科学发展先导示范区•国家综合交通枢纽、物流中心，区域服务中心•河南省经济社会发展的核心增长极宏观环境|产业布局1065974427458661124085569366153997020004000600080002016年周边郊县房地产价格对比182.79105.2138.00384.25107.44519.98228.3684.830.00100.00200.00300.00400.00500.00600.002016年周边郊县房地产成交量对比新密登封巩义荥阳中牟新郑平原新区港区宏观环境|城市关系与大郑州其他区域想必，上量价均处于除主城区外的中等位置，是城市购房外溢的重点区域，现阶段房地产发展程度低，未来还有较大增长空间土地市场市场格局成交模式供求关系价格分析结构分析特征分析12上街区房产市场近几年发展较为迅速，特别是一些龙头企业入驻，极大地提升了上街的区域竞争力。目前上街区用地较为紧张，主要有以下几种类型可利用土地：土地市场|市场格局上街区可开发用地整理——镇区内房至质量较差的居住小区进行改造，挖掘可利用土地镇区内规划搬迁的工业用地，进行土地置换，挖掘可利用土地镇区规划区范围内除村庄改造外，未占用的土地村庄改造旧区改造工业置换储量土地镇区内村庄进行综合改造，统筹能够满足房地产开发支配的村民安置用地、商品开发用地，挖掘可利用土地上街区土地成交模式有招拍挂、划拨和协议出让，近五年成交以招拍挂和划拨为主；招拍挂以经营性用地为主，划拨以经适房用地为主。114.686.752.126.124.447.211.70.020.040.060.080.0100.0120.0140.020132014201520162017.6上街区土地成交模式分析挂牌出让划拨协议出让土地市场|成交模式数据来源：中国土地市场网除2014年外，近5年供应成交保持稳定状态，2017年上涨明显，仅半年增长量已超过过去5年平均供应量；2015年地价及楼面价下滑，主要因为工业用地拉低整体价格，2016年后价格保持稳定增长态势，平均地价在100万/亩左右，楼面价在700元/㎡。上街土地供应及成交在2014年达到峰值，随后进入稳定趋势，年均供应成交23万㎡左右，2017年受都市圈外溢影响，土地放量明显，2017年1-6月土地供应43.5万㎡、成交33万㎡。34.997.226.722.643.527.388.423.821.133.00.020.040.060.080.0100.0120.020132014201520162017.62013-2017.6上街土地供求走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）37.975.462.8101.097.9269.3445.2317.0675.9691.30.0200.0400.0600.0800.00.020.040.060.080.0100.0120.020132014201520162017.6上街区2013-2017.6地价及楼面价走势地价楼面价土地市场|供求关系数据来源：中国土地市场网住宅用地地价区间为90-120万元/亩，商业用地地价区间为140-200万元/亩，工业用地地价区间为21-25万元/亩，商业用地地价涨幅较大；住宅用地楼面价区间为500-700元/㎡，商业用地地价区间为400-900元/㎡，工业用地地价区间为300元/㎡左右，近2年住宅及商业楼面价增长幅度较大。地价与楼面价涨落幅度基本保持一致，住宅、商业楼面价2017年上涨较多。1923424775920315456967609628145529051070401000200030004000500060007000800020132014201520162017上街区2012-2017.6楼面价走势图办公工业商业住宅32.146.279.8166.225.521.078.2141.4204.938.679.059.296.8119.20.0100.0200.0300.0400.0500.020132014201520162017上街区2013-2017.6每亩地价走势图办公工业商业住宅土地市场|价格分析数据来源：中国土地市场网从土地结构上分析，上街区土地供应以住宅和工业为主，其次为商办，其他类用地相对较少；2016年供应量下滑明显，但住宅和工业土地仍为供应主力。近几年住宅用地供应逐渐减小，工业供地开始增加；各物业形态土地供应分布不均衡，住宅和工业占比最大，其次为商办，除2014年外，2013-2016年供应相对平稳，2017年半年供应量超过年平均量，供应面积大幅度上涨。10.68.11.52.75.223.30.94.00.60.823.389.121.27.819.40.050.0100.020132014201520162017.6上街区2013-2017.6各物业供应量办公（万㎡）仓储（万㎡）工业（万㎡）商业（万㎡）住宅（万㎡）30%3%67%2013年各物业结构办公仓储工业商业住宅2%44%2017年各物业结构办公仓储工业商业住宅4%48%2016年各物业结构办公仓储工业商业住宅6%15%79%2015年各物业结构办公仓储工业商业住宅8%092%2014年各物业结构办公仓储工业商业住宅土地市场|供应结构数据来源：中国土地市场网从土地成交结构上分析，上街土地成交以住宅为主。各物业形态土地2013-2015年成交成交相对稳定，2016-2017年成交下降明显，住宅始终位于主导地位。从成交结构上看，住宅成交量最高，其次为工业、商办，2017年住宅成交占比达到74%，整体来看，住宅市场居于主导。12.70.047.20.0101.99.80.00.00.078.64.30.011.75.142.73.86.00.06.110.20.07.90.00.824.40.050.0100.0150.0办公工业其他商业住宅上街区2013-2017.6各物业成交量201320142015201620178%29%63%2013年各物业形态办公工业其他商业住宅11%0%89%2014年各物业形态办公工业其他商业住宅7%18%67%2015年各物业形态办公工业其他商业住宅15%0%39%2016年各物业形态办公工业其他商业住宅0%0%74%2017年各物业形态办公工业其他商业住宅土地市场|成交结构数据来源：中国土地市场网2014年以前，上街区容积率多在1.5以下，2015年后容积率多分布在2.5-3.5，整体业态以高层物业形态为主。单位：宗数024681012办公住宅办公商业住宅办公工业商业住宅工业商业住宅20142015201620172014年至今上街区已成交土地容积率分析1.5-2.51.5以下2.5-3.53.5-5.55.5以上土地市场|特征分析数据来源：中国土地市场网19序号成交时间土地位置面积（亩）面积（㎡）用途容积率成交额（万元）地价（万元／亩）楼面价（元/㎡）买受人年限（年）12016/2/22许昌路北侧、规划一路以西4026420工业≥1105427——05022016/6/12登封路东侧，济源路南侧85456办公8.51705208368河南青建置业有限公司4032016/9/26中心路南侧，规划纵一路东侧5033445工业0.0123725——河南力威实业有限公司5042016/12/23丹江南路以南106899住宅3.51168113483河南泰瑞置业有限公司7052016/12/23登封路西侧，锦江北路北侧4932706办公3.57810159682郑州市鼎丰置业有限公司4062016/12/23五云路北侧，规划华山路西侧5838839住宅2.5499186514郑州中盟文化生态旅游开发有限公司7072016/12/23丹江南路南侧，金华路西侧8556588住宅3.08695102512河南亚星创意置业有限公司7082016/12/23登封路西侧，锦江北路北侧1811734商业3.0174499495河南省郑州市新华书店有限公司4092016/12/28蓝天路以北，通航六路东侧7449070商业2.0111501511136郑州通航会展有限公司40102017/3/9丹江南路以南，登封路以东13489487住宅3.015691117584河南亚星创意置业有限公司70112017/3/9淮阳路以西11274896住宅1.5142101261265河南亚星创意置业有限公司70122017/3/9丹江南路以南、淮阳路以西11979198住宅3.013653115575河南亚星创意置业有限公司70132017/6/8许昌路南侧，纵六路东侧4328792工业193022323郑州雪山实业股份有限公司50142017/6/8万泉河路北侧，汝南路东侧7549745工业1154121310河南省化工机械制造有限公司50152017/6/13昆仑路以西127966商业124282056096河南中铝国储能源有限公司40土地市场|成交明细2016年至今上街区共成交15块地，其中住宅6块，商业3块，办公2块，工业4块。数据来源：中国土地市场网1、成交模式分析：上街区土地成交模式有招拍挂、划拨和协议出让，近五年成交以招拍挂和划拨为主；招