物业管理法规第一章 物业管理法规概述

第一章物业管理法规概述第一节物业管理法规的立法概况第二节物业管理法律关系第三节物业管理法律责任【本章学习目标】【本章小节】【复习思考题】【案例分析题】【本章学习目标】1．了解物业管理立法概况2．理解物业管理法规的概念3．掌握物业管理法律关系基本知识4．理解物业管理法律责任主要内容5．熟悉《物业管理条例》内容第一节物业管理法规的立法概况三、《物业管理条例》简介二、物业管理法规的法律渊源一、我国物业管理法规立法进程【引导案例解析】【引导案例】【引导案例】物业管理法规的概念是什么？某日，某物业服务公司甲乙丙三个管理员对于物业管理法规的含义产生了争议，甲认为物业管理法规就是物业管理法律，乙认为法规和法律不是一回事，法律包括法规，丙则认为所谓的物业管理法规就是《物业管理条例》。请评析他们的观点。一、我国物业管理法规立法进程（一）《城市新建住宅小区管理办法》（二）《物业管理条例》（三）《物权法》总结比较三个阶段：（特别注意已经失效或修订的法律文件）1、配套立法文件2、意义3、特征4、不足（一）法律渊源的含义正义女神通常被塑造成一个左手持天平，右手执长剑的成熟女性的形象，双眼被布紧紧蒙着，表情沉静而刚毅，雕像的背后刻有一句简洁的古罗马法律格言，“为了正义，哪怕它天崩地裂”（二）法律体系法律的渊源即法律的表现形式，是由法律的创制体制决定的，并与法律的创制方式相关联。我国现行立法体制是以国家立法权为核心，两极（中央和地方）并重、多类结合的立法体制。与此相适应，物业管理法规的渊源也是多样的。物业管理法律规范是指由特定的国家机关制定或认可的，由国家强制力保证实施的，用以调整物业管理活动中当事人关系的具体准则。二、物业管理法规的法律渊源（二）法律体系1．宪法2．法律3．行政法规4．地方性法规5．行政规章6．地方性政府规章7．司法解释8．政策文件9．其他规范性文件（一）立法精神：（二）指导思想：（三）立法原则（四）八项基本制度三、《物业管理条例》简介分析：1、效力与特征2、举例：与物业管理相关规定或法律文件【引导案例解析】物业管理法规是调整物业管理关系的法律规范的总称。基于我国物业管理的立法现状和法律渊源，对物业管理法规的理解也有广义和狭义之分。狭义的物业管理法规指国务院颁布实施的《物业管理条例》；广义的物业管理法规不仅包括《物业管理条例》，全国人大及其常务委员会、国务院及各部门制定的与物业管理相关的法律法规、部门规章，还包括有立法权的地方各级立法机关和行政机关制定的与物业管理相关地方性法规、地方性规章和其他规范性文件。本书采用广义的物业管理法规概念。第二节物业管理法律关系一、物业管理法律关系的内涵五、《物业管理条例》确立的基本法律关系【引导案例】三、物业管理法律关系的分类四、物业管理法律关系的产生、变更和消灭二、物业管理法律关系的构成要素【引导案例解析】某小区物业公司由该小区开发商组建成立。某日，开发商给该物业公司发来一份通知，称该小区某住户是分期付款购房，但其入住后迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电的措施，以迫使该住户及早交款。物业公司按照开发商的要求办理，使得该住户无法正常生活。物业公司的做法是否合法？【引导案例】物业公司能否以停水、停电等手段催业主交房款？1.物业管理法律关系法律关系是法律规范在调整人们行为的过程中所形成的一种特殊的社会关系，即权利和义务关系，物业管理法律关系是法律关系的一种，即物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利和义务关系。2.物业管理法律关系的意义物业管理中的关系不清楚就会出现各种问题，所以参与物业管理的各方主体都要认清物业管理中的法律关系，树立法制意识。研究物业管理法律关系对加强物业管理立法、守法、执法、司法都有着极其重要的意义。一、物业管理法律关系的内涵（一）物业管理法律关系的主体（二）物业管理法律关系的客体（三）物业管理法律关系的内容二、物业管理法律关系的构成要素物业管理法律关系的主体是指依法可以参加到物业管理法律关系中，并在物业管理法律关系中享有权利和承担义务的人或组织。按照我国物业管理法规的有关规定，我国物业管理法律关系的主体主要有自然人（业主、使用人等）、法人（物业服务企业、房地产开发商等）、非法人团体（业主大会、行业协会等）、国家（以公房业主、土地所有者等身份）。（一）物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体的权利与义务共同指向的对象，或者说是当事人权利义务围绕的对象、中心。包括物（房屋及其附属的设备、设施和相关的场地）、非物质财富（创意、独特的规范、标准、制度、品牌、信誉等）、行为（物业服务）及行为结果（安全的楼宇、运行良好的设备、良好的环境等）。（二）物业管理法律关系的客体1.物业管理法律关系的内容概念物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体所享有的权利和负有的义务。2.物业管理法律关系内容中的权利概念物业管理法律关系内容中的权利是指物业管理法律关系主体依法在一定的条件下，按照自己的意志，作出或者不作出某种行为，以及要求他人作出或者不作出某种行为的资格。3.物业管理关系内容中的义务概念物业管理关系内容中的义务是指物业管理法律关系主体依法律规定或合同约定所承担的某种必须履行的责任，即物业管理法律关系主体按照法定或约定的要求，必须作出或不作出一定行为的负担。（三）物业管理法律关系的内容（一）民事性质的法律关系物业管理法律关系中主要一类是民事性质的法律关系，业主与物业服务企业之间基于物业服务合同所建立起来的服务与被服务的关系就是典型的民事法律关系。此类法律关系主要特点：主体法律地位平等；多由当事人自愿设立；当事人的权利义务一般是对等，即双方互享权利、互负义务。（二）行政管理性质的法律关系行政管理性质法律关系的主体之间有隶属关系，一方可以依法管理另一方，另一方必须接受。在我国的物业管理立法中均明确了物业管理的行政主管部门，这些部门对应的拥有指导、监督、管理物业服务企业、业主、业主大会的职权，物业服务企业、业主、业主大会等要服从其指导、监督与管理。三、物业管理法律关系的分类(一)物业管理法律关系的产生、变更和消灭概念1.物业管理法律关系的产生概念物业管理法律关系的产生是指在物业管理法律关系主体之间新形成某种法律上的权利和义务关系。例如，因签订物业服务合同而形成的业主与物业服务企业之间的权利和义务关系。2.物业管理法律关系的变更概念物业管理法律关系的变更概念是指物业管理法律关系的主体、客体或内容发生部分变化。它包括：权利主体的改变；权利客体的改变；法律关系内容的改变。如物业服务企业发生合并，会使物业管理的服务主体发生变化。如业主委员会与物业服务企业协商就物业管理服务的项目、服务标准和收费等进行调整，从而导致双方物业管理法律关系内容和客体同时变更。3.物业管理法律关系的消灭物业管理法律关系的消灭是指法律关系主体之间的权利和义务的终止。例如，当物业服务企业与业主的物业服务合同到期后，双方的物业服务合同法律关系即告终止；业主大会成立并与物业服务企业签订的合同生效后，前期物业管理法律关系结束；物业服务合同期未满，但合同一方或双方依法解除合同的，双方的物业管理法律关系也即终止。（二）物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提和条件1．物业管理法律规范是物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提法律关系的产生、变更和消灭必须以相应法律规范的存在为前提，没有相应的法律规范法律关系就无法产生，也就无从有变更和消灭。因而，物业管理法律规范是物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提。2．物业管理法律事实是物业管理法律关系产生、变更和消灭的条件物业管理法律事实是指物业管理法律规范所规定或认可的，能够引起物业管理法律关系产生、变更和消灭（或终止）的客观现象或条件。和一般的法律事实一样，物业管理法律事实可分为物业管理法律行为和物业管理法律事件。四、物业管理法律关系的产生、变更和消灭(一)业主相互之间的关系(二)物业服务企业和业主之间的关系(三)开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系(四)供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系(五)社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系(六)物业管理各方主体与政府之间的关系五、《物业管理条例》确立的基本法律关系【引导案例解析】在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋所有的权利。在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业服务企业服务的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利应一致。案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。但如果该住户已按照物业管理合同规定交纳了物业管理费，就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，就应该得到完善的物业管理服务，其他人（包括开发商）不能对这种权益进行侵害。开发商要求物业服务企业用停水、停电的方式使住户按时交款，是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。而物业服务企业按照其要求对住户停水、停电，则混淆了房屋买卖法律关系物业管理法律关系，违背了其法定职责与义务，是违法行为。【引导案例】【引导案例解析】一、物业管理法律责任概述二、物业管理法律责任的一般构成三、物业管理法律责任的分类四、《物业管理条例》中规定的法律责任第三节物业管理法律责任【引导案例】业主花盆坠落致小学生伤害事件物业公司是否承担赔偿责任？王某喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王某赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的小学生李某放学回家，恰好走到王某家楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业公司的巡逻保安见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。见到李某被砸伤的保安员证实花盆是从六楼王某家掉下来的，另一位邻居也证实，自己前几天去王某家玩，王某曾向其炫耀过这盆花如何名贵。于是，李某父母找到王某要求其赔偿损失，王某称花盆不是他的，即使是他的，也是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿，即使赔偿，也是物业公司赔偿，因为其管理不到位。为此，李某向人民法院起诉，要求王某与物业公司赔偿损失。本案中的损失依法应由谁承担？（一）法律责任概念法律责任是指法律关系的主体由于其行为违法，按照法律规定必须承担的不利的法律后果。法律责任是社会责任的一种，承担法律责任的最终依据是法律。设定法律责任的目的在于体现国家强制力的存在与威严，并恢复遭到破坏的原有合法权利与义务，以保护法律规范的贯彻执行和维护正常的社会经济秩序。（二）物业管理法律责任概念物业管理法律责任是指物业管理活动主体由于违反物业管理法律规范行为而应当承担的不利的法律后果。物业管理法律责任制度是法律对物业管理社会关系进行调控的一种形式，以保护合法权益、促进义务履行为主要内容，而在法律责任追究方与法律责任承担方之间建立起与国家强制处罚措施相联系的权利义务关系。（三）物业管理法律责任制度的功能一是处罚物业管理中的违法行为；二是补偿受害者之损失；三是教育人们遵纪守法。一、物业管理法律责任概述（一）物业管理法律责任的构成物业管理法律责任的构成是指据以确定物业管理法律责任必须具备的各种条件或必须符合的标准。（二）法律责任的归责条件四要素构成由于物业管理中违法行为具体种类很多，在一般情况下，法律责任的归责条件由下列四要素构成：1．行为违法2．损害结果3．因果联系4．行为人心理主观过错状态二、物业管理法律责任的一般构成(一)物业管理民事法律责任(二)物业管理行政法律责任(三)物业管理刑事法律责任三、物业管理法律责任的分类(一)物业管理民事法律责任1.民事责任概念指民事主体因违反合同义务或法定民事义务所应承担的应当给予民事制裁的法律后果。民事责任是物业管理法律责任中最普遍的一种，主要包括违约责任与侵权责任。2.民事责任的种类1）违约责任。违约责任是指在物业管理活动中，当